Warszawski rynek biurowy na tle innych stolic Europy Środkowo-Wschodniej

W pierwszej połowie 2024 roku powierzchnia biurowa w regionie CEE zwiększyła się o 213.000 m kw. Największy wzrost odnotowano w Budapeszcie (78.300 m kw.). Liczba realizowanych projektów pozostaje ograniczona na większości rynków.

Deweloperzy w dużej mierze uzależniają swoje plany inwestycyjne od zawarcia wstępnych umów najmu - liczba projektów spekulacyjnych pozostaje niska. Jedynym wyjątkiem jest Praga, gdzie liczba prowadzonych budów zwiększyła się niemal dwukrotnie w porównaniu do końca roku 2023. Ogólny udział niewynajętych powierzchni, jakie są dostępne w stolicach regionu CEE, zwiększył się minimalnie w I połowie 2024 roku i wyniósł 11,6%, w porównaniu do 11,5% w IV kwartale 2023 roku. W perspektywie średnioterminowej, niższa liczba realizowanych projektów spowoduje spadek pustostanów. Mniejsza dostępność będzie bardziej odczuwalna w segmencie biur klasy „prime”, ponieważ najemcy coraz częściej przenoszą się do obiektów oferujących wyższą jakość. Eksperci JLL oraz iO Partners przedstawiają analizę trendów na rynku biurowym w Polsce na tle innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

W pierwszej połowie 2024 roku łączny popyt na biura w Warszawie wyniósł 316.400 mkw.,była to wielkość porównywalna z tym samym okresem w 2023 roku. Przedłużenia umów stanowiły 51% łącznego wolumenu transakcji. W pierwszej połowie roku deweloperzy oddali do użytku w Warszawie ponad 60.000 mkw. biur. Rok 2024 będzie kolejnym, charakteryzującym się obniżoną podażą nowych obiektów - szacunki przewidują, że wyniesie ona około 100.000 mkw.

W Bratysławie w pierwszej połowie roku zawarto umowy najmu na 105.700 mkw. powierzchni, zaś średnia pięcioletnia dla okresów półrocznych wynosi 95.400 mkw.. Największą aktywność odnotowano w centralnej dzielnicy biznesowej, która oferuje szeroką gamę usług dla pracowników i charakteryzuje się wysokim poziomem dostępności.
W Budapeszcie, popyt brutto wyniósł 238.200 mkw., co oznacza 22% wzrost r/r. Popyt netto wyniósł 128.400 mkw.. Przedłużenia umów najmu stanowiły 46%, zaś nowe umowy - 34% wszystkich transakcji.

W Bukareszcie, popyt brutto wyniósł w I połowie 2024 roku około 156.400 mkw. i był o 5% niższy niż w tym samym okresie 2023 roku. Popyt netto również spadł w tym czasie o 8%, osiągając poziom 78.100 mkw.. Przedłużenia i renegocjacje umów stanowiły 50% łącznego wolumenu transakcji zawartych w pierwszej połowie 2024 roku. Wynik ten był minimalnie (o 1,5%) wyższy niż udział 48,5% osiągnięty w pierwszej połowie 2023 r.

Na rynku biurowym w Pradze w pierwszej połowie roku odnotowano znaczący popyt na biura - wyniósł on 327.300 mkw.h. Popyt netto wyniósł natomiast 183.000 mkw. i był wyższy o 33% r/r. Wynikało to z faktu zawarcia znaczącej umowy najmu z jednym z największych czeskich banków.

Spodziewamy się, że w drugiej połowie 2024 roku poziom popytu na biura będzie się stopniowo zwiększał dzięki poprawiającym się wskaźnikom ekonomicznym. Najemcy są gotowi zapłacić ekstra za biurowiec najwyżej jakości, a także za przyjazne dla środowiska biura znajdujące się w dogodnych lokalizacjach. Wielu z nich nadal pozwala swoim pracownikom na pracę hybrydową. Wszystko to sprawia, że znaczną część aktywności na rynku stanowią przedłużenia aktualnych umów najmu. Wysokość nowej podaży pozostanie w kolejnych dwóch latach ograniczona. Mniejsza liczba realizowanych projektów przełoży się na dalszy wzrost stawek czynszu, szczególnie w obiektach typu „prime”. Pragnąc przyciągnąć nowych najemców lub utrzymać aktualne poziomy wynajęcia biur, starsze obiekty będą konkurować stawkami czynszu i elastycznością w długości okresów najmu

powiedział: Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL

Obecna sytuacja w sektorze biurowym w Europie Środkowo-Wschodniej odzwierciedla ostrożne, ale strategiczne podejście zarówno deweloperów, jak i najemców. Przy wskaźniku pustostanów utrzymującym się powyżej 10% i ograniczeniu nowej podaży, spodziewamy się stopniowego zacieśniania rynku. Prawdopodobnie doprowadzi to do wzrostu stawek czynszów za najlepsze powierzchnie, szczególnie w dobrze zlokalizowanych obiektach wysokiej jakości. Ogólne ożywienie na rynku będzie jednak łagodzone przez utrzymującą się sytuację gospodarczą, a także dynamicznie rozwijające się hybrydowe modele pracy

powiedział: Charles Boudet, CEO w iO Partners