Zakątek Cybisa

To jednak, że grunt został zwrócony dawnym właścicielom nie jest jednak winą Włodarzewskiej. Nie jest również jej winą, że dawni właściciele postanowili go odsprzedać! Zresztą... jestem pewien, że właśnie w tym celu rozpoczęli starania o jego zwrot. Teren był atrakcyjny inwestycyjnie, o czym właściciele z pewnością wiedzieli, nie miał uregulowanej sytuacji prawnej a SMB Jary zrzekła się jego dzierżawy. To przecież idealna sytuacja dla rozpoczęcia starań o zwrot gruntu.
Masz pełną rację pisząc, że teraz mieszkańcy okolicy ponoszą konsekwencje decyzji - tyle że to decyzje nie Włodarzewskiej a władz miasta i SMB Jary. Gdyby Jary nie zrzekły się dzierżawy, żadni byli właściciele nie odzyskaliby działek. Gdyby zaś nawet Jary zrzekły się dzierżawy sąd mógł nakazać zwrot nie w naturze a za odszkodowaniem. Gdyby wreszcie Jary się zrzekły a zwrot nastąpił jednak w naturze, miasto wciąż mogło działkę odkupić lub zamienić na inną.

Nikt nic w tej sprawie nie zrobił i dlatego mieszkańcy okolicy ponoszą teraz tego konsekwencje. Przykre, ale prawdziwe.

Budowy na Romera i Cybisa są kompletnie nieporównywalne. Z co najmniej kilku powodów. Po pierwsze Cybisa ma garaż dwukondygnacyjny więc czas potrzebny na roboty ziemne jest dłuższy a prace znacznie bardziej poważne. Po drugie, co ważniejsze, Romera jest finansowane ze środków własnych dewelopera + kredytu. Włodarzewska nigdy nie starała się o kredyt na Cybisa bo założenia finansowania tej inwestycji były inne. Kredyt został wzięty jedynie na zakup całości działki a nie na inwestycję, która kosztuje znacznie więcej niż działka. Po trzecie wreszcie tak czy inaczej masz rację z tym, że budowa się wlecze.
Nowy wykonawca czy stary to bez różnicy o tyle, że pył i kurz i tak będą lecieć. Nie znam się na metodach budowania więc trudno mi powiedzieć, czy można zmienić metody budowania rozpoczętej już inwestycji.

Z pewnością jednak nie można oczekiwać zmiany skali budowy! No jak?! Tzn. nowy wykonawca miał budować mniej niż ma wybudować?

Zanim napiszesz, sprawdź proszę dokładnie, w harmonogramie, na kiedy jest przewidziane oddanie budynku (choćby nawet mowa była o tej I części). Zapewniam Cię, że nie jest to koniec marca. Powiem więcej - to nie jest także II kwartał 2015 r. Każdy, kto podpisał umowę doskonale sobie z tego zdaje sprawę.

Ja nie pytałem, czy się cieszysz (cieszycie), że inwestycja powstaje, bo odpowiedź na nie jest dla mnie oczywista. Ja się pytałem czy to dobrze, czy źle że idzie tym tempem, którym idzie. To ważne pytanie, bo z wypowiedzi okolicznych mieszkańców raz można wnioskować, że się cieszą, że idzie -ich zdaniem- wolno a raz smucą, że tak długo będą musieli znosić niewątpliwe uciążliwości. Stąd pytanie jak jest akurat z Tobą.

No cóż. Droga przy obecnych parametrach nie jest przystosowana do ruchu nie ciężkiego sprzętu. Wynikiem czego mamy zniszczoną nawierzchnię, zapadliska i wypiętrzenia kratek studzienek.
Gdyby była by to droga wyłącznie budowlaną, proszę bardzo niech remontują kiedy chcą. Jednak tu jet problem droga służy również mieszkańcom, a samochodów terenowych nie mamy. Droga jest też chodnikiem i odbywa się ruch pieszy i samochodowy.
Gdyby droga, którą inwestor wskazał jako droga dojazdowa do budowy była przystosowana do ruchu ciężarówek, to by w ubiegłym roku nie dopuścili by się samowoli budowlanej, prowadząc szeroką betonową drogę przez teren zielony, w bezpośredniej bliskości placu zabaw i boiska szkolnego. Na to mieli pieniądze.

Przepraszam, ale czy mieszkasz w podobnych warunkach, że tak bagatelizujesz mieszkanie w pyle i ciągle zamkniętymi oknami?

Interesujące jest to w jaki sposób Włodarzewska weszła w posiadanie skrawka ziemi, którym była zainteresowana?

