Brzozowe Wzgórze

Wczorajsze spotkanie pokazalo jak mieszkancy sa nastawieni do ewentualnej zmiany zarzadcy. Osobiscie sadze ze i tak sie zbyt pospieszylismy do zmiany zarzadcy. Przed odwolaniem obecnego zarzadcy, powinny byc juz przeprawodzne rozmowy z innymi zarzadcami, ewentualnie przeprowadzony przetarg aby nie bylo sytuacji ze w momencie pozytywnego odwolania Cesji, przez 3 miesiace na leb na szyje szukalo by sie nowego zarzadcy ktory by zedarl z nas pieniadze bo by sie znalazlo nowego na ostatnia chwile. Dodatkowa kwestia to zarzad. Wczorajsze spotkanie pokazalo jak ludzia - mieszkancom - zalezy na spotkaniach z zarzadca / inwetorem. Przed przeprowadzeniem takiego spotkanie powinien zostac wybrany zarzad, czy tez nasz przedstawiciel ktory bedzie skladal nasze uwagi a nie jak to bylo wczoraj przekrzykiwanie sie jeden przez drugiego jak na targu.

Wczorajsze spotkanie pokazalo jak mieszkancy sa nastawieni do ewentualnej zmiany zarzadcy. Osobiscie sadze ze i tak sie zbyt pospieszylismy do zmiany zarzadcy. Przed odwolaniem obecnego zarzadcy, powinny byc juz przeprawodzne rozmowy z innymi zarzadcami, ewentualnie przeprowadzony przetarg aby nie bylo sytuacji ze w momencie pozytywnego odwolania Cesji, przez 3 miesiace na leb na szyje szukalo by sie nowego zarzadcy ktory by zedarl z nas pieniadze bo by sie znalazlo nowego na ostatnia chwile. Dodatkowa kwestia to zarzad. Wczorajsze spotkanie pokazalo jak ludzia - mieszkancom - zalezy na spotkaniach z zarzadca / inwetorem. Przed przeprowadzeniem takiego spotkanie powinien zostac wybrany zarzad, czy tez nasz przedstawiciel ktory bedzie skladal nasze uwagi a nie jak to bylo wczoraj przekrzykiwanie sie jeden przez drugiego jak na targu.

jak można powolac tkai zarząd?

oczywiscie teraz po fakcie zaczyna sie gadanie ze nie tak było cos zorganizowane.Marcin to dlaczego nie zrobiłes nic zeby było tak jak powinno?a Twoim zdaniem kiedy powinnismy zmienic zarzadce????!!!!moze za trzy lata jak skonczy nam sie gwarancja?!wczoraj wyraznie pan ze Satusa powiedzial na przykladzie studzienek ze to nie jego.Myslisz ze za pare miesiecy co bedzie mowil.To nie jego nie on to uszkodzil nie on musi poprawiac.ale to Cesja powinna go przypilnowac jak odbierala osiedle ze studzienki sa zapchane.bo raczej nikt z nas gruzem studzienek nie zapychal.Ale po co ???!!!niech płaca mieszkancy.zaraz zacznie sie jeszcze cos sypac i my bedziemy za to placic.i dopiero bedzie bol jak na fundusz remontowy bedziemy płacic 200.dodaj to sobie to czynszu ...na własne zyczenie !!!

Załącznik do Komunikatu Ministra Budownictwa
z dnia 6 grudnia 2006 r. (poz. 3)

STANDARDY ZAWODOWE ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI

§ 2
Dbałość o prestiż zawodu

1. Za zasadę naczelną działania zarządcy nieruchomości uznaje się dbałość o należytą jakość czynności wykonywanych przez zarządcę.

2.Zarządca nieruchomości wykazuje się WYSOKĄ KULTURĄ osobistą w kontaktach z właścicielem nieruchomości, użytkownikami lokali, a także sądami, urzędami i instytucjami, przed którymi występuje.

3. Zarządca nieruchomości postępuje w taki sposób, aby właściciel nieruchomości darzył go oraz jego pracowników pełnym zaufaniem.

4. Zarządca nieruchomości zachowuje się w sposób, który nie godzi w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami.

