Dune I
Mielno, Pionierów 18

Chce rozwinąć dyskusję o Dune 1 w Mielnie przy ul. Pionierów 18 - gdzie jesteśmy najprawdopodobniej bezczelnie okradani przez Zarządcę Nieruchomości Posesja w zmowie z deweloperem Firmus Group i Zarządcą FAF apartamenty oraz ich spółkami powiązanymi i osobami powiązanymi. Firmus, FAF, osoby powiązane jak i sam deweloper - na dzień dzisiejszy czyli lipiec 2019 roku posiada ponad 30 miejsc parkingowych w hali garażowej - czyli ok. 30% całej hali garażowej, przez co w zmowie z zarządcą posesja nieruchomości z kołobrzegu - mamy ustawione zawyżone stawki za utrzymanie miejsca w hali garażowej (i udział związany z miejscem park.) na kwotę ponad 200 zł miesięcznie za utrzymanie 1 miejsca w hali garażowej! Domyślam się, że deweloper i zarządca który wynajmuje apartamenty FAF - a posiada 30% udziału całej hali w sprytny sposób nic nie płaci.
Koszty są przerzucone na reszte posiadaczy miejsc w hali garażowej.
Realny koszt utrzymania 1-miejsca w hali garażowej to 20-30 zł miesięcznie, w porywach około 50 zł miesięcznie, a nie ponad 200 zł miesięcznie.

Czyli według księgi wieczystej hali garażowej:
- deweloper Firmus Group, FIRMUS VERUS sp. z o.o. oraz MARSTAL sp. z o.o. również z siedzibą w Mścicach pod tym samym adresem - zarząd prezes Knutsen Stein Christian - czyli deweloper
- "F.A.F." sp. z o.o.
wszystkie osoby o nazwisku Matusiak i powiązane Białas
"Jak mówi Adam Matusiak współwłaściciel firmy F.A.F, jeden z operatorów obsługujący wynajem apartamentów w mieleńskim Dune Resor, "

przez cały okres wielu lat cały czas są właścicielami ok. 30% całej hali garażowej

sprawa nadaje się do Prokuratury i Sądu

ponieważ niemożliwe są koszty utrzymania hali garażowej na poziomie 210-230 zł miesięcznie

również przyjęta zaliczka na utrzymanie części wspólnych hali garażowej na poziomie dokładnie takim jak części wspólnych ogrzewanych klatek schodowych jest wyciągnięciem od nas kasy przez zarządcę
ponadto na hali garażowej znajduje się basen - wyjątkowo mały (więc koszt utrzymania niewielki), w dodatku w hali garażowej są urządzenia i pomieszczenia (np. śmietnik dla całego budynku) za których utrzymanie powinni płacić wszyscy właściciele całego budynku - ponieważ wszyscy w takim sam sposób mogą korzystać z basenu, jak i ze śmietnika oraz innych urządzeń które znajdują się w hali garażowej, a funkcjonują dla całego budynku. Do basenu który znajduje się na hali garażowej, jak i całego lobby które się na niej znajduje mają dostęp wszyscy mieszkańcy budynku.

z uwagi na fakt, że jesteśmy kasowani również bardzo wysoką stawką za metr kw. za utrzymanie mieszkań i udział w częściach wspólnych dot. mieszkań - OCZYWISTĄ SPRAWĄ JEST TO, ŻE NIE NALEŻY SIĘ PRZEKSIĘGOWANIE kosztów z utrzymania hali garażowej, na zawyżenie kosztów utrzymania mieszkań (co zaproponował zarządca nieruchomości). Wałek jest gdzie indziej...

