Popyt na biura w Trójmieście kolejny rok z rzędu przekroczył 100 tys. mkw.

W 2024 roku popyt na powierzchnie biurowe w Trójmieście osiągnął drugi co do wielkości wynik w historii. Jednocześnie współczynnik pustostanów, który od czterech lat utrzymuje się powyżej 12%, pod koniec grudnia odnotował nieznaczny spadek.

Pomimo stosunkowo umiarkowanej aktywności budowlanej w regionie deweloperzy uważnie monitorują trójmiejski rynek i są gotowi do rozpoczęcia nowych inwestycji biurowych w odpowiedzi na zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców.

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wyniosły niemal 1,07 mln mkw., co stanowi nieznaczny wzrost o 1,6% rok do roku. W ubiegłym roku na trójmiejski rynek trafiło niecałe 19 500 mkw. nowych biur – o 41% mniej niż rok wcześniej. Prawie 75% tego wolumenu (14 500 mkw.) przypadło na dwa budynki biurowe wybudowane w trzecim kwartale 2024 roku w ramach kompleksu Waterfront II. Natomiast w ostatnim kwartale deweloperzy nie oddali do użytku żadnej nowej inwestycji biurowej.

- Od końca 2021 roku obserwowany jest stopniowy spadek aktywności deweloperów w Trójmieście. W grudniu 2024 roku w trakcie realizacji znajdowały się zaledwie cztery inwestycje biurowe o łącznej powierzchni prawie 25 500 mkw., co oznacza spadek o 9% w stosunku do analogicznego okresu w 2023 roku i o ponad 64% w porównaniu ze średnim wolumenem powierzchni w budowie w ostatnich pięciu latach, wynoszącym 71 200 mkw. Wszystkie nowo powstające budynki biurowe znajdują się w Gdańsku. Łącznie prawie 80% powierzchni będącej obecnie w budowie już zostało zabezpieczone umowami przednajmu bądź powstaje na potrzeby własne firm – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

Największym realizowanym obecnie obiektem jest biurowiec PUNKT w Gdańsku, który po ukończeniu zapewni najemcom 12 800 mkw. biur, z czego ok. 70% wynajęło Centrum Usług Wspólnych Arla Foods w ramach umowy przednajmu.

Według prognoz aktywność deweloperów w kolejnych kwartałach pozostanie na niskim poziomie, m.in. ze względu na znaczną dostępność powierzchni biurowych w istniejących obiektach oraz duży udział (50%) renegocjacji w całkowitym popycie. Ponadto coraz bardziej rygorystyczne przepisy dotyczące efektywności energetycznej budynków przyczyniają się do rewizji ogólnych kosztów budowy inwestycji biurowych, które i tak są wysokie.

- Zainteresowanie najemców regionem trójmiejskim utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczy średni roczny wolumen najmu z ostatnich pięciu lat, który przekracza 100 000 mkw. W całym 2024 roku najemcy wynajęli łącznie ponad 116 300 mkw., co stanowiło trzeci pod względem wielkości wolumen transakcji wśród rynków regionalnych w Polsce, zaraz za Krakowem (266 800 mkw.) i Wrocławiem (146 450 mkw.), a także drugi wynik w historii trójmiejskiego rynku po rekordowym 2023 roku (143 900 mkw.) – mówi Kaja Karbowska-Nowak, Associate w Newmark Polska.

W czwartym kwartale 2024 roku aktywność najemców w Trójmieście wyniosła 25 200 mkw., czyli o 37% mniej niż w poprzednim kwartale, ale o 50% więcej niż w analogicznym okresie w 2023 roku.

W okresie od stycznia do grudnia 2024 roku w strukturze popytu w Trójmieście dominowały renegocjacje, które stanowiły połowę całkowitego wolumenu transakcji. Udział nowych umów sięgnął 32%, a umowy przednajmu, na potrzeby własne i ekspansje odpowiadały odpowiednio za 9%, 6% i 3% sfinalizowanych transakcji. Najwięcej powierzchni biurowej, bo aż 95 800 mkw., wynajęto w Gdańsku, co stanowiło 82,4% wszystkich umów. Pozostałe 17,2% (20 000 mkw.) przypadło na Gdynię, a zaledwie 0,4% (500 mkw.) na Sopot. Oferując atrakcyjne warunki prowadzenia działalności biznesowej, Trójmiasto przyciąga zarówno startupy, jak i globalne korporacje. W 2024 roku największy udział w popycie miały firmy z sektora usług dla biznesu (21%), IT (19%) oraz bankowego (17%).

Wskaźnik pustostanów w Trójmieście w ostatnich czterech latach utrzymywał się na poziomie powyżej 12%. Na koniec grudnia 2024 roku wyniósł 12,5%, czyli 0,2 p.p. mniej niż w trzecim kwartale i 0,8 p.p. mniej niż rok wcześniej. Do końca 2025 roku współczynnik powierzchni niewynajętej pozostanie w trendzie spadkowym, głównie ze względu na ograniczoną aktywność deweloperów. Obecnie Trójmiasto oferuje ok. 133 500 mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia od zaraz i niecałe 5500 mkw. w inwestycjach będących w trakcie realizacji.

Na koniec 2024 roku czynsze bazowe w Trójmieście pozostały na poziomie zbliżonym do odnotowanego rok wcześniej i wynosiły od 13,50 do 16,50 EUR/mkw./miesiąc. Natomiast opłaty eksploatacyjne wzrosły do ok. 20-25 PLN/mkw./miesiąc, przekraczając górną granicę w starszych, mniej nowoczesnych budynkach. Prognozy na rok 2025 wskazują, że stawki czynszu utrzymają się na stabilnym poziomie, a najemcy nadal będą preferowali wynajem powierzchni w budynkach oferujących zaawansowane rozwiązania z zakresu ESG, które pozwalają m.in. na redukcję kosztów eksploatacyjnych.