5. Zarządca nieruchomości dąży do wyeliminowania ze swojego otoczenia działań sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.

6. Zarządca nieruchomości zapewnia, aby każdy z właścicieli nieruchomości miał prawo do korzystania z ustalonego zakresu czynności zarządzania.

(http://www.zarzadca.pl/zarzadzanie-nieruchomosciami/74-licencja-zarzadcy/469-standardy-zawodowe-zarzadcow)

W chwili obecnej nie mamy prawnych podstaw do wybrania Zarządu Właścicielskiego. Aktem notarialnym Status wybrał jednoosobowy Zarząd Właścicielski w osobie Pana Prezesa oraz zarządcę nieruchoości - Cesję (mamy związane ręce). W takiej sytuacji nie mamy podstaw do wybrania Zarządu - choć było to jednym z punktów zebrania (jak widać, Pan RK utrzymał swoją pozycję i ignorując nas zaniechał dalszych kwestii).

Ewentulanie możemy powołać reprezentantów osiedla, ale ich status i moc w relacjach Cesja/Brzozowe Wzgórze jest niewielka.

Swoją drogą, radość Prezesa z utrzymania go na stanowisku jest zadziwiająca, bo utrzymał się wyłącznie dzięki SD. Zero wstydu i powagi dla głosów i opinii płynących ze środowiska, które utrzymuje tego Pana.

i co teraz?!

Powinnismy zebrac się w 3 - 4 osoby, pójsc do Cesji w celu przeglądu faktur, mamy do tego prawo!!!

ale do tego potrzebna jest osoba ktora sie na tym zna i moze cos przelapac jakies niejasnosci.

Chodzi mi o sprawdzenie samych kwot za wywóz śmieci i porównanie ich z tym co płacimy.

Jak teraz żyć :-)) ?? nie poddawać się. spotkanie wg mnie przebiegło wspaniale - okazało się:

1) jaka jest struktura udziałów (mamy większość);
2) jakie jest ustosunkowanie się Zarządcy do mieszkańców;
3) jaki jest stan wiedzy i zaangażowania Prezesa w sprawy wspólnoty;
4) jak wygląda poparcie dla Zarządcy i Zarządu ze strony członków wspólnoty;

Obraz jaki wynieśliśmy jest jednoznaczny i jednokierunkowy jezeli chodzi o działalnia. Gdyby nie developer i 23% udziałów, które nie przybyło, Zarządu i Zarządcy by nie było.

W chwili obecnej należałoby podjąc bardziej skuteczne działania - okreslić zbiorowość mieszkańców wraz z ich udziałami, rozesłać zapytania ofertowe do innych podmiotów (mamy już kilka ofert), przygotować ponowne pismo z żądaniem zwołania zebrania i już. Motywacja i wytrwałość, a będzie po ptakach :)

Pozdrawiam!

PS powinnismy zmienić formę komunikacji na bardziej prywatną, bo otwarte forum nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Póki nie było wyników głosowania jakoś można było tolerować zachowanie Pana Prezesa. Ale już po wynikach, tekst "jest Pan za młody" i późniejsze zachowanie, niedopuszczenie do kolejnych punktów spotkania, wyśmiewanie się z nas i wręcz ubaw z nas, a na końcu krótkie pożegnanie i ucieczka kwalifikują się do "dania w gębę". Normalnie komuna wróciła. Żeby człowiek, który bierze od nas pieniądze kpił ze swoich pracodawców. Tu trzeba temat zgłosić do TV. Zacząłem dziś od gazety, w pon napiszę do radia i do TVP Szczecin. Mam kolegę w Wawie w TVN - normalnie do programu UWAGA zgłoszę nasz problem. Przecież to jakiś ABSURD!!!!!!! Na upartego to do sądu o zniesławienie można się pokusić... MASAKRA

uwaga o zbyt młodym wieku odnosiła się do mojej osoby :-) co ciekawe, jestem zbyt młody do rozmowy, ale mój wiek nie stanowi problemu przy pobieraniu opłat dla zasilenia kieszeni Prezesa.