Następną kwestią jest nieuczciwe zarządzanie naszą nieruchomością przez Posesja Tuligłowski Kołobrzeg (który wynika, że został już wyrzucony m.in. z Osiedla Bałtyk w Grzybowie koło Kołobrzegu - za naciągactwo)
zarządca:
- przed zebraniami wspólnoty nie wysyła wogóle projektu ustaw (a do tego jest zobowiązany)
- jako, że właściciele apartamentów/mieszkań są z różnych stron Polski - zarządca utrudnia kontakt poszczególnych mieszkańców. Mimo tego, że miał kilka lat temu zebrać i przekazać wszystkim kontakty telefoniczne do wszystkich właścicieli mieszkań - nigdy ich nie przekazał
- zarządca działa jedynie w interesie dewelopera Firmus i FAF sp. z o.o. który pośredniczy w krótkoterminowym wynajmie apartamentów. Deweloper który mimo tego, że zakończył sprzedaż mieszkań w 2013 roku, nadal w 2019 roku jest na rocznych zebraniach wspólnoty mieszkaniowej!!
- zarządca nie naprawia na bieżąco nawet drobnych usterek w budynku, najprostszych w budynku o tej klasie - tj. zacinających się drzwi, nie działających przycisków otwarcia drzwi przy basenie i w hali garażowej,
za to ciągle naciska na wymianę wykładziny w całym budynku na klatkach schodowych za kwotę ponad 200.000 zł (najprawdopodobniej kolejny przekręt aby wziąść do kieszeni jakiś %)
- zarządca nie omawia dokładnie niezrozumiałych ustaw, m.in. ostatnio chciał podłożyć do podpisania i narazić na kolejne b. wysokie koszty mieszkańców/właścicieli apartamentów Dune I, ustawą o pokryciu kosztów kolejnych części wspólnych z innego!! nowego budynku Dune II i znajdującego się tam wielkiego basenu, nie omawiając wogóle kosztu jaki zostałby doliczony mieszkańcom Dune I, a koszt ten może przekroczyć kwotę 100-200 zł miesięcznie na każde mieszkanie. Niezrozumiałym jest również fakt dlaczego właściciela budynku Dune I mieliby płacić za utrzymanie drugiego basenu który znajduje się w budynku Dune II i powinien być tylko kosztem właścicieli budynku Dune II. Nie mówiąc już o tym, że za korzystanie z tego basenu i tak dodatkowo trzeba płacić.

złodzieje - jestem również okradana na utrzymaniu miejsca w hali garażowej - masakryczna kwota ponad 200 PLN miesięcznie za jedno miejsce parking.

Czas się temu przyjrzeć - na 100% zarządca najmu krótkoterminowego który posiada ok. 30% miejsc w hali - NIC NIE PŁACI !!! i jest to w przebiegły sposób przerzucone na innych współwłaścicieli hali garażowej

UOKiK powinno się tym zająć!!!!!!
co ten deweloper jeszcze robi na obiekcie, sprzedal wszysttko wiec chyba kradnie!
radze poczytac ustawy i sprawy w uokik - odrazu kara i to spora, dla zarzadcy który dziala w zmowie równiez!

zlodziejstwo nie zna granic a drobne usterki w Dune caly czas nienaprawiane, hala podziemna nie sprzątana - syf, myją może jeden raz do roku,

czynsz wraz z oplatami przekroczył już dawno znacznie stawki warszawskie -
wydatki ogromne, które idą do sakwy przekrętasa zarządcy

Trzeba jakiś prawników i dobrać im się do dupy... i deweloperowi który nadal posiada na własność gdzies jakies 1/3 miejsc w hali podziemnej na rozne osoby ze swoich spolek - przez co stawki dla mieszkancow i oplaty za miejsca w hali podziemnej są ogromne, a deweloper za swoje stanowiska parkingowe nic nie placi. Zarządca budynku DUNE Posesja z kolobrzegu ma wiedze o tym i wspóldziała. Wyliczylam, ze zarabiaja ze 200-500 zl na kazdym apartamencie, bo ceny w kazdym miescie są dużo niższe. Do tego rozne dodatkowe niepotrzebne lub zawyzone wydatki za naprawy, które są na poziomie dużo wyższym!!!! niz w chocby Warszawie

WITAM Może okazać sie jeszcze że placimy i dopłacamy za nierentowną restaurację dewelopera bodajże Firmusa która zajmuje duża powierzchnię - przecież po sezonie tam prawie nikogo nie ma, a pracownicy, kelnerki i kucharz i inne koszty to co najmniej ze 20 TYS PLN co miesiac.