Nagle po latach znalazł się właściciel ziemi, upomniał się o swoją ziemię i on odsprzedał deweloperowi?
Stary dobry schemat działania i jakoś za zdumiewająco dużo zbiegów okoliczności w tej historii.

Z tego co mi wiadomo Jary podejmowały już od 15 lat próby uregulowania prawnego praw do ziemi i za każdym razem padała ta sama odpowiedź - nieuregulowane kwestie prawa własności.
To jest problem całego miasta, nie tylko tej części Ursynowa. Miasto jest jednym z nielicznych miast w kraju które nie skorzystało z możliwości prawnych przeprowadzenia uwłaszczenia.

I tu się nie zgodzę. Obie budowy można porównywać. O długości budowy w tym wypadku nie decyduje ilość pięter podziemnych, a raczej sposób finansowania.
Włoadarzewska jak i inni deweloperzy finansują budowy z kredytów, tak było do tej pory i nie jest to żadne odkrycie.
Czy nie starała się, to nie jestem przekonany ...
to, że szuka sposobów finansowania widać po wejściu na rynek obligacji w 2013. Każdy ma swoją korbę na biznes.
...

Jest jeszcze inna kwestia sytuacja finansowa firmy, a tu wystarczy poczytać sprawozdania finansowe włodarzewskiej. Są dostępne w internecie.

Tempo budowy zależy od środków jakie jesteś wstanie wyłożyć. Jedni budują szybko, jak na romera, inni budują w w systemie gospodarczym, kiedy mają pieniądze. A raczej w takim stylu to trudno dotrzymywać terminów, o ile są one w umowie.
I stąd moje obawy, że na placu budowy będę żył kilka lat i Ty również.

Więc sprawdzam. Żródło: http://wlodarzewska.pl/?page_id=427
Inwestycja w liczbach:
Czas realizacji: 2013-2015
Rozpoczęcie budowy: maj 2013
Oddanie I etapu do użytku: I kwartał 2015 roku
Liczba mieszkań w III etapach: 297
Jeśli nie są to prawdziwe informację, wskaż mi proszę właściwe źródło.

W żadnej mierze nie bagatelizuję sprawy życia w pyle i hałasie. Skąd ten wniosek? Akurat znam to z autopsji. Przez blisko 2 lata żyłem nie tylko w pobliżu innej inwestycji ale wręcz na placu budowy. Mieszkanie było już wprawdzie wykończone ale budynek wciąż nieoddany. Uciążliwość z tego powodu była jedynie przez jeden rok, w drugim był względny spokój. Obok budowano za to później mały budynek mieszkalny i kiedy go skończono, po jakichś 2 czy trzech latach zaczęto budować też obok następny - tym razem na blisko 200 mieszkań. Nie bagatelizuję - rzeczywiście trudno było otworzyć okno tak z powodu pyłu jak i hałasu dobiegającego z budowy.

W spr. drogi było jednak nieco inaczej niż piszesz. Włodarzewska zbudowała drogę nie dlatego, że ta, którą porusza się obecnie nie była przystosowana do ruchu ciężarówek ale dlatego, że prosili o to założyciele Stowarzyszenia Mieszkańców SMB Jary, którzy uważali wówczas, że tak będzie lepiej dla osiedla i dla mieszkańców.

Prosli o to nie tylko zresztą Włodarzewską ale i rozmaite instytucje podając szereg argumentów za takim właśnie rozwiązaniem. Nie zmienia to jednak faktu, że droga ta oczywiście była nielegalna.
A czy ta, która jest, jest przystosowana do ruchu ciężkiego sprzętu? Oczywiście, że nie, ale to nic nowego. Dlatego właśnie zostanie zmodernizowana po zakończeniu inwestycji. Gdyby była przystosowana, nie byłaby potrzebna jej modernizacja ani naprawa.

Nie jest prawdą, że Włodarzewska, jak i inni deweloperzy inwestycję tę prowadzi z kredytu. Na tę inwestycję (poza gruntem, o czym pisałem) nigdy nie został zaciągnięty żaden kredyt. Mało tego. Włodarzewskiej nie wolno kredytować tej inwestycji, co wynika z zapisów Ustawy deweloperskiej. Gdyby zaczęła się na poczet tej inwestycji kredytować osobom odpowiedzialnym za podjęcie takich działań grożą 2 lata pozbawienia wolności.

Jedni deweloperzy finansują z kredytów inni nie. Nie wszyscy się kredytują. To, że czy to Włodarzewska czy jakakolwiek inna firma szuka sposobów finansowania to nawet trudno powiedzieć, czy dobrze czy źle... Każdy kto prowadzi jakikolwiek biznes, choćby nawet ciastkarnię, szuka sposobów finansowania. Wejście na rynek Catalyst (bo to chyba miałeś na myśli) wymaga spełnienia rozmaitych wymagań i świadczy raczej o rozwoju firmy niż o jej słabości. Jak zresztą każda działalność spółki na każdym rynku papierów.