Po spotkaniu nakreślił się wyraźny obraz osoby Pana Zarządzającego.. Anioł z Alternatyw to był Pikuś

uwaga o zbyt młodym wieku odnosiła się do mojej osoby :-) co ciekawe, jestem zbyt młody do rozmowy, ale mój wiek nie stanowi problemu przy pobieraniu opłat dla zasilenia kieszeni Prezesa.

Po spotkaniu nakreślił się wyraźny obraz osoby Pana Zarządzającego.. Anioł z Alternatyw to był Pikuś

słuchajcie ja mogę iść do cesji i pogadać z RK i do SD i wybrać reprezentantów osiedla... co wy na to??

z tym, że reprezentanci tak naprawdę nic nam nie dadzą, a RK w dalszym ciągu utrzyma pozycję. Jedyną siłą dla Wspólnoty jest Zarząd Właścicielski, a on jest możliwy po odwołaniu RK z Zarządu. W obecnej sytuacji Prezes dalej będzie się śmiał nam w twarz i tyle. Zarządza Wspólnotą od 1 czerwca (minęły prawie 4 miesiące, zapłaciliśmy 15 tys. wynagrodzenia) a dach nie odebrany, kotłownia nieodebrana, w sprawie drogi dojazdowej nic nie ruszone (a jedna sąsiadka pytała o to w lipcu i była deklaracja).. Można by wymieniać, ale zamiast tego trzeba się zastanowić za co my płacimy - za jaką skuteczność?

Pan prezes tylko liczył ile osób przyszło,
a potem był już pewny wyników głosowania,widać
to było z jego pewnego siebie uśmieszku.
Cesja i SD to jedna sitwa.

Ostatnio obok zarządcy nieruchomości posiadającego licencję zawodową, zarządzaniem nieruchomościami zaczął zajmować się również administrator niezdefiniowany w żadnej z ustaw dotyczących gospodarowania nieruchomościami.

Określenia ?administrator" i zarządca zaczęto używać zamiennie. Szybko zaczęto także zmieniać umowy o zarządzanie na umowy o administrowanie, zawarte z zarządami wspólnot mieszkaniowych.

Od tej chwili ta sama osoba nie występuje już jako zarządca nieruchomości, lecz jako administrator.

Dzieje się tak m.in. dlatego, że członkowie zarządów i właściciele lokali posiedli wiedzę, że zamiast iść do sądu, mogą napisać skargę na nieuczciwego zarządcę nieruchomości do Ministerstwa Infrastruktury do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ-y).

Takiej skargi nie mogą napisać na administratora - skarga jest odrzucana, ponieważ zostaje przedstawiona umowa o administrowanie, a zatrudniona osoba oświadcza, że jest tylko administratorem.

W obowiązujących ustawach o gospodarce nieruchomościami i o własności lokali (uwl), dotyczących zarządzania nieruchomościami, nie ma nawet słowa o odpowiedzialności zawodowej administratora.

Sądy i prawo cywilne w Polsce mamy takie, jakie mamy, ale moim zdaniem nazwa dokumentu nie może przesądzać o jego treści. W obu tych umowach2 czynności i obowiązki osoby zatrudnionej (zarządcy nieruchomości/administratora) przez zarząd wspólnoty są zbliżone.
Obowiązki zarządzającego

Administrator

Administrator, zawierając umowę cywilnoprawną z zarządem wspólnoty, może odpowiadać w sądzie jedynie tylko za niewykonanie czynności zawartych w umowie. Brak jest przepisów prawnych wymagających od niego wiedzy, praktyki, umiejętności, niekaralności i obowiązkowego ubezpieczenia OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi czynnościami.

Zarządca

Zarządca nieruchomości to osoba fizyczna lub firma zarządzająca jako osoba prawna, której zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 uwl.

W praktyce oznacza to, że wspólnota mieszkaniowa, właściciele lokali na zebraniu w obecności notariusza podejmują uchwałę, większością głosów liczonych udziałami, o wyborze zarządcy nieruchomości/firmy zarządzającej, powierzając mu zarząd i określają sposób zarządu nieruchomością wspólną.

Uchwała ta później ma formę aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Odwołanie tak zatrudnionego zarządcy nieruchomości/firmy musi również być dokonane na zebraniu właścicieli lokali w obecności notariusza. Zarządca obowiązany jest do przestrzegania wszystkich przepisów zawartych w ugn i uwl, a jego wynagrodzenie określone jest w umowie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową.

