Wysokie pustostany w Łodzi

Mimo, że łódzki rynek biurowy nie odnotował nowej podaży w III kwartale roku, rok 2023 zapowiada się dość aktywnie dla deweloperów. W budowie znajduje się ponad 56 000 m kw. powierzchni biurowej, z czego 80% planowana jest do oddania w kolejnym roku.

W pierwszych dwóch kwartałach roku rynek biurowy w Łodzi sukcesywnie powiększał się o kolejne projekty. W samym III kwartale 2022 roku nie odnotowano jednak żadnej nowej podaży. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec września kształtowały się na poziomie blisko
630 000 m kw.

„Aktywność deweloperów pod względem realizowanych projektów jest stosunkowo duża. Na koniec trzeciego kwartału w budowie znajdowało się ponad 56 000 m kw. powierzchni biurowej. Dla porównania z rynkiem warszawskim, którego zasoby biurowe są 10-krotnie większe, wolumen rozpoczętych budów w Łodzi stanowi 1/3 tego co w stolicy. Zakładając, że deweloperzy dotrzymają swoich terminów, 80% tego wolumenu zostanie ukończone 2023 roku,” – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku Knight Frank.

Aktualnie inwestycjami pozostającymi w budowie są Monopolis M2 (8 000 m kw., Virako) oraz Widzewska Manufaktura (33 800 m kw., Cavatina Holding).

Ostrożnością wykazują się jednak najemcy, a wstrzymywane przez nich decyzje wpłynęły na spadek popytu odnotowany od lipca do września. Jego wartość w III kwartale wyniosła zaledwie 6 800 m kw. i stanowił nieco ponad 6% całkowitego wolumenu umów podpisanych w miastach regionalnych. Wynik ten był również niższy o 21% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Co więcej od początku roku w Łodzi podpisano umowy na niespełna 40 000 m kw. (średnioroczny popyt z ostatnich 5-ciu lat wynosi w Łodzi 56 900 m kw.). Analizując strukturę transakcji, największy udział stanowiły nowe umowy – ponad 76%, w tym umowy pre-let 6%. Na drugim miejscu były renegocjacje, które odpowiadały za ponad 18% wolumenu umów, a podium zamykały ekspansje z wynikiem nieco ponad 6%.

„Istotną zmianą jest wartość współczynnika pustostanów, który wzrósł w ciągu minionego kwartału o 3,4 pp. i na koniec września osiągnął poziom 22%. Warto dodać, że od początku roku współczynnik odnotował wzrost o 5,2 pp. i osiągnął najwyższy wynik, nienotowany dotąd na tym rynku. Niski wolumen nowej podaży, której oddanie do użytku przewidywane jest na IV kw. 2022 roku (zaledwie 2 400 m kw.) może jednak przyczynić się do obniżenia współczynnika pustostanów na koniec roku,” – dodaje Filip Kowalski, Negocjator w Knight Frank.

Czynsze wywoławcze w Łodzi w III kw. 2022 roku wahały się od 9,00 EUR do 15,00 EUR za m kw./ miesięcznie. W najbliższym czasie w starszych budynkach należy oczekiwać presji ze strony najemców na renegocjacje stawek czynszów i pakietów zachęt ze względu na bardzo dużą dostępność powierzchni biurowej. Z kolei w nowych inwestycjach, rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów. Zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, które na koniec września 2022 roku w Łodzi wahały się od 15 do 21 PLN/m kw./miesięcznie.