Polska w czołówce państw regionu: jeden z europejskich liderów ekonomicznego rozwoju
Wzrost wynagrodzeń o ponad 11% na przestrzeni ostatnich 3 lat, jedna z najniższych stóp bezrobocia w krajach Unii Europejskiej (3% według Eurostat; najniższy poziom jest w Czechach - 2,6%, grudzień 2024), największa gospodarka w rejonie Europy Środkowo-Wschodniej z najszybszym wzrostem w UE (169% na przestrzeni lat 2013-23) i wysoki wzrost poziomu bezpośrednich inwestycji zagranicznych (z 8 miliardów Euro w 2017 roku do 28 miliardów w roku 2023) wyznacza Polsce miejsce lidera zmian oraz plasuje kraj w czołówce regionów pozostających w obszarze zainteresowania globalnych inwestorów.
Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce, szczególnie na rynkach największych miast, pozostaje na stabilnym poziomie. Stosunkowo niska jest aktywność deweloperska w sektorze biurowym, szczególnie na największym, warszawskim rynku, co w perspektywie nadchodzących 1-2 lat oznacza zwiększenie luki podażowej. W polskim sektorze nieruchomości handlowych prym wiodą parki handlowe, które odpowiadają za większość nowej podaży nowoczesnych handlowych powierzchni. Z około 15,5 miliona mkw. powierzchni handlowych istniejących w Polsce już 43% przypada na parki handlowe, convenience centres i wolnostojące pawilony handlowe i udział ten z roku na rok rośnie.
Obecnie w budowie na warszawskim rynku jest jedynie około 200 000 mkw. przy stabilnym rocznym popycie na poziomie około 740 000 mkw. (w rekordowym dla Warszawy 2018 roku w budowie było 830 000 mkw. powierzchni biurowych). Z warszawskiej mapy znikają także najstarsze biurowce ustępując miejsca projektom mieszkaniowym. Ilość nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie to obecnie około 6,3 miliona mkw.
„Niska aktywność deweloperów, która skupia się przede wszystkim na centralnym obszarze biznesowym, rosnące koszty service charge oraz prac wykończeniowych wpływają na preferencje najemców, którzy obecnie nierzadko renegocjują i przedłużają umowy najmu w swoich obecnych lokalizacjach lub szukają tańszych, znajdujących się poza centrum miasta powierzchni. W 2024 roku blisko połowa nowych umów najmu to były renegocjacje kontraktów” - mówi Robert Borowicz z firmy CERES Management Services zajmującej się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. „Niska podaż nowych powierzchni oznacza także wzrost poziomu czynszów, który szczególnie cechuje centralnie, najlepiej zlokalizowane nieruchomości typu prime i sytuacja taka utrzyma się w nadchodzącym okresie obejmującym 1-2 lata. Zdecydowana większość pustych powierzchni, obecnie poziom pustostanów w Warszawie wynosi ponad 10,5%, znajduje się w starszych budynkach biurowych, które powstały 10 i więcej lat temu, i mieszczą się w poza centralnych dzielnicach Warszawy” - dodaje Robert Borowicz.
„Obecnie poziom czynszów przekracza 28 Euro za mkw. powierzchni biurowych znajdujących się pod najlepszymi warszawskimi adresami. Należy spodziewać się dalszego wzrostu stawek w centralnych lokalizacjach” - mówi Robert Borowicz z CERES. „Ograniczona ilość budów i oddawanych do użytku nieruchomości biurowych oraz idący za tym wzrost stawek czynszu to szansa dla starszych biurowców. Firmy szukające oszczędności i efektywnej powierzchni pod względem koszt - jakość mają dość szeroką ofertę ze strony budynków zlokalizowanych na przykład na warszawskim Służewcu. W tej lokalizacji stawki oscylują w okolicach 13 Euro za mkw. w ciągle jakościowych biurowcach, co potwierdzają między innymi wysokie oceny w systemach ekologicznej certyfikacji typu BREEAM. Niektórzy właściciele starszych biurowców dostrzegają w obecnej sytuacji szanse i inwestują w modernizację posiadanych przez siebie budynków, aby przyciągnąć nowych najemców” - podkreśla.