Warto przyjrzeć się również i temu bliżej!

Zawyżone koszty utrzymania i biznes byłego dewelopera Firmus i zarządcy nieruchomosci na wlascicielach = wszystko doliczone do czynszu. oszustwo... niezgodne z prawem!
Gdzie są jeszcze jakieś opinie forum mieszkańców właścicieli dune mielno pionierów 18 oraz 20 ? Zarządca nieruchomości Posesja nieruchomości Kołobrzeg

W sporze z nieuczciwym Zarządcą Nieruchomości działającym w zmowie z deweloperem lub byłym deweloperem który wybudował bloki pozostaje Sądy lub w/w UOKiK

10 GRZECHÓW GŁÓWNYCH NIEUCZCIWYCH ZARZĄDCÓW:

Czy Twoja Wspólnota Mieszkaniowa jest w dobrej kondycji finansowej?

Czy jest bezpiecznie?

Czy jest czysto?

Czy ktoś zadbał o przyszłość budynku?

Warto to wiedzieć, aby żyć komfortowo, spokojnie i nie doznać szoku, gdy nagle zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej diametralnie wzrosną i okaże się, że wspólnota jest mocno zadłużona.

Poniżej przykłady działań osób odpowiedzialnych za zarządzanie, których trzeba sie wystrzegać.
10 grzechów głównych nieuczciwych zarządców

1) Defraudacja pieniędzy wspólnotowych lub brak kontroli nad finansami

W zależności czy mamy do czynienia ze świadomymi czy nieświadomymi błędami w księgowości, mamy do czynienia albo z pojęciem defraudacji albo z brakiem kontroli. Niekiedy zarządca świadomie przelewa na własne konto pieniądze, które faktycznie powinny być przelane na konta kontrahentów – np. dostawców wody, energii, jednocześnie czyniąc ze wspólnoty dłużnika. Czasem jednak wycieki z konta wspólnoty są po prostu efektem pomyłek, bałaganu – najczęściej występuje to wtedy, gdy zarządca nie dysponuje odpowiednim oprogramowaniem lub/i kadrą relatywną do ilości zarządzanych wspólnot(np. opłacanie faktur z innych wspólnot, księgowość wspólnot jest prowadzona w sposób niezrozumiały dla członków, nie wywiązuje się z ustawowych obowiązków, nie stosuje się do podejmowanych uchwał itp.)

2) Działania niezgodne z interesem wspólnoty w celu uzyskania dodatkowych profitów przez zarządcę.

Oszustwa i łapówkarstwo przy zleceniach remontowych, inwestycyjnych i przy zawieraniu umów z firmami zewnętrznymi (sprzątanie, ochrona, itp.), zawyżone faktury na usługi, wykorzystywanie materiałów remontowych i ekip, za które płaci wspólnota, do prywatnych remontów zarządcy – to tylko niektóre z przykładów takiego działania.

3) Nieudostępnianie dokumentów, do których właściciele wspólnot powinni mieć swobodny dostęp lub utrudnianie do ich dotarcia. Brak rozliczenia się z dokumentów po zakończonej umowie o zarządzanie.

Art. 29 ust. 3 Ustawy o własności lokali przyznaje każdemu właścicielowi lokalu prawo kontroli zarządu. Generalnie przyjmuje się, że przepis ten rodzi obowiązek udostępnienia przez zarząd/ zarządcę dokumentacji dotyczącej wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli żądanie okazania danych dokumentów uzasadnia cel udostępnienia (np. kontrola finansów, kontrola sald itp.) to takie dokumenty powinny być wydane, nawet te, w których są ujawnione dane osobowe. Niestety niektórzy zarządcy (szczególnie ci, którzy mają coś do ukrycia), nie udostępniają dokumentów lub każą czekać na nie miesiącami.

