Coraz mniej biurowców w budowie. Warszawa notuje historyczne minimum

Warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę wyraźnego ograniczenia nowej podaży. Przy rekordowo niskiej skali inwestycji w realizacji utrzymuje się stabilny popyt, co zaczyna wpływać na poziom dostępności powierzchni i presję na wzrost czynszów, szczególnie w centralnych lokalizacjach.

Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły poziom 6,28 mln mkw. W tym okresie oddano do użytkowania trzy obiekty o łącznej powierzchni blisko 43 tys. mkw. Były to nowe inwestycje Studio A oraz Vena, a także zmodernizowany budynek przy ulicy Przemysłowej 26a.

Jednocześnie odnotowano dalszy spadek aktywności deweloperskiej. Wolumen powierzchni pozostającej w budowie zmniejszył się do około 118 tys. mkw., co jest najniższym wynikiem od trzech dekad. Wśród największych realizowanych obecnie projektów znajdują się wieża Skyliner II, Upper One oraz Afi Tower. W przygotowaniu są kolejne przedsięwzięcia, w tym drugi etap kompleksu VIBE oraz nowa inwestycja planowana w miejscu istniejącego budynku przy ulicy Prostej.

Aktywność najemców w okresie od stycznia do marca wyniosła około 133,8 tys. mkw., co oznacza spadek rok do roku, jednak poziom ten pozostaje zbliżony do wyników z 2024 roku. W tym czasie podpisano ponad 180 umów, z czego znaczącą część stanowiły kontrakty na powierzchnie przekraczające 1000 mkw. Największy udział miały nowe umowy, odpowiadające za ponad połowę całkowitego wolumenu. Renegocjacje oraz ekspansje stanowiły mniejszą część rynku.

Wśród większych transakcji znalazły się przedłużenia umów najmu przez operatora sieci komórkowej oraz firmę z branży medycznej, a także umowa przednajmu powierzchni biurowej w jednym z realizowanych projektów wysokościowych. Struktura popytu wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie ze strony firm z sektora usług dla biznesu, technologii, finansów oraz administracji publicznej.

Najemcy nadal aktywnie poszukują powierzchni o mniejszym i średnim metrażu, szczególnie w kontekście relokacji. Oprócz ścisłego centrum zainteresowaniem cieszą się także strefy poza centralne, takie jak Służewiec czy okolice Alei Jerozolimskich. Alternatywą pozostają również mniej popularne lokalizacje, oferujące niższe koszty najmu.

Na koniec marca wskaźnik pustostanów wyniósł 9,5 procent. W ujęciu kwartalnym oznacza to niewielki wzrost, natomiast w porównaniu rok do roku widoczny jest spadek. Zróżnicowanie dostępności powierzchni pozostaje wyraźne. W centrum udział niewynajętych biur utrzymuje się na poziomie około 6,5 procent, podczas gdy poza nim przekracza 12 procent.

Ograniczona liczba nowych inwestycji w połączeniu z relatywnie stabilnym popytem prowadzi do stopniowego zmniejszania dostępnej powierzchni, szczególnie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach. W konsekwencji obserwowany jest wzrost stawek czynszowych w centralnej części miasta. W marcu 2026 roku czynsze w najlepszych obiektach w centrum wynosiły od około 24 do 29 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W pozostałych lokalizacjach poziom ten był niższy i mieścił się w przedziale od 15 do 19 euro.

Prognozy wskazują, że w kolejnych kwartałach aktywność najemców powinna utrzymać się na zbliżonym poziomie. Jednocześnie dalsze zmiany będą zależne od sytuacji gospodarczej oraz strategii firm dotyczących rozwoju lub optymalizacji kosztów. Presja na wzrost czynszów może utrzymać się przede wszystkim w nowych inwestycjach oraz w najbardziej konkurencyjnych budynkach w centrum.