Po raz pierwszy ilość nowoczesnych powierzchni handlowych oddanych do użytku w formie parków handlowych była większa od ilości nowych powierzchni w centrach handlowych w roku 2020 i od tamtej pory dysproporcja ta nieustannie się powiększa (w 2023 roku ilość powierzchni oddanej w formie parków handlowych przekroczyła o 218% wolumen powierzchni oddanych do użytku, jako centra handlowe).
„Rozwój parków handlowych znacząco przyspieszył na skutek pandemii, wzrostu siły nabywczej i zmiany zwyczajów zakupowych konsumentów oraz wysokiego nasycenia rynków największych polskich miast centrami handlowymi. Około 75% z istniejącej w Polsce podaży powierzchni w formie parków handlowych znajduje w miastach o liczbie mieszkańców nie przekraczającej 50 000 osób. Ma to swoje uzasadnienie ekonomiczne: potencjał ekonomiczny mniejszych ośrodków miejskich jest zbyt mały, aby utrzymać kosztowne, duże galerie. Parki handlowe są konceptem znacznie tańszym zarówno w budowie, jak i utrzymaniu, choćby przez brak wewnętrznych części wspólnych, co wprost przekłada się na poziom stawek czynszu. Warto zauważyć, że poziom czynszów w parkach handlowych, choć co do zasady znacznie niższy niż w przypadku dużych centrów handlowych, notuje stabilny, nieprzerwany wzrost od 2015 roku, a to oraz brak nowoczesnych powierzchni handlowych w wielu mniejszych miejscowościach i plany ekspansji sieci handlowych, które poszukują nowych rynków zbytu i chcą być coraz bliżej swoich klientów, przyciąga inwestorów” - mówi Robert Borowicz.
„W parkach handlowych dominującą grupę najemców stanowią marki takie jak Pepco czy Action oferujące szeroki wybór produktów w atrakcyjnych cenach. Do tego dochodzą drogerie, apteki i sieci handlowe oferujące produkty spożywcze, elektronikę i ubrania. Coraz śmielej zaczynają się również pojawiać najemcy gastronomiczni i usługowi. Przy parkach konsumenci znajdują także szereg dodatkowych udogodnień, jak paczkomaty, bankomaty, czy stacje ładowania samochodów elektrycznych. Parki dostarczają więc kompleksowej oferty dla lokalnych społeczności, która sprawia, że mniejsze ośrodki miejskie stają się samowystarczalne pod kątem zaspokajania podstawowych potrzeb swoich mieszkańców” - podsumowuje Robert Borowicz.
Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce, szczególnie na rynkach największych miast, pozostaje na stabilnym poziomie. Stosunkowo niska jest aktywność deweloperska w sektorze biurowym, szczególnie na największym, warszawskim rynku, co w perspektywie nadchodzących 1-2 lat oznacza zwiększenie luki podażowej. W polskim sektorze nieruchomości handlowych prym wiodą parki handlowe, które odpowiadają za większość nowej podaży nowoczesnych handlowych powierzchni. Z około 15,5 miliona mkw. powierzchni handlowych istniejących w Polsce już 43% przypada na parki handlowe, convenience centres i wolnostojące pawilony handlowe i udział ten z roku na rok rośnie.
Warszawski rynek powierzchni biurowych w obliczu zmian
Obecnie w budowie na warszawskim rynku jest jedynie około 200 000 mkw. przy stabilnym rocznym popycie na poziomie około 740 000 mkw. (w rekordowym dla Warszawy 2018 roku w budowie było 830 000 mkw. powierzchni biurowych). Z warszawskiej mapy znikają także najstarsze biurowce ustępując miejsca projektom mieszkaniowym. Ilość nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie to obecnie około 6,3 miliona mkw.
„Niska aktywność deweloperów, która skupia się przede wszystkim na centralnym obszarze biznesowym, rosnące koszty service charge oraz prac wykończeniowych wpływają na preferencje najemców, którzy obecnie nierzadko renegocjują i przedłużają umowy najmu w swoich obecnych lokalizacjach lub szukają tańszych, znajdujących się poza centrum miasta powierzchni. W 2024 roku blisko połowa nowych umów najmu to były renegocjacje kontraktów” - mówi Robert Borowicz z firmy CERES Management Services zajmującej się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. „Niska podaż nowych powierzchni oznacza także wzrost poziomu czynszów, który szczególnie cechuje centralnie, najlepiej zlokalizowane nieruchomości typu prime i sytuacja taka utrzyma się w nadchodzącym okresie obejmującym 1-2 lata. Zdecydowana większość pustych powierzchni, obecnie poziom pustostanów w Warszawie wynosi ponad 10,5%, znajduje się w starszych budynkach biurowych, które powstały 10 i więcej lat temu, i mieszczą się w poza centralnych dzielnicach Warszawy” - dodaje Robert Borowicz.
