Mało nowych biur w Warszawie. Centralne lokalizacje przyciągają większość najemców

Rynek biurowy w Warszawie wchodzi w fazę ograniczonej podaży przy utrzymującym się popycie. W pierwszym kwartale 2026 roku oddano niewiele nowych powierzchni, a kolejne miesiące nie przyniosą większych zmian, co może przełożyć się na spadek dostępności biur i rosnącą konkurencję o najlepsze lokalizacje.

Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, z zasobami sięgającymi 6,28 mln mkw. To niemal połowa całkowitej powierzchni biurowej w kraju oraz dominujący udział w wolumenie najmu.

Początek 2026 roku przyniósł ograniczoną nową podaż. W pierwszych trzech miesiącach oddano około 43 tys. mkw. nowoczesnych biur w ramach kilku projektów. Największym z nich był budynek Studio A, który dostarczył około 24 tys. mkw.

Kolejne kwartały zapowiadają się jeszcze spokojniej pod względem nowych realizacji. Do końca roku planowane jest oddanie jedynie około 6 tys. mkw., co oznacza jedną z najniższych rocznych podaży w ostatnich latach. W dłuższej perspektywie skala nowych inwestycji również pozostaje ograniczona. Na lata 2027-2028 prognozowane jest dostarczenie około 109 tys. mkw., przy czym większość projektów powstaje w centralnych częściach miasta, szczególnie w rejonie Ronda Daszyńskiego.

Aktywność najemców w pierwszym kwartale osiągnęła poziom blisko 134 tys. mkw., co oznacza niewielki spadek w ujęciu rocznym. Największy udział w strukturze transakcji miały nowe umowy, które odpowiadały za ponad połowę wolumenu. Renegocjacje stanowiły istotną część rynku, a udział ekspansji wskazuje na stopniowe ożywienie aktywności firm.

Najem koncentrował się głównie w centralnych lokalizacjach, które odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu. Szczególnie silną pozycję utrzymują okolice Ronda Daszyńskiego oraz Centralnego Obszaru Biznesu.

Struktura branżowa najemców pozostaje stabilna. Największą aktywność wykazują firmy technologiczne, które odpowiadają za jedną piątą popytu. Istotną rolę odgrywają również przedsiębiorstwa z sektora usług dla biznesu oraz finansów. Widoczna jest także rosnąca obecność firm przemysłowych.

Na koniec pierwszego kwartału poziom pustostanów wyniósł 9,5%. W ujęciu kwartalnym oznacza to niewielki wzrost, jednak w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku wskaźnik spadł. Przy ograniczonej podaży oraz stabilnym popycie oczekiwany jest powrót do trendu spadkowego w kolejnych miesiącach.

„Obserwujemy większą skłonność najemców do podejmowania decyzji o ekspansji, co w połączeniu z ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni może w kolejnych kwartałach zwiększać konkurencję o najlepsze biura”, – dodaje Zuzanna Mańk, negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Stawki czynszów pozostają stabilne. W centrum miasta mieszczą się zazwyczaj w przedziale od 18 do 32 euro za metr kwadratowy miesięcznie, natomiast poza centrum od 12 do 18 euro. Równocześnie utrzymuje się stabilny poziom kosztów eksploatacyjnych.

Ograniczona liczba nowych projektów oraz koncentracja inwestycji w najlepszych lokalizacjach mogą w najbliższym czasie zwiększyć presję na wzrost stawek w najbardziej atrakcyjnych budynkach. Rynek stopniowo przesuwa się w stronę właścicieli, co może wpłynąć na warunki negocjacyjne dla najemców.