Zarząd

Zarząd może być jednoosobowy lub wieloosobowy, składający się z członków będących osobami fizycznymi, wybranymi spośród właścicieli lokali lub spoza z ich grona (art. 20 ust. 1 uwl - duża wspólnota).

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz i między poszczególnymi właścicielami lokali. Zarząd nie może przekazać zarządu osobie trzeciej, może jednak zlecić wykonywanie części czynności zarządzania profesjonaliście i znaleźć się w roli właściciela i kontrolera, podpisując i odpowiadając za wszystkie dokumenty przygotowane przez profesjonalistę, dotyczące zarządzania wspólnotą.

Zgodnie z zapisem art. 30 ust. 2 pkt 2 i 3 uwl, to zarząd, a nie zatrudniony zarządca nieruchomości/firma zarządzająca (profesjonalista) odpowiada przed wspólnotą. Zarządca nieruchomości/firma zarządzająca odpowiada przed zarządem za wykonanie czynności wymienionych w umowie o zarządzanie i przed KOZ-ą.

Zarząd obowiązany jest wykonywać uchwały właścicieli lokali (kontrolować ich wykonanie) i postępować zgodnie z przepisami zawartymi w uwl i innymi przepisami dotyczącymi zarządzania nieruchomością wspólną.

W umowie zarząd określa wynagrodzenie zgodnie z uchwałą właścicieli lokali i w niej również powinien znaleźć się sposób wypowiedzenia umowy, tak żeby można było szybko zrezygnować z zatrudniania nieuczciwego zarządcy nieruchomości/firmy zarządzającej. Nie ma obawy, zawsze znajdzie się lepszego. Wystarczy zwrócić się o pomoc do najbliższego stowarzyszenia, którego członkami są zarządcy nieruchomości.

Z mojego doświadczenia wynika, że jest to najlepszy model zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi.

Zarządca przymusowy

Zarządca przymusowy ustanawiany jest przez sąd. Jest to osoba fizyczna, która musi posiadać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Odpowiada on przed sądem za swoją działalność niekoniecznie wykonywaną osobiście.

Sąd określa wysokość jego wynagrodzenia, na ogół w wysokości uzgodnionej wcześniej przez wnoszącego żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 uwl z zarządcą nieruchomości zaproponowanemu sądowi wraz z jego oświadczeniem, że wyraża on zgodę na ustanowienie go zarządcą przymusowym.

Powszechnie uważa się, że osoby fizyczne wybrane do zarządu wspólnoty mieszkaniowej na podstawie art. 20 ust. 1 uwl, będące właścicielami lokali w tej wspólnocie i zarządzające nieruchomością wspólną, na mocy art. 190 ugn zwolnione są z posiadania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości. Zwolnienie to nie dotyczy osób spoza grona właścicieli wybranych do zarządu, szczególnie wtedy, gdy pobierają wynagrodzenie.

Osobiście uważam inaczej. Zapis art. 190 ugn stanowi, cytuję: ?...nie stosuje się (...) do zarządzania nieruchomościami bezpośrednio przez ich właścicieli lub użytkowników wieczystych...", dotyczy właścicieli, a nie współwłaścicieli.

Zatem po pierwsze: członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej są tylko właścicielami lokali, a nie właścicielami nieruchomości wspólnej, którą zarządzają. A po drugie, są osobami fizycznymi, od których nic więcej uwl nie wymaga.

Jedyne, co możemy o nich powiedzieć, to to, że świadomie podjęli decyzję o przynależeniu do grona członków zarządu - chcą w nim być i obiecują, że jako sąsiedzi będą dbali o nasz dom. To jest, niestety, stanowczo za mało, ale trudno żądać więcej. Tacy członkowie zarządu zarządzają najlepiej jak potrafią, a innych kandydatów przecież brak.

Niekiedy zarządzają nieruchomością nieudolnie - jeśli popełnią jakiś błąd, to cała wspólnota poniesie straty - oni też, ale nie bardzo muszą się tym przejmować, ponieważ przypadające w udziale na nich straty pokryją z otrzymywanego od wspólnoty wynagrodzenia.

