Złota 44: NSA może zakończyć sprawę

Naczelny Sąd Administracyjny ma możliwość wydania ostatecznego werdyktu w sprawie Złotej 44, zamykającego całe postępowanie, już na rozprawie kasacyjnej 24 czerwca br. Zwłaszcza, że argumenty Orco Property Sp. z .o.o. („Orco Property”) są oczywiste, a dokumenty nie pozostawiają żadnych wątpliwości. W przypadku pozytywnego, ostatecznego rozstrzygnięcia NSA, apartamentowiec autorstwa Daniela Libeskinda będzie gotów na Euro 2012.

Złota 44 jest jednym z najnowocześniejszych i najbardziej spektakularnych projektów architektonicznych realizowanych w Warszawie po 1989 r. Rozpoczęcie tej inwestycji stało się możliwe dzięki decyzji o warunkach zabudowy, wydanej przez Prezydenta m. st. Warszawy 21 kwietnia 2006 r. Orco Property sporządziło następnie projekt budowlany i na jego podstawie otrzymało 5 grudnia 2007 r. od Prezydenta m. st. Warszawy pozwolenie na budowę. Następnie pozwolenie zostało zaskarżone do Wojewody Mazowieckiego przez grupę 7 osób fizycznych w drodze odwołania od decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Wojewoda 6 maja 2008 r. oddalił jednak to odwołanie. Jego zdaniem, zarówno postępowanie prowadzone w Urzędzie m st. Warszawy, jak i wszelkie dokumenty przedstawione przez inwestora, były w pełni prawidłowe i odpowiadały zarówno obowiązującej procedurze jak i przepisom materialnym. Niezwłocznie po tym, kiedy pozwolenie stało się ostateczne, rozpoczęły się przy ul. Złotej 44 prace budowlane.

Wspomniana grupa osób złożyła więc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego („WSA”). 29 lipca 2009 r. WSA wydał nieprawomocny wyrok uchylający pozwolenie na budowę budynku przy ul. Złotej 44. Jak się okazało – w ocenie Orco Property - orzeczenie zostało wydane w oparciu o całkowicie błędne przesłanki i niewłaściwą ocenę stanu faktycznego. Sprawa jest ponadto prosta i nie pozostawiająca wątpliwości, a jej rozstrzygnięcie możliwe na etapie kasacji bez odsyłania jej do ponownego rozpatrzenia przez WSA.

W swojej skardze kasacyjnej Orco Property podważyło zasadność wszystkich trzech punktów wyroku WSA.

Po pierwsze, WSA uznał, że organ wydający pozwolenie na budowę (czyli Prezydent m.st. Warszawy) uwzględnił tylko 288 miejsc parkingowych w garażu naziemnym pomijając 26 miejsc parkingowych zlokalizowanych wzdłuż ulicy Złotej. Zdaniem WSA miejsca te należy zsumować i zakwalifikować przedsięwzięcie (ze względu na liczbę miejsc przekraczającą 300) jako mogące znacząco oddziaływać na środowisko, a tym samym wymagające sporządzenia dodatkowego raportu.

Tymczasem, we wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę Orco Property, wyraźnie występowało o zatwierdzenie jedynie 288 miejsc, gdyż tyle zostało zaplanowanych na potrzebę projektu Złota 44. Projekt architektoniczny budynku nigdy nie przewidywał objęcia tego terenu przyległego wzdłuż ul. Złotej zasięgiem inwestycji. Owe 26 miejsc wzdłuż ulicy Złotej jest bowiem przestrzenią publiczną, znajdującą się we władaniu Zarządu Terenów Publicznych m. st. Warszawy i było nią na długo przed przystąpieniem do prac architektonicznych dotyczących Złotej 44. W związku z tym Orco Property nigdy też nie występowało o pozwolenie na te miejsca. WSA połączył więc po prostu miejski teren publiczny z terenem prywatnym, na którym prowadzona jest inwestycja co doprowadziło do błędnego przyjęcia liczby miejsc postojowych objętych projektem Złota 44.

