Prawie co piąte biuro w Krakowie stoi puste. Najemcy wybierają centrum

Na krakowskim rynku biurowym coraz wyraźniej widać podział pomiędzy centrum a pozostałymi częściami miasta. Firmy częściej interesują się centralnymi lokalizacjami, podczas gdy ogólna ilość niewynajętej powierzchni ponownie rośnie. Jednocześnie deweloperzy zachowują ostrożność w rozpoczynaniu kolejnych inwestycji.

Kraków dysponował na koniec czerwca 2026 roku około 1,87 mln mkw. nowoczesnych biur. Z danych Newmark Polska wynika, że zasoby zwiększyły się w ciągu roku o 1,9 proc. Jednocześnie coraz większym wyzwaniem pozostaje ilość powierzchni oczekującej na najemców.

Wskaźnik pustostanów na koniec pierwszego półrocza osiągnął 19 proc. Był o 1,7 pkt proc. wyższy niż przed rokiem oraz o 0,6 pkt proc. większy niż po pierwszych trzech miesiącach 2026 roku. Do natychmiastowego wynajęcia pozostawało niemal 356 tys. mkw. biur.

Sytuacja znacząco różni się jednak w zależności od lokalizacji. W centralnej strefie miasta pustostany stanowią 10,5 proc. zasobów. To właśnie Centrum przyciąga obecnie największą uwagę firm poszukujących powierzchni.

Znaczenie ma również wiek nieruchomości. Najwięcej niewykorzystanej powierzchni znajduje się w obiektach oddanych w latach 2005-2009, gdzie wskaźnik osiągnął 33,3 proc. W biurowcach powstałych po 2020 roku oraz obiektach zlokalizowanych w centralnych i dobrze skomunikowanych częściach Krakowa udział wolnej powierzchni wynosi 16 proc.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku najemcy zakontraktowali ponad 73 tys. mkw. biur. To przeszło 57 proc. mniej niż rok wcześniej, kiedy wynik sięgnął rekordowych 172 tys. mkw. Spadek należy jednak rozpatrywać w kontekście wyjątkowo wysokiej bazy z 2025 roku.

Duża różnica widoczna była także pomiędzy poszczególnymi kwartałami. Od stycznia do marca zawarto umowy na około 15 tys. mkw., natomiast od kwietnia do czerwca wolumen przekroczył 58,4 tys. mkw. Przeciętna transakcja dotyczyła około 1300 mkw., wobec 1400 mkw. w analogicznym czasie poprzedniego roku.

Zmieniła się również struktura zawieranych kontraktów. Renegocjacje odpowiadały za około połowę popytu, podczas gdy rok wcześniej ich udział zbliżał się do 72 proc. Jednocześnie nowe umowy zwiększyły udział z około 21 do niemal 43 proc. Pozostałe 7 proc. przypadło na ekspansje. W analizowanym okresie nie odnotowano żadnej transakcji typu pre-let.

Najaktywniejsze były przedsiębiorstwa produkcyjne, które wygenerowały 31,3 proc. popytu. Firmy z branży finansowej odpowiadały za 20,2 proc., sektor IT za 14,9 proc., natomiast usługi dla biznesu za 8,2 proc. Kraków wygenerował blisko 24 proc. całej aktywności najemców odnotowanej na regionalnych rynkach biurowych w Polsce.

Jednocześnie wyraźnie zmniejszyła się skala nowych przedsięwzięć. Pod koniec czerwca w realizacji pozostawało około 37,3 tys. mkw. powierzchni, czyli przeszło 44 proc. mniej niż dwanaście miesięcy wcześniej. Dla porównania od 2022 roku przeciętny kwartalny wolumen budowanych biur wynosi około 47 tys. mkw., podczas gdy w latach 2016-2022 przekraczał 208 tys. mkw.

Największą realizowaną obecnie inwestycją jest pierwszy etap Tischnera Green Park, obejmujący 24 tys. mkw. Projekt odpowiada za ponad 64 proc. wszystkich biur znajdujących się obecnie w budowie. Zgodnie z deklarowanymi harmonogramami przeszło trzy czwarte realizowanej powierzchni ma zostać ukończone w 2027 roku.

W pierwszej połowie 2026 roku na rynek trafiło 27,3 tys. mkw. nowych biur. Cała ta powierzchnia powstała w Centrum. Oddano Fabryczna Office Park B7 z 8,4 tys. mkw. oraz dwa budynki kompleksu WITA oferujące łącznie około 18,9 tys. mkw. Do końca roku planowane jest jeszcze ukończenie biurowca Soneta, który dostarczy około 8,7 tys. mkw.

Skala nowej podaży pozostaje niewielka w perspektywie historycznej. Tegoroczny wynik z pierwszego półrocza jest wprawdzie o blisko 130 proc. wyższy od całej podaży z 2025 roku, ale jednocześnie o około 86 proc. niższy od rekordowego 2017 roku, kiedy ukończono przeszło 190 tys. mkw. biur.

Stawki czynszów w pierwszym półroczu pozostawały względnie stabilne. W większości nowoczesnych obiektów wynosiły od 14 do 18,50 euro za mkw. miesięcznie. W najnowszych budynkach położonych w Centrum dochodziły do 19-19,50 euro.

Duża ilość dostępnych biur poza centralną częścią Krakowa zwiększa możliwości negocjacyjne najemców. Jednocześnie ograniczona liczba rozpoczynanych projektów sprawia, że uruchamianie kolejnych inwestycji może być coraz częściej uzależnione od wcześniejszego pozyskania dużego najemcy lub zakontraktowania odpowiedniej części powierzchni przed rozpoczęciem budowy.