Problematyczną kwestią dla wspólnoty, która rezygnuje z usług zarządcy, jest czasami brak zdania przez niego dokumentacji. Brak danych na temat sald poszczególnych właścicieli utrudnia bowiem windykację kolejnemu zarządcy, który powinien wiedzieć jakie są stany na poszczególnych kontach. Brak dokumentów to także niewiedza o stanie należności i zobowiązań wspólnoty wobec podmiotów zewnętrznych. W takich sytuacjach pozostaje oszacowanie odtworzenia dokumentacji i sprawa w sądzie przeciwko nieuczciwemu zarządcy o wydanie dokumentacji.

4) Brak lub utrudniona komunikacja z zarządcą lub administratorem

Na wspólnocie mają miejsce różne awaryjne sytuacje wymagające szybkiej interwencji: cieknący dach, awaria zaworu, zacięcie zamka, awaria domofonu, itp.Kontakt do zarządcy/administratora jest wtedy nieoceniony, pozwala na szybką eliminację problemu.

Uczciwy zarządca powinien wykazywać wolę konstruktywnej i rzetelnej współpracy z wszystkimi członkami wspólnoty, dlatego telefon do zarządcy lub biura administracji powinien być udostępniony i odbierany. Niektóre firmy zarządzające mają telefony awaryjne 24h – pogotowie techniczne i pogotowie administracyjne dla zabezpieczenia kontaktu z właścicielami w nagłej potrzebie.

5) Samowola w podejmowaniu decyzji lub brak działania.

Podejmowanie działań, które wykraczają poza zwykły zarząd, bez głosowania uchwały lub zaniechanie działań, które powinny być przeprowadzone zgodnie z umową o zarządzanie czy dobrą praktyką działań zarządu czy zarządcy.

Według prawników UWL (Ustawa o własności lokali) jest bardzo ogólna i ułomna, jest w niej wiele luk, które wykorzystują nieuczciwi zarządcy, dla własnych interesów lub aby się czasem nie przepracować. Przykład: uchwała poddana pod głosowanie na spotkaniu rocznym, gdzie głosy 60% obecnych rozłożą się w stosunku 45% do 15%. Jeśli zarząd/zarządca poczuwa się do roli jaką pełni, będzie chciał kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego głosowania, aby dać możliwość wszystkim właścicielom wypowiedzenia się w sprawie uchwały.Szczególnie w nowych wspólnotach, przy zarządach powierzonych narzuconych przez deweloperów , często nie kontynuuje się takiego głosowania, nawet jak właściciele zgłaszają taki wniosek, ponieważ ustawa nie nakłada takiego obowiązku na zarząd/zarządcę. Dla takich zarządów/zarządcy „może” nie oznacza „musi”. Dla zarządu/zarządcy z powołania oczywistym jest, że sytuacja pokazuje, że „należałoby” kontynuować to głosowanie w trybie indywidualnego głosowania dla dobra wspólnoty.

6) Okłamywanie zarządu/właścicieli lokali co do podejmowanych działań i celów.

Wielu nieuczciwych zarządców potrafi przez długi okres udawać, że pracuje i tylko informować zarząd o działaniach, które faktycznie nie są przez niego podejmowane. Zarządy/właściciele powinny od czasu do czasu weryfikować dokumentacje czy żądać potwierdzeń wysyłanych pism, maili, wezwań, sprawozdań, deklaracji, itp.

Wiele zarządców powiązanych z deweloperem (umowami, konotacjami rodzinnymi, układami biznesowymi), realizuje w nowych budynkach tzw. niskokosztowy sposób zarzadzania nieruchomością, który tylko z pozoru jest korzystny dla właścicieli. Polega to na tym, że na początek proponuje się właścicielom stosunkowo niskie zaliczki – właściciele są zadowoleni a nie wiedzą, że deweloper ma w tym interes, bo nie sprzedał wszystkich lokali i dzięki temu jego koszty są także niskie. Gdy ten wyprzedaje lokale, zarządca informuje o koniecznych dopłatach i podwyżkach. Bolączką układów między deweloperem a zarządcą jest także fakt, że właściciele lokali mają zazwyczaj problem z wyegzekwowaniem napraw poważnych usterek i wad budynków. Zwykle w takich sytuacjach zarządca, który powinien dbać o interesy właścicieli, nie podejmuje skutecznych działań w tym kierunku.

