Dostęp do metra ważniejszy niż wiek budynku. Biurowce droższe nawet o 25 proc.

Bliskość metra może znacząco podnosić wartość warszawskich biurowców. Z raportu firmy Colliers wynika, że budynki zlokalizowane w pobliżu stacji osiągają wyższe czynsze i niższy poziom pustostanów, a nawet starsze obiekty w takich lokalizacjach mogą generować większe przychody niż nowe biurowce pozbawione dostępu do transportu szynowego.

Dostęp do transportu szynowego jest jednym z kluczowych czynników wpływających na wartość nieruchomości biurowych w Warszawie. Z analizy przygotowanej przez firmę Colliers wynika, że bliskość stacji metra lub kolei może znacząco podnosić poziom czynszów oraz stabilność najmu.

Raport wskazuje, że obiekty znajdujące się w zasięgu krótkiego spaceru od metra osiągają znacznie wyższe stawki najmu niż budynki oddalone od transportu publicznego. W przypadku biurowców z bezpośrednim dostępem do stacji metra czynsze wywoławcze mogą być nawet o 39 procent wyższe. Dla obiektów położonych w pobliżu kolei różnica wynosi około 18 procent.

Badanie pokazuje również, że dobra lokalizacja potrafi zrekompensować starzenie się budynków. Biurowce mające ponad dziesięć lat, ale znajdujące się w promieniu dziesięciu minut spaceru od metra, mogą osiągać czynsze wyższe nawet o jedną czwartą w porównaniu z nowymi obiektami położonymi dalej od transportu szynowego.

Transport kolejowy wpływa także na poziom pustostanów. W budynkach położonych w pobliżu stacji metra lub kolei średni poziom niewynajętej powierzchni wynosi około 8,6 procent. W przypadku biurowców zlokalizowanych dalej od szybkiego transportu wskaźnik ten rośnie do 10,8 procent.

Z punktu widzenia rynku oznacza to większą stabilność przychodów dla właścicieli nieruchomości oraz większą atrakcyjność lokalizacji dla najemców. Dla firm poszukujących powierzchni biurowej dobra dostępność komunikacyjna staje się jednym z najważniejszych czynników przy wyborze lokalizacji.

Dane Colliers wskazują, że większość warszawskich biurowców powstaje właśnie w pobliżu transportu szynowego. Około 62 procent istniejącej powierzchni biurowej w stolicy znajduje się w zasięgu dziesięciominutowego dojścia do metra lub kolei. W przypadku budynków wybudowanych w ostatniej dekadzie udział ten przekracza 70 procent.

Trend ten jest jeszcze bardziej widoczny w projektach będących w trakcie realizacji. Blisko 90 procent powierzchni biurowej w budowie powstaje w bezpośrednim sąsiedztwie stacji metra lub kolei.

Największe skupiska nowoczesnej powierzchni biurowej znajdują się obecnie w rejonie Ronda Daszyńskiego oraz Ronda ONZ. Każda z tych lokalizacji koncentruje ponad milion metrów kwadratowych biur w promieniu dziesięciominutowego spaceru od stacji metra. W historycznym centrum miasta skala zabudowy jest mniejsza. W okolicach stacji Świętokrzyska znajduje się około 642 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej, a przy stacji Centrum około 587 tys.

Istotną rolę w rozwoju rynku biurowego odgrywa druga linia metra. Jej przebieg przez dynamicznie rozwijające się dzielnice, takie jak Wola, Praga-Północ i Praga-Południe, przyczynił się do powstania nowych skupisk nowoczesnej zabudowy biurowej po obu stronach Wisły.

W centrum Warszawy najwyższe czynsze wywoławcze dla powierzchni biurowej sięgają około 32 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Najniższe stawki, wynoszące około 13 euro za metr kwadratowy, odnotowano w rejonie stacji Warszawa Wola oraz przy stacji metra Natolin.

W strefach pozacentralnych znaczenie transportu szynowego jest znacznie mniejsze. Premia czynszowa wynikająca z bliskości stacji wynosi tam około 1,5 procent. W takich lokalizacjach o atrakcyjności obiektów częściej decydują inne czynniki, takie jak dostępność miejsc parkingowych, dogodny dojazd samochodem czy konkurencyjne warunki najmu.