Warszawa bez nowej podaży w I kwartale 2023 roku

Po pierwszym kwartale roku zauważalny jest wzrost aktywności deweloperów i zapowiedzi realizacji nowych projektów. Jedocześnie, w dalszym ciągu odczuwalna wysoka inflacja oraz utrzymujące się na znacznym poziomie koszty budowy wstrzymują niektóre decyzje o rozpoczynaniu nowych inwestycji.

W pierwszych trzech miesiącach 2023 roku nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu biurowego, co jest sytuacją niespotykaną od 20 lat. Tym samym, całkowite zasoby biurowe w Warszawie na koniec I kw. nie zmieniły się i wyniosły prawie 6,26 mln m kw. Główne obszary koncentracji powierzchni biurowej znajdują się w centrum Warszawy (ponad 44%) oraz na Służewcu (ponad 17%).

Pozytywne sygnały zaczynają docierać ze strony deweloperów, którzy zapowiadają realizację nowych projektów. Na koniec pierwszego kwartału w budowie znajdowało się ponad 212 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jeżeli deweloperzy dotrzymają założonych terminów w kolejnych kwartałach na rynek trafi ponad 30% z obecnie powstającej powierzchni. W latach 2024-2025 stołeczny rynek zasili 110 000 m kw. realizowanej aktualnie powierzchni. Niestety w dalszym ciągu wynik projektów w budowie znacznie odbiega od tego, który rynek notował przed 2020 rokiem, kiedy średnio w budowie pozostawało około 700 000 – 800 000 m kw.

Ponad 60% realizowanej w Warszawie podaży znajduje się w strefach centralnych. Największymi projektami w budowie są The Bridge (46 800 m kw., Ghelamco Poland) oraz Drucianka B1 (25 000 m kw., Liebrecht & Wood), których ukończenie planowane jest na 2025 rok, oraz Lakeside (20 900 m kw., Atenor), którego oddanie do użytku przewidywane jest jeszcze w tym roku.

„Na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na ponad 158 900 m kw., co w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku było wynikiem blisko 42% mniejszym. Od stycznia do marca zaledwie pięć umów dotyczyło powierzchni przekraczających 5 000 m kw., z czego największą umową była renegocjacja podpisana w budynku Proximo II przez firmę Accenture na ponad 8 800 m kw.” – komentuje Piotr Borowski, Dyrektor działu reprezentacji najemcy w Knight Frank.

„Warto jednocześnie zaznaczyć, że nowe umowy stanowiły aż 70% wolumenu podpisanych umów (ponad 111 000 m kw.) i dominowały w strukturze. Trzynaście z dwudziestu największych umów najmu zawartych od stycznia do marca 2023 roku stanowiły nowe umowy. Renegocjacje wyniosły blisko 25% podpisanych umów (ponad 39 300 m kw. wynajętej powierzchni). W dalszym ciągu niewielu najemców decyduje się na powiększenie wynajmowanej powierzchni (5% wolumenu umów),” – dodaje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Decydując się na wybór biura pod względem lokalizacji, najemcy w dalszym ciągu najchętniej wybierali strefy centralne. W pierwszych trzech miesiącach stanowiły one 55% wynajętego wolumenu. Na drugim i trzecim miejscu pod względem popularności znalazły się Służewiec i Aleje jerozolimskie, których udziały odpowiednio wyniosły 16% i ponad 12%.

W I kwartale 2023 współczynnik pustostanów wyniósł 11,6%, koniec marca 2023 roku dostępne było 724 600 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W strefach centralnych wskaźnik pustostanów wynosił 10,2%, zaś poza centrum 12,7%. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano na Ursynowie i Wilanowie (6%) oraz wzdłuż ulicy Puławskiej (6,4%).

„Wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostawały stabilne w I kw. 2023 roku. W najlepszych budynkach biurowych w Centralnym Obszarze Biznesu stawki miesięczne kształtowały się na poziomie 19,00-26,00 EUR/m kw. W pozostałych lokalizacjach centralnych wyjściowe czynsze znajdowały się w przedziale od 15,00 do 24,00 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynosiły od 10,00 do 16,00 EUR/m kw./miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych na koniec marca 2023 roku kształtowały się w przedziale od 16,00 do 33,00 PLN/m kw./miesiąc,” – wyjaśnia Piotr Borowski.