7) Niewywiązywanie się z zakresu usług, który reguluje umowa o zarządzanie

Warto zweryfikować, czy zarządca zawarł w umowie zakres usług, który był w ofercie a następnie czy wszystkiewymienione usługi są dostępne (np. pogotowie techniczne 24h, kompleksowe usługi księgowe, panel informacyjny online, itp.). Niektórzy nieuczciwi zarządcy pobierają dodatkowe opłaty za te usługi, które wcześniej deklarowali, że będą w pakiecie usług i wchodzą w skład ceny za zarządzanie.

8) Złe gospodarowanie środkami finansowymi, brak windykacji

Zdarza się, że wspólnota mieszkaniowa nie ma żadnych oszczędności a fundusz remontowy świeci pustkami. Okazuje się bowiem, że pieniądze przepadają na materiały i usługi, które nie są uzasadnione. Czasem opłaty są niedoszacowane, nie ma historii oszczędności na funduszu remontowym, a to prowadzi do utraty płynności finansowej Wspólnoty a w sytuacjach nagłych uniemożliwia wzięcie kredytu (np. na remont dachu).

Innym aspektem „pustej kasy wspólnoty” może być nieskuteczna windykacja czy też brak jakiejkolwiek windykacji. Pamiętajmy, że zadłużenia członków wspólnoty ulegają przedawnieniu, a koszty utrzymania nieruchomości rosną.

9) Tworzenie nieczytelnych sprawozdań

Wielu nieuczciwych zarządców w sposób nieczytelny tworzy sprawozdania finansowe. Pozwala to im ukryć jakie są rzeczywiste koszty i kondycja wspólnoty. Najczęściej objawia się to brakiem pokazania sald i środków na koncie wspólnoty czy środków zgromadzonych na funduszu remontowym oraz nie pokazywania konkretnych kosztów, a używania pojęć ogólnikowych i zbijania kilku kosztów w jedną pozycję, aby na przykład ukryć faktyczny koszt za zarządzanie.

10) Brak kompetencji i zainteresowania problemami wspólnoty.

Brak wymaganej wiedzy, brak licencji, brak wykupionego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. Zarządca musi mieć wiedzę z wielu dziedzin, m.in. między innymi budownictwa, prawa, ekonomii, rachunkowości i finansów, podatków, gospodarki przestrzennej, ubezpieczeń i z psychologii, ponieważ jest to praca z ludźmi. Ponadto zarządca nieruchomości powinien przeprowadzać inspekcje nieruchomości, którą zarządza, znać jej stan techniczny i w miarę możliwości szybko rozwiązać problem - techniczny lub prawny.

Zgodnie z polskim prawem, wspólnota nie ma obowiązku powierzania zarządzania nieruchomością zewnętrznej firmie. Praktyka pokazuje jednak, że we wspólnotach, których członkowie radzą sobie na własną rękę, w końcu jednak umowa o zarząd nieruchomością jest podpisywana. Okazuje się bowiem, że zarządzanie nieruchomością to skomplikowane zagadnienie - wymagające nie tylko czasu, ale wiedzy oraz narzędzi i struktur organizacyjnych.



We wspólnotach mieszkaniowych, to właściciele nieruchomości (większością ponad 50% udziałów) decydują kto i w jaki sposób będzie zarządzał ich nieruchomością wspólną. Ze swej strony rekomendujemy odpowiedzialne Zarządy Właścicielskie przy wsparciu profesjonalnych, uczciwych Zarządców Nieruchomości. To układ, gdzie przedstawiciele właścicieli (wybrani przez ogół właścicieli) współpracują z ekspertami z dziedziny zarządzania nieruchomości. Dzięki temu finanse wspólnoty są pod stałą kontrolą właścicieli a o nieruchomość dba grupa profesjonalistów.

Dune B
Jeden wielki dramat i oszustwo.
Apartament w Dune B nadaje się do remontu, zalana łazienka - brak izolacji. Według Firmusa to pierwsza taka sytuacja ... :)
No cóż da się ale nie polecam tej firmy i tego budynku.