Biura w Warszawie z wysokim popytem przy malejącej liczbie nowych projektów

2026.04.17

Autor: Bartosz Motorek

Rynek biurowy w Warszawie wchodzi w fazę ograniczonej podaży przy utrzymującym się wysokim popycie. Niski poziom pustostanów oraz dominacja nowych umów najmu wskazują na stabilną sytuację sektora na początku 2026 roku.

W pierwszym kwartale 2026 roku zasoby powierzchni biurowej w stolicy wzrosły do około 6,28 mln m². W tym czasie oddano do użytku dwa duże projekty, które jednocześnie należą do ostatnich większych realizacji zaplanowanych na bieżący rok.

Największym nowym budynkiem był Studio A na Woli, oferujący około 24 tys. m² powierzchni. Drugim obiektem była VENA, która dostarczyła ponad 15 tys. m². W realizacji lub modernizacji pozostaje około 120 tys. m², jednak większość tych projektów zostanie ukończona dopiero w latach 2027–2028.

Jednocześnie z rynku wycofano sześć budynków biurowych o łącznej powierzchni około 31 tys. m². Obiekty te są przekształcane na inne funkcje, w tym związane z opieką zdrowotną.

Poziom niewynajętej powierzchni wyniósł 9,5 proc., co oznacza niewielki wzrost względem końca poprzedniego roku. W centralnych lokalizacjach wskaźnik ten utrzymuje się na poziomie około 6,5 proc., natomiast poza centrum przekracza 12 proc. W rejonie zachodnich obrzeży centrum wynosi około 7 proc., a na Służewcu zbliża się do 19 proc.

Łączny wolumen transakcji najmu w pierwszym kwartale osiągnął około 134 tys. m². Największy udział przypadł na nowe umowy, które odpowiadały za ponad połowę aktywności najemców. Renegocjacje stanowiły blisko 40 proc., natomiast ekspansje miały marginalny udział.

Największą pojedynczą transakcją była renegocjacja najmu powierzchni o wielkości blisko 9 tys. m² w kompleksie Neopark B przez operatora telekomunikacyjnego P4.

Struktura najemców wskazuje na silną pozycję firm technologicznych, które odpowiadały za około 20 proc. zawartych umów. Kolejne miejsca zajęły usługi dla biznesu oraz sektor finansowy.

Najwięcej transakcji realizowano w centralnych częściach miasta, które odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu. Szczególnie aktywny był rejon Ronda Daszyńskiego. Istotny udział w rynku utrzymał także Służewiec.

Obecna sytuacja wskazuje na ograniczoną dostępność nowych powierzchni w kolejnych miesiącach, co przy stabilnym popycie może wpływać na dalsze utrzymanie niskiego poziomu pustostanów.