Warszawski rynek biurowy wraca do świetności sprzed pandemii [RAPORT]

W 2022 roku rynek biurowy w Warszawie zanotował wyjątkowo duży popyt, osiągając poziomy zbliżone do rekordowych lat przed pandemią. Według raportu firmy doradczej Savills, popyt wyniósł ponad 860 000 metrów kwadratowych i był generowany przede wszystkim przez nowe umowy najmu oraz relokacje i ekspansje, a nie przez renegocjacje. Mimo że czynsze nominalne utrzymały się na stabilnym poziomie, to coraz większy wpływ na całkowity koszt najmu miały opłaty eksploatacyjne.

Absorpcja netto, czyli zmiana powierzchni wynajmowanej, w Warszawie wyniosła około 286 700 metrów kwadratowych, co było prawie trzykrotnie więcej niż w roku poprzednim. Warto zauważyć, że od wybuchu pandemii wskaźnik ten był znacznie wyższy dla stref centralnych, które odpowiadały za 84% całkowitego wyniku.

Popyt na rynku biurowym w 2022 roku osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii, a przyczynił się do tego m.in. efekt pandemii, w której najemcy przedłużali umowy krótkoterminowo lub opóźniali podpisywanie umów najmu. Jednak w ciągu ostatnich 12 miesięcy, wielu najemców musiało podjąć decyzje o relokacji lub podpisaniu wieloletniej umowy z właścicielem.

2022 rok okazał się czasem długo wyczekiwanego odbicia na rynku nieruchomości biurowych. Aktywność najemców powróciła do poziomu sprzed pandemii. Firmy oswoiły się już z pracą hybrydową i coraz częściej mają już wyraźną wizję tego, jak ma wyglądać ich biuro, by optymalizować koszty i odpowiedzieć na nowe potrzeby pracowników. Stosunkowo duży udział w liczbie transakcji maja umowy do 500 m kw. Dla firm zainteresowanych tego typu powierzchnią otwierają się nowe możliwości, zwłaszcza że na rynku rośnie udział ofert podnajmu powierzchni biurowych. Z drugiej strony widzimy też klientów, którzy kosztem mniejszej powierzchni lub dłuższej umowy, będą chcieli zagwarantować swoim pracownikom najlepszą lokalizację, w nowym budynku i w jak najwyższym standardzie

powiedział: Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills

W ciągu roku doszło do wielu dużych transakcji, w tym 25 umów najmu na powierzchnie biurowe przekraczające 5000 metrów kwadratowych oraz ośmiu transakcji powyżej 10 000 metrów kwadratowych. Warto podkreślić, że wśród najemców biurowych w Warszawie znaczne znaczenie mają firmy z branży IT.

Według danych Savills, w latach 2018-2022 sektor ten wynajmował około 561 000 m kw., co stanowiło 14,6% popytu na powierzchnię biurową w Warszawie. W 2022 roku udział renegocjacji wynosił 39%, a nowe umowy najmu i relokacje - 42%. Ekspansje najemców stanowiły 9% popytu. W 2022 r. w Warszawie powstało 236 800 m kw. nowej powierzchni biurowej w 12 projektach, z których 8 znajduje się w strefach centralnych. Największe projekty to Varso Tower (63 800 m kw.) i Forest Tower (51 500 m kw.) zrealizowane przez HB Reavis oraz kompleks Skysawa o łącznej powierzchni 31 300 m kw. zrealizowany przez PHN. W budowie pozostawało 185 600 m kw. w projektach, których oddanie do użytkowania planowane jest w latach 2023-2025.

Czynsze nominalne za najlepsze nieruchomości biurowe w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach utrzymały się w przedziale 21-25,5 euro za m kw. miesięcznie. Na Służewcu czynsze plasują się w przedziale 13-15 euro za m kw. miesięcznie. W 2022 roku współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosił 11,6%, co jest wynikiem o 1,1 pkt. proc. niższym niż w 2021 r. W strefach centralnych miasta wynosił 10,5%, a w strefach pozacentralnych 12,5%.

Warszawa to prężny ośrodek gospodarczy, akademicki i kulturalny w Polsce. Według rankingu fDi Intelligence - European Cities & Regions of the Future 2022/2023, jest to drugie miasto w kategorii ośrodków przyjaznych biznesowi. Według Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu (PAIH), 2022 rok był rekordowy pod względem liczby wspieranych inwestycji. Organizacja dofinansowała 126 inwestorów, w tym 71 projektów z obszaru nowoczesnych usług dla biznesu (IT/SSC/BPO/R&D). Według ekspertów HAYS, w Warszawie znajduje się najbardziej dojrzały rynek pracy w sektorze IT w Europie Środkowo-Wschodniej.

W najbliższych miesiącach najemców czekają indeksacje czynszów oraz dalsze podwyżki opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany obserwowaliśmy w ubiegłym roku. Trend, który nasilił się w ostatnim czasie to wydłużenie okresu na jaki podpisywane są umowy najmu, co pozwala uzyskać od właściciela nieruchomości odpowiedni poziom pokrycia kosztów aranżacji powierzchni

powiedział: Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills