Sztil na warszawskim rynku biurowym w I połowie 2023 roku

Pierwsze półrocze 2023 roku charakteryzowało się mniejszą aktywnością zarówno po stronie deweloperów, jak i najemców. Oddana do użytku nowa podaż była wynikiem o 90% niższym w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku.

W pierwszych sześciu miesiącach 2023 roku deweloperzy dostarczyli na rynek zaledwie 18 700 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dzięki temu zasoby biurowe na koniec czerwca wyniosły 6,25 mln m kw. W II kwartale roku ukończono trzy projekty: The Park 9 (11 000 m kw.), Wał Miedzeszyński 628 (6 000 m kw.) oraz pierwszy budynek kompleksu Bohema – Glicerynownia o powierzchni 1 700 m kw.

Na początku lipca w budowie znajdowało się zaledwie 265 000 m kw. powierzchni biurowej. Rozpoczęcie inwestycji Upper One i Towarowa 22 w II kwartale 2023 roku spowodowało 25% wzrost powierzchni w budowie względem poprzedniego kwartału. Przy zachowaniu planowanych terminów ukończenia prac budowlanych, do końca roku warszawski rynek biurowy powiększy się o 55 900 m kw. Wynik ten jest znacznie niższy od tych osiąganych w poprzednich analogicznych okresach.
Ponad 75% realizowanej obecnie powierzchni biurowej znajduje się w centralnych lokalizacjach Warszawy.

„Po okresie pandemii, kiedy najemcy ostrożnie podejmowali decyzje dotyczące nowych umów, w 2022 roku zauważalne było już zdecydowane ożywienie. Po pozytywnych sygnałach dotyczących popytu, I połowa roku 2023 roku przyniosła ponownie mniejszą aktywność najemców na stołecznym rynku biurowym. W I półroczu podpisano umowy najmu na ponad 325 700 m kw., co było wynikiem niższym o 32% w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim,” – dodaje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

W II kwartale 2023 roku najemcy podpisali umowy na ponad 167 100 m kw., przy czym trzy największe umowy dotyczyły renegocjacji.

W strukturze umów największy udział w I połowie roku przypadał na nowe umowy, które stanowiły 60% wolumenu transakcji (ponad 196 100 m kw., łącznie z umowami właścicielskimi). Renegocjacje odpowiadały za 35% wolumenu, a ekspansje, na które wciąż decyduje się niewielu najemców, jedynie 5%. Biorąc pod uwagę wielkość transakcji, jedenaście z dwudziestu największych umów najmu dotyczyło nowych kontraktów.

,,Na koniec czerwca na warszawskim rynku biurowym zidentyfikowano 714 400 m kw. dostępnej od zaraz powierzchni, co stanowiło 11,4% zasobów biurowych. Wskaźnik pustostanów zanotował spadek o 0,2 pp. w porównaniu do I kwartału oraz 0,5 pp. względem analogicznego okresu w 2022 roku. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów wynosił 9,9% (spadek względem ubiegłego kwartału), zaś poza centrum pozostał na tym samym poziomie i był szacowany na 12,7%. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie północnej (5,1%) oraz na Ursynowie i Wilanowie (5,8%) zaś najwyższy niezmiennie na Służewcu (20,6%)” - komentuje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały na niezmienionym poziomie w II kw. 2023 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 19,00-26,00 EUR/m kw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15,00 do 24,00 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10,00 do 16,00 EUR/m kw./miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych odnotowały delikatny wzrost i na koniec czerwca 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16,00 do 35,00 PLN/m kw./miesiąc.