Raport: Biura w Warszawie rozchodzą się jak przed pandemią

Biura w Warszawie znów kwitną jak przed pandemią. W 2022 r. popyt na powierzchnie biurowe wyniósł 860 tys. mkw., co oznacza wzrost o 33% w porównaniu z rokiem poprzednim i jest niemal takie samo jak w rekordowym 2019 r. Z kolei podaż jest na najniższym poziomie w ciągu ostatniej dekady.

W zeszłym roku na rynek dostarczono 236,8 tys. mkw. powierzchni biurowej, a 179,7 tys. mkw. pozostaje w budowie - wynika z danych CBRE. Taka nierównowaga pomiędzy podażą a popytem prowadzi do wzrostu czynszów, ale jest to szansa dla budynków klasy B, w których znajduje się znaczna część pustych powierzchni. Ogólnie wskaźnik pustych biur w stolicy wynosi 11,6%.

- Raczej nie ma wątpliwości, że niska aktywność deweloperów na rynku w Warszawie doprowadzi do luki podażowej. Natomiast aktualnie trudno jeszcze ocenić, czy za jakiś czas znajdziemy się w punkcie równowagi czy niedoboru. Popyt z zeszłego roku oraz rosnące stawki czynszu raczej wskazują na niedobór, ale trzeba brać pod uwagę także to, że firmy są teraz na etapie ugruntowywania swoich strategii pracy w nowej rzeczywistości hybrydowej. Wiemy już, że pracodawcy zawalczą o powrót pracowników do biur, ale dopiero za jakiś czas firmy będą mogły ocenić, jaka jest ostatecznie frekwencja. Pewne jest, że rola biura ewoluuje – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE.

Z najnowszego raportu CBRE wynika, że w 2022 r. na warszawski rynek biurowy trafiło ok. 236,8 tys. mkw. powierzchni, z czego trzy czwarte jest już wynajęte. Łączna podaż biurowa w Warszawie wynosi 6,26 mln mkw. W budowie pozostaje 179,7 tys. mkw., przeważnie w centrum miasta - to najmniej w ciągu ostatniej dekady. W 2012 r. w stolicy budowano 620 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w latach 2016-2017 wartość ta przekraczała 850 tys. mkw.

Ze względu na mniejszą aktywność po stronie podaży, możliwość wynajmu powierzchni w nowych budynkach w latach 2023-2024 jest ograniczona. To prowadzi do obniżenia poziomu pustostanów, wzrostu czynszów i zmiany równowagi na korzyść rynku wynajmującego. Rynek staje się bardziej polaryzowany. Zwłaszcza, że w kontraście do niskiej podaży, popyt pozostaje tak wysoki jak przed pandemią. W roku 2022, firmy wynajęły aż 860 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi wzrost o 33% w porównaniu z rokiem poprzednim i jest niemal takie samo jak w przedpandemicznym roku 2019, kiedy popyt przekroczył 878 tys. mkw. powierzchni biurowej i był najwyższy w historii. W tym samym czasie, w budowie pozostawało 692 tys. mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy w ubiegłym roku było to tylko 179,7 tys. mkw. W ciągu roku 2022, zauważalnie wzrosła liczba nowych umów najmu i ekspansji, co wiązało się ze spadkiem udziału renegocjacji w stosunku do poprzedniego roku.

- Nadal największym zainteresowaniem cieszą się budynki klasy A w najlepszych, centralnych lokalizacjach. Natomiast niższy przyrost nowej powierzchni może doprowadzić do wzrostu zainteresowania biurami klasy B, których właściciele coraz częściej podejmują prace modernizacyjne w celu zwiększenia ich atrakcyjności – mówi Katarzyna Gajewska.

Współczynnik pustostanów w warszawskich biurach w roku 2022 wyniósł 11,6%, co stanowi spadek o 1,1 pp. w porównaniu z rokiem poprzednim.