Warszawski rynek biurowy: Perspektywa najemcy - raport

Firma doradcza Savills podsumowała trendy na rynku najmu powierzchni biurowych w Warszawie. Najważniejszym wydarzeniem jest powstanie nowej grupy najemców - operatorów przestrzeni coworkingowych, którzy generują coraz większą część popytu.

Ponadto w wyniku Brexitu w Warszawie może powstać 4 000 nowych miejsc pracy, a spadająca stopa bezrobocia powoduje wzrost znaczenia lokalizacji biurowej w walce o najlepszych pracowników.

Nastała era coworkingu
Warszawa wyrasta na centrum społeczności startupów. Brak ich jednoznacznej definicji utrudnia oszacowanie skali tego zjawiska. Przyjmuje się jednak, że w Polsce działa obecnie ok 2700 startupów. W samej stolicy pracuje w nich ok. 6% wszystkich osób aktywnych zawodowo, co przekłada się na generowanie przez nich aż 11% całkowitego PKB miasta. Prognozuje się, że w najbliższych latach sektor ten będzie się rozwijał w średniorocznym tempie wynoszącym 4,1%.

Wśród inicjatyw wspierających młodą przedsiębiorczość i rozwój kultury startupowej do najważniejszych należą zapowiedzi powstawania licznych przestrzeni coworkingowych. To nowa grupa najemców, która w bieżącym roku będzie miała znaczący udział w kreowaniu popytu na powierzchnie biurowe. Operatorzy obecni na warszawskim rynku to m.in. Business Link, the Brain Embassy, The Heart, Mindspace czy TechHub. Partnerami dostawców powierzchni coworkingowych coraz częściej zostają najwięksi deweloperzy, tacy jak Ghelamco Poland czy Skanska Property Poland, którzy wpisują idee wspierania innowacyjności i przedsiębiorczości do swoich strategii rozwoju. Kolejni operatorzy rozważają wejście do Polski a Ci, którzy już działają rozbudowują swoje oddziały, jak uczynił to chociażby Google Campus ze swoją pierwszą lokalizacją w tej części Europy znajdującą się w Centrum Praskim Koneser.

Rynek pracownika
W Warszawie odnotowuje się rekordowo niskie bezrobocie, które dodatkowo w przyszłym roku ma spaść z zaledwie 2% do 1,5%. Tym samym biuro staje się ważnym czynnikiem, który może przyciągnąć i utrzymać najlepszych pracowników. W konsekwencji koszt wynajęcia powierzchni biurowej zaczyna być jednym z, ale niekoniecznie kluczowym kryterium wyboru w stosunku do jej atrakcyjności dla pracowników. Rywalizacja o największe talenty jest najsilniejsza wśród firm z sektora IT i FinTech, co sprawia, że to właśnie najemcy z tych branż będą w najbliższym czasie przywiązywać największą wagę do lokalizacji biurowej. Na znaczeniu zyskują również rozwiązania z zakresu przyjaznego biura, które dzięki odpowiedniej aranżacji poprawiają komfort i efektywność pracowników.

Dominacja sektora finansowego
Branża usług finansowych stanowiła najaktywniejszą grupę najemców na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie. Odpowiadała ona w 2016 r. za 40% popytu biorąc pod uwagę największe transakcje obejmujące co najmniej 2 000 m kw. Aktywność sektora bankowo-ubezpieczeniowego utrzyma się na wysokim poziomie, za czym przemawia prognozowany dla niego wzrost zatrudnienia na poziomie 3,1% w 2017 r. i 2,1% w 2018 r. Rosnąć może zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnie ze strony takich banków, które posiadają w Polsce swoje zaplecze administracyjne i IT.

Warszawa beneficjent Brexitu
Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej powoduje, że międzynarodowe korporacje rozważają przeniesienie z Londynu na kontynent części swoich operacji biznesowych. Warszawa znajduje się wśród miast, które brane są pod uwagę jako potencjalna nowa lokalizacja dla relokujących się firm. W wyniku tego już wkrótce w stolicy może powstać 4000 nowych miejsc pracy. Polska przyciąga zagranicznych inwestorów m.in. dużą dostępnością nowoczesnej powierzchni biurowej, wysokimi kwalifikacjami kadry pracowniczej i korzystnymi przepisami podatkowymi. Największym atutem Warszawy są atrakcyjne stawki czynszowe, o 64% niższe niż w Paryżu i 44% niższe niż we Frankfurcie. Warszawa może też liczyć na napływ doświadczonych pracowników, którzy będą chcieli przenieść się z Londynu do innych miast europejskich.

Analiza rynku biurowego stolicy
Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie na koniec pierwszego kwartału 2017 r. wynoszą 5 119 300 m kw. Do końca roku w mieście przybędzie 236 000 m kw. biur, z czego najwięcej w strefie Mokotowa. Stopa pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu Warszawy plasuje się na poziomie 14,8%, co jest najwyższym wynikiem spośród centralnych obszarów biznesowych (COB) wszystkich stolic na najważniejszych rynkach biurowych w Europie. Najmniej wolnej powierzchni biurowej (2,9%) odnotowano w strefie Północnej, a najwięcej na w korytarzu ulicy Żwirki i Wigury (26,4%). Czynsze za powierzchnie biurowe w Warszawie wahają się od 13,5 Euro za m kw. miesięcznie na Służewcu do 23 Euro w Centralnym Obszarze Biznesu.

"W Warszawie nastała moda na coworking. Wspieranie innowacyjności i przedsiębiorczości, a także dostosowywanie biur do wymagań nowego pokolenia pracowników to najsilniejsze trendy na rynku nieruchomości biurowych w stolicy. Duża dostępność nowoczesnej powierzchni biurowej, w połączeniu z konkurencyjnymi w stosunku do Europy Zachodniej stawkami czynszowymi, to również szansa dla Warszawy w kontekście Brexitu" - podsumowuje Jarosław Pilch, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy w firmie doradczej Savills.