Metro zmieni zachód Warszawy. Biurowe perspektywy Bemowa

Rozbudowa metra zmienia warunki dojazdu, ale jej gospodarcze skutki nie pojawiają się automatycznie. Na zachodzie Warszawy nowe połączenie może poprawić pozycję istniejących biur. Skala kolejnych inwestycji będzie jednak zależeć od zainteresowania firm oraz możliwości zabudowy okolicznych terenów.

Najbliższe otoczenie planowanych przystanków Lazurowa, Chrzanów oraz Karolin pozostaje niewielkim rynkiem biurowym. Z analizy Walter Herz wynika, że w granicach 1200 m od tych lokalizacji działa 12 obiektów oferujących razem 28 tys. mkw. Przeciętna miesięczna stawka najmu sięga tam 12,7 euro za metr kwadratowy. Poszerzenie badanego obszaru do 3 km zwiększa liczbę uwzględnionych nieruchomości do ponad 30.

Rozkład istniejącej zabudowy wskazuje przede wszystkim na Karolin. TRUMPF HQ dzieli od planowanej stacji około 130 m, a biurowiec Połczyńska 116A około 210 m. Dalej leżą West Warsaw Office, oddalony o 520 m, i kompleks Pola Karolińskie, z dystansem około 1010 m. Obiekty te oferują odpowiednio 1,7 tys., 1 tys., 5,8 tys. i 8,5 tys. mkw. powierzchni. Diamond Business Park Ursus, złożony z siedmiu budynków, dzieli od przyszłego przystanku około 1200 m.

Inaczej wygląda Chrzanów, gdzie analiza nie wskazuje żadnego biurowca dostępnego w przyjętej strefie dojścia. Przypisywanie tej lokalizacji większego zasobu biur wynika z uwzględniania dalszych nieruchomości, również na Ursusie. Dla Lazurowej zestawienie obejmuje dziewięć obiektów w otoczeniu, co nie oznacza jednak, że każdy będzie równie łatwo dostępny dla pasażerów.

Znaczenie metra widać w danych obejmujących całą stolicę. Przy przyjęciu granicy 1200 m dostęp do stacji ma w przybliżeniu 51 proc. biurowców. Skupiają one 61 proc. miejskich zasobów biurowych. Taki rozkład oznacza, że przy podziemnej kolei występują przeciętnie większe obiekty.

Najbliższa strefa, obejmująca dystans do 300 m, skupia około 150 nieruchomości i 1,82 mln mkw. biur. Przeciętny miesięczny czynsz to 19,6 euro za metr kwadratowy. Dla odległości od 300 do 800 m zestawienie wskazuje około 330 obiektów, 2,61 mln mkw. oraz stawkę 18,9 euro. Między 800 a 1200 m jest około 130 nieruchomości z zasobem 1,10 mln mkw. i przeciętnym czynszem 15,6 euro. Po przekroczeniu 1200 m średnia spada do 12,9 euro, a zasób obejmuje ponad 570 obiektów oferujących 3,61 mln mkw.

Porównanie standardu nieruchomości również pokazuje różnice. W segmencie A biura dostępne pieszo z metra mają przeciętne stawki przekraczające 20 euro miesięcznie za metr kwadratowy, podczas gdy pozostałe osiągają 14,4 euro. Dla segmentu B wartości wynoszą odpowiednio 15,3 oraz 12 euro, a dla C jest to 14,2 oraz 10,6 euro.

Nie oznacza to, że samo uruchomienie połączenia podniesie czynsze o podobną kwotę. Na ceny wpływają także jakość obiektu i położenie względem śródmieścia. Zestawienie opisuje różnice między lokalizacjami, ale nie stanowi prognozy wzrostu stawek dla konkretnych adresów. Nie określa też przyszłej zmiany wartości poszczególnych nieruchomości.
Dotychczasowa rozbudowa sieci towarzyszyła inwestycjom o bardzo różnej skali. Centralna część M2 wiąże się w analizie z około 230 nowymi obiektami i zasobem 3,12 mln mkw. od 2015 r. Dla rozbudowy z lat 2019 i 2020 wskazano blisko 45 biurowców oraz 202 tys. mkw., natomiast etap z 2022 r. obejmuje osiem obiektów i 63,6 tys. mkw. Samo następstwo czasowe nie dowodzi, że transport był jedynym powodem ich powstania.

Dalszy rozwój biur na Bemowie zależy również od przeznaczenia działek, ich dostępności, opłacalności budownictwa mieszkaniowego oraz zapotrzebowania na powierzchnie przy upowszechnieniu modelu hybrydowego. Znaczenie będą miały faktyczne umowy najmu, udział niewynajętej powierzchni i modernizacje starszych nieruchomości. To te wskaźniki pozwolą ocenić, czy lepszy dojazd przekłada się na trwałe zainteresowanie firm.