Co innego w sytuacji, gdy zarząd zatrudnia profesjonalistę i z jego winy wspólnota zostanie ukarana grzywną czy zostanie zalane mieszkanie, bo niedokładnie wykonał przegląd - wówczas to on zapłaci z własnej kieszeni. Zarząd po prostu te straty pokryje z jego wynagrodzenia, a nie z pieniędzy właścicieli lokali.

Jeżeli członek zarządu byłby właścicielem domu, w którym popełniłby błąd i spowodował zniszczenie ściany, to za jej naprawę zapłaciłby wyłącznie ze swojej kieszeni, ponieważ sam bezpośrednio zarządzał swoją własnością - domem. Uważam, że takie rozumowanie jest zasadne - nie powinno się powierzać zarządzania nieruchomością wspólną o znacznym majątku osobom niebędącym profesjonalistami.

Zarządy bardzo często straszą właścicieli lokali zarządcą przymusowym powoływanym przez sąd, twierdząc, że będzie pobierał wysokie wynagrodzenie - to też jest nieprawda. Zarządca przymusowy jest najlepszym rozwiązaniem, jeżeli we wspólnocie powstają konflikty.

Warunki zatrudnienia

Oczywiście członkom zarządu należy się wynagrodzenie i trzeba podjąć uchwałę o przyznaniu wynagrodzenia każdemu z nich. Na koniec roku należy też sporządzić dla każdego członka zarządu i urzędu skarbowego PIT-8C.

Ponadto wspólnota, zawierając umowy o pracę z członkami zarządu, jako płatnik, musi naliczać i odprowadzać składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne oraz pobierać zaliczki na podatek dochodowy zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych i wpłacać je do urzędu skarbowego.

Odradzam zawieranie umów pomiędzy wspólnotą a członkami zarządu, bo może stać się to podstawą do stwierdzenia, że osoba taka wykonuje swoje obowiązki zawodowo i powinna być licencjonowanym zarządcą.
http://www.administrator24.info/artykul/id1344,kogo-lepiej-zatrudnic

Drodzy sasiedzi!
wiec co robimy z Cesja???odpuszczamy?

A co z czynszem za wrzesien ? Bo do tej pory nie dostalem rozliczenia? Zawsze byly wrzucane do skrzynek pocztowych.

od kiedy to co miesiac było cos wrzucane???czynsz co miesiac jest taki sam tylko jak sa jakies zmiany ,rozliczenia to wysyłaja

sąsiedzi te wyliczenia co dzisiaj nam wrzucili doskrzynki obowiązuje od października??

tak ,tam jest wyraźnie napisane że od 01.10.2012,a wiadomo kiedy rozpocznie się sezon grzewczy? wieczorami robi się już zimno, i można byłoby włączać grzejniki na trochę wieczorem

a czynsz się zwiększył czy zmiejszył?

Mi sie zmniejszyl za wywoz smieci , tylko doliczyli niedoplate niewiadomo za co

drogi Marcinie zapewnie masz na plusie a nie niedopłate. Ten minus w nawiasie jest informacyjny. Jeżeli będzie przed kwotą bez nawiasu wtedy masz niedopłate.

a co do ogrzewania wystarczy odkręcić zaworki pod grzejnikiem aby były w pozycji pionowej i przy okazji proponuje odpowietrzyć. Pieć ogrzewa wode i C.O więc można grzać 12 miesięcy w roku. Ja u siebie odpowietrzałem 2 tygodnie temu i sprawdzałem czy grzeją całą powierzchnią

to przyjdz do mnie i odkrec mi zaworek w łazience pod grzejnikiem a jak go nie znajdziesz to porozmawiamy..... hmm?

w łazienkach jest inny zawór jak odkręcisz srebrną nakrętke to w środku masz śróbe na torksa i sobie ją wykręć. pozdrawiam

no to sie bawię grzejnikami, odkręciłem zawory na korytarzu, odpowietrzyłem, zaworki pod grzejnikiem w pionie....i nadal zimne...ciekawe co źle robię.... czy ktoś z klatki 64 sprawdzał czy ma ciepłe kaloryfery?