Po drugie, WSA stwierdził też, że organy udzielające pozwolenia na budowę nie otrzymały właściwej dokumentacji. Zarzucił, że Prezydent m.st. Warszawy powołał się jedynie na dokumentację geologiczno - inżynierską dotyczącą budynku City Center, który wcześniej znajdował się na działce należącej do inwestora, a nie dotyczącej nowego budynku Złota 44.

Projekt prac geologicznych z lipca 2005 roku został wykonany przez uprawnioną firmę Geoteko Sp. z o.o. i zatwierdzony przez Geologa Powiatowego. W aktach sprawy znajduje się opinia geologiczno – inżynieryjna zatytułowana co prawda „City Center”, ale wprost odnosząca się do projektowanego budynku Złota 44. W dalszej części dokumentacja ta precyzuje, że badania wykonano przy założeniu projektowanej inwestycji o wysokości 190 m z 2 kondygnacjami podziemnymi, co odpowiada projektowi Złota 44, a nie dotychczasowemu centrum handlowemu „City Center”. WSA nie zapoznał się więc w żadnej mierze z treścią przedstawionej opinii co doprowadziło do błędnych wniosków dotyczących zakresu przedmiotowej dokumentacji.

I w końcu, po trzecie, WSA zadecydował, że postanowienia o udzieleniu zgody na odstępstwa warunków techniczno - budowlanych zapadły z naruszeniem prawa. Stwierdził, że postępowanie
w sprawie udzielenia takiej zgody zostało przeprowadzone przed wszczęciem postępowania dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, a nie w jego trakcie.

Obowiązujące przepisy prawa (w szczególności art. 9 ustawy Prawo Budowlane regulujący kwestie odstępstw) nie przewidują takiego rygoru. Co więcej, powszechna praktyka organów administracyjnych jest odmienna od stanowiska Sądu i nie była nigdy kwestionowana. Wynika to z faktu, iż w świetle przepisów prawa projekt budowlany dostarczony do urzędu musi być kompletny i zgodny z przepisami techniczno – budowlanymi tj. musi już zawierać ewentualne zgody na odstępstwa. Jeśli zatem należałoby uznać, że wniosek o odstępstwa może być złożony dopiero po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę to tym samym niemożliwym byłoby złożenie samego wniosku o pozwolenie o budowę ponieważ byłby on niekompletny. Stąd Projektant występował i uzyskiwał zgodę na odstępstwo na etapie projektu budowlanego, tj. przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Dodatkowo, zgodnie ze stanowiskiem państwowego organu - Komendy Wojewódzkiej Państwowej Straży Pożarnej wydanym dla potrzeb projektu Złota 44 odstępstwo od wymagań przepisów można uzyskać na etapie opracowania projektu budowlanego (czyli przed wszczęciem postępowania o pozwolenie na budowę). W oparciu m.in. o tę opinię została wydana zgoda na odstępstwo.

Dla ostatecznego potwierdzenia tego stanu rzeczy, Orco Property zwróciło się do Urzędu
m.st. Warszawy, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, Ministerstwa Infrastruktury oraz Mazowieckiej Izby Architektów z prośbą o wydanie wiążącej interpretacji dotyczącej zasad i momentu wydawania zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. Interpretacje te zostaną przedstawione Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu.

– Już na pierwszy rzut oka widać, że orzeczenie Sądu Wojewódzkiego było kuriozalne. Jesteśmy więc przekonani, że NSA je unieważni. Ponieważ sprawa jest oczywista, Sąd może to zrobić samodzielnie. Głęboko wierzymy, że Sąd nie będzie przewlekał postępowania i ponownie angażował instancji wojewódzkiej – wyjaśnia Krzysztof Godleś, dyrektor ds. rozwoju Orco w Polsce. – Jeśli jednak NSA nie odeśle sprawy do ponownego rozpatrzenia przez WSA setki tysięcy turystów odwiedzających Warszawę z okazji Euro 2012 będzie mogło podziwiać zakończoną inwestycję przy Złotej – dodaje Krzysztof Godleś.

Warto przypomnieć, że kilkuosobowa grupa zaskarżyła również warunki zabudowy dla Złotej 44,
a sprawa trafiła do NSA. 15 marca Sąd uznał prawomocnie, że warunki zabudowy dla inwestycji zostały wydane w pełnej zgodzie z przepisami prawa.