Wartości najlepszych biurowców w Warszawie rosną pomimo pandemii

Według analizy Polish Properties - firmy specjalizującej się w analizie inwestycji i wycenach nieruchomości na początku 2021 roku średnia wartość czołowych biurowców w centrum Warszawy oscylowała wokół € 4 500/m2, a niektóre transakcje zawierane były przy cenach o € 1 000/m2 wyższych.

„Wzrost wartości wynikał z poprawy nastrojów na rynku inwestycyjnym. W pierwszej połowie roku stopy zwrotu spadły niemal do poziomów sprzed pandemii, a inwestorzy po rocznej przerwie ponownie zwrócili się w kierunku obiektów biurowych” – wyjaśnia Dorota Lachowska, Head of Market Research w Polish Properties.

W pierwszym kwartale 2021 udział budynków biurowych w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w Polsce wzrósł do 50% (z 37% w roku 2020). W pierwszych miesiącach 2021 najbardziej znaczące transakcje zawarte przy cenach powyżej € 5 000 /m2 to sprzedaż przez Patrizia AG dla Generali Real Estate budynku Le Palais o powierzchni 6 600 m2 czy sprzedaż przez Echo Investment do KGAL Group kolejnej fazy kompleksu Browary Warszawskie – biura przy Willi o powierzchni 16 000 m2.

Jednak wzrosty wartości dotyczą na razie jedynie najlepszych budynków w czołowych lokalizacjach. Obiekty niższej klasy wciąż nie powróciły do wartości z przełomu lat 2019/2020.

Przed pandemią wzrosty wartości budynków biurowych w Warszawie wynikały głównie z kompresji stóp zwrotu, które rekordowo spadły poniżej 5% (z 7% odnotowanych 10 lat temu). W tym samym czasie, najwyższe czynsze transakcyjne pozostawały w miarę stabilne oscylując wokół €23-26/m2 miesięcznie.

Na początku pandemii stopy zwrotu dla budynków biurowych wzrosły powodując spadki wartości, a obecne obawy wydają się skupiać wokół stabilności dochodów z najmu. Dodatkowo, nastroje na rynku najmu są mniej optymistyczne niż na rynku inwestycyjnym. Liczba wynajętej powierzchni biurowej w 2020 obniżyła się w Warszawie o 30% w porównaniu z rokiem 2019, a w pierwszym kwartale 2021 spadek wyniósł 20% w porównaniu z tym samym okresem roku poprzedniego.

Praca z domu mocno wpłynęła na zapotrzebowanie i wymagania dotyczące przestrzeni biurowej. Dodatkowo, na rynku warszawskim obserwujemy obecnie nadpodaż. W 2020 roku oddano do użytkowania 314 000 m2 nowej powierzchni biurowej, co jest drugim najwyższym wynikiem kiedykolwiek zanotowanym w Warszawie (rekord padł w roku 2016 kiedy ukończono 400 000 m2). W pierwszym kwartale 2021 dodano jeszcze 170 000 m2, a kolejnych 150 000 m2 ma być ukończonych do końca roku.

Tak duża nowa podaż, w połączeniu z malejącym popytem w czasie obecnego kryzysu, doprowadziła do silnego wzrostu wskaźnika pustostanów, który na koniec 1. kwartału 2021 wyniósł 11,4% (wzrost z 7,4% odnotowanych na koniec pierwszego kwartału 2020). Dodatkowo, 120 000 m2 powierzchni biurowej jest oferowanych na podnajem, co nie jest uwzględnione w statystykach powierzchni wolnej. Nic więc dziwnego, że aktywność deweloperska się zatrzymała i w ciągu ostatniego roku rozpoczęto tylko kilka budów.

Jednak pomimo oczekiwanego spadku czynszów za biura, kompresja stóp kapitalizacji doprowadziła do wzrostu wartości najlepszych biurowców. Jednocześnie rozbieżność między nieruchomościami z wyższej i niższej półki się pogłębia.