„Obecnie poziom czynszów przekracza 28 Euro za mkw. powierzchni biurowych znajdujących się pod najlepszymi warszawskimi adresami. Należy spodziewać się dalszego wzrostu stawek w centralnych lokalizacjach” - mówi Robert Borowicz z CERES. „Ograniczona ilość budów i oddawanych do użytku nieruchomości biurowych oraz idący za tym wzrost stawek czynszu to szansa dla starszych biurowców. Firmy szukające oszczędności i efektywnej powierzchni pod względem koszt - jakość mają dość szeroką ofertę ze strony budynków zlokalizowanych na przykład na warszawskim Służewcu. W tej lokalizacji stawki oscylują w okolicach 13 Euro za mkw. w ciągle jakościowych biurowcach, co potwierdzają między innymi wysokie oceny w systemach ekologicznej certyfikacji typu BREEAM. Niektórzy właściciele starszych biurowców dostrzegają w obecnej sytuacji szanse i inwestują w modernizację posiadanych przez siebie budynków, aby przyciągnąć nowych najemców” - podkreśla.
Rozwój rynku nieruchomości handlowych zdominowały parki handlowe
Po raz pierwszy ilość nowoczesnych powierzchni handlowych oddanych do użytku w formie parków handlowych była większa od ilości nowych powierzchni w centrach handlowych w roku 2020 i od tamtej pory dysproporcja ta nieustannie się powiększa (w 2023 roku ilość powierzchni oddanej w formie parków handlowych przekroczyła o 218% wolumen powierzchni oddanych do użytku, jako centra handlowe).
„Rozwój parków handlowych znacząco przyspieszył na skutek pandemii, wzrostu siły nabywczej i zmiany zwyczajów zakupowych konsumentów oraz wysokiego nasycenia rynków największych polskich miast centrami handlowymi. Około 75% z istniejącej w Polsce podaży powierzchni w formie parków handlowych znajduje w miastach o liczbie mieszkańców nie przekraczającej 50 000 osób. Ma to swoje uzasadnienie ekonomiczne: potencjał ekonomiczny mniejszych ośrodków miejskich jest zbyt mały, aby utrzymać kosztowne, duże galerie. Parki handlowe są konceptem znacznie tańszym zarówno w budowie, jak i utrzymaniu, choćby przez brak wewnętrznych części wspólnych, co wprost przekłada się na poziom stawek czynszu. Warto zauważyć, że poziom czynszów w parkach handlowych, choć co do zasady znacznie niższy niż w przypadku dużych centrów handlowych, notuje stabilny, nieprzerwany wzrost od 2015 roku, a to oraz brak nowoczesnych powierzchni handlowych w wielu mniejszych miejscowościach i plany ekspansji sieci handlowych, które poszukują nowych rynków zbytu i chcą być coraz bliżej swoich klientów, przyciąga inwestorów” - mówi Robert Borowicz.
„W parkach handlowych dominującą grupę najemców stanowią marki takie jak Pepco czy Action oferujące szeroki wybór produktów w atrakcyjnych cenach. Do tego dochodzą drogerie, apteki i sieci handlowe oferujące produkty spożywcze, elektronikę i ubrania. Coraz śmielej zaczynają się również pojawiać najemcy gastronomiczni i usługowi. Przy parkach konsumenci znajdują także szereg dodatkowych udogodnień, jak paczkomaty, bankomaty, czy stacje ładowania samochodów elektrycznych. Parki dostarczają więc kompleksowej oferty dla lokalnych społeczności, która sprawia, że mniejsze ośrodki miejskie stają się samowystarczalne pod kątem zaspokajania podstawowych potrzeb swoich mieszkańców” - podsumowuje Robert Borowicz.
Komentarze
Brak wpisów.