Biura w centrum Warszawy wynajęte prawie w całości. Firmy szukają alternatyw

2025.10.09

Autor: Piotr Maślak

Warszawski rynek biurowy staje się coraz bardziej wymagający dla firm poszukujących powierzchni do wynajmu. Dane CBRE wskazują, że w centrum stolicy dostępność biur spadła do poziomu najniższego od 2021 roku, a nowo oddane inwestycje są niemal w całości wynajęte, co prowadzi do rosnącej konkurencji między najemcami i wzrostu stawek czynszowych.

Łączna podaż biur w stolicy w III kwartale 2025 roku skurczyła się w porównaniu do poprzednich okresów. Od początku roku z rynku wycofano ponad 141 tys. m² powierzchni, głównie z powodu modernizacji lub planowanej zmiany funkcji budynków. W samym III kwartale oddano do użytku tylko jeden nowy projekt - siedzibę Stoen Operator o powierzchni 3,5 tys. m². Całkowita nowa podaż w 2025 roku ma wynieść około 120 tys. m², czyli najwięcej od 2022 roku, co nie rekompensuje jednak wycofanej powierzchni, choć podnosi standard dostępnej przestrzeni.

Popyt wciąż przewyższa podaż. W III kwartale wyniósł 185 tys. m² i był niemal równomiernie rozłożony pomiędzy centrum Warszawy (48%) a obszary poza centrum (52%). Szczególnie aktywne były lokalizacje w City Centre West, gdzie wynajęto około 51 tys. m², oraz Służewiec z 33 tys. m² podpisanych umów. Największym zainteresowaniem cieszył się sektor publiczny, odpowiadający za 17,4% całego popytu, a następnie produkcja (16,8%) i usługi dla biznesu (16,7%).

Spadek wskaźnika pustostanów jest znaczący. W całej Warszawie osiągnął 9,7%, a w centrum zaledwie 6,9%. Ograniczona dostępność biur w kluczowych lokalizacjach powoduje wzrost czynszów i wcześniejsze rozpoczynanie procesów najmu przez firmy. W City Centre West wolna powierzchnia spadła do 5,8%, a na Służewcu do 18,8%, przy czynszach sięgających 27,5 EUR/m² miesięcznie.

Eksperci CBRE zauważają, że niska dostępność przestrzeni w prestiżowych lokalizacjach może kierować uwagę najemców na tzw. second-best locations, takie jak Mokotów czy Aleje Jerozolimskie, które zyskują na popularności dzięki lepszej dostępności i atrakcyjnych warunkach najmu. Trend ten wskazuje na dalszą presję na stawki czynszowe i konieczność szybszego planowania wynajmu przez przedsiębiorstwa działające w stolicy.