Nie mam wątpliwości co do tego, że będę żył na placu budowy przez kilka lat. Wiedziałem o tym od początku. To oczywiste tym bardziej, że mają być kolejne etapy.

Masz rację, na stronie internetowej jest podana informacja o oddaniu do użytku. Nie wiem, co autor miał na myśli pisząc o oddaniu do użytku, choć jakkolwiek to rozumieć to informacja dalece nieprecyzyjna. Ja raczej polegam na dokumentach, które mam, czyli na umowie deweloperskiej, bo to w niej są zapisy do czego firma wobec mnie się zobowiązuje i czego oraz kiedy mam prawo żądać. Moje przynajmniej mieszkanie ma być oddane później. Taki przynajmniej widnieje zapis w umowie.

To jeszcze o zwrocie gruntów, bo to ciekawa sprawa...
Od razu napiszę, że nie wiem jak to było w tym konkretnym przypadku. Niemniej jednak jest co najmniej kilka aktywnie działających w Warszawie firm zajmujących się odzyskiwaniem gruntów i wyszukiwaniem tzw. "okazji". Firmy te organizują i nadzorują cały proces odzyskiwania od znalezienia gruntu, poprzez zapewnianie opieki procesowej aż po wyszukiwanie potencjalnych kupców.

Co ważne, oczywiście za stosowany procent od wartości późniejszej sprzedaży, pokrywają również koszty całej operacji, które są niemałe, bo oznaczają najczęściej wejście w co najmniej kilkuletni spór sądowy z miastem. Tu akurat wiem co piszę, bo starałem się kilka lat temu o zwrot pewnej nieruchomości położonej niemal w samym centrum Warszawy, która przed wojną należała do jednego z moich bardzo bliskich krewnych. Do transakcji ani zwrotu ostatecznie nie doszło z pewnych powodów ale sprawą interesowały się wówczas dwie firmy a wiem, że jest ich jeszcze kilka. Pewnie teraz nawet więcej.

Przykro to stwierdzić, ale masz rację pisząc, że sprawy z gruntami już dawno powinny być w Warszawie załatwione. Niemniej jednak akurat na Ursynowie sprawy te są stosunkowo proste do załatwienia, bo przed wojną czy raczej przed nacjonalizacją, tereny te to były zwyczajne pola więc istniały jedynie nieruchomości gruntowe.

Nie chciałbym zostać źle zrozumiany ale Spółdzielni Jary bardzo wyjątkowo jak na ursynowskie spółdzielnie nie udało się tej sprawy do tej pory załatwić. Nie wiem dlaczego, czy to problem jej władz czy też jakaś specyfika terenu (?), ale prawie wszystkie tereny na Ursynowie spółdzielnie mają już przynajmniej w użytkowaniu wieczystym a nie w dzierżawie. A wszystkie startowały w zasadzie z tego samego poziomu. To smutne a i dotkliwe dla mieszkających na tym terenie ludzi. Dlatego całkiem serio życzę im (a właściwie Wam :) powodzenia w załatwieniu przynajmniej wieczystego (bo pewnie o własności na razie trudno marzyć).

Ad vocem.
"W spr. drogi było jednak nieco inaczej niż piszesz. Włodarzewska zbudowała drogę nie dlatego, że ta, którą porusza się obecnie nie była przystosowana do ruchu ciężarówek ale dlatego, że prosili o to założyciele Stowarzyszenia Mieszkańców SMB Jary, którzy uważali wówczas, że tak będzie lepiej dla osiedla i dla mieszkańców."
Aż mną wstrzelało. Zalecam głęboką refleksję i podanie faktów, dowodów, kiedy Stowarzyszenie poprosiło o zbudowanie drogi alternatywnej dla budowy? Pewnie po takich "prośbach" został jakiś ślad. Nie pisz, że umowa była ustna.
Chcesz mi wmówić, że włodarzewska zlitowała się nad losem mieszkańców postanowiła zbudować betonową drogę przez skwer, obok placu zabaw i boiska szkolenego i z tego wszystkiego zapomniała wystąpić do Miasta o pozwolenie na budowę drogi?

W sprawie drogi Burmistrz Ursynowa i włodarzewska zorganizował spotkanie w maju 2014 z mieszkańcami osiedla, aby przedstawić warianty przebiegu drogi dojazdowej. Mieszkańcy odrzucili oba rozwiązania.
To akurat jest do sprawdzenia, choćby w trybie dostępu do informacji publicznej.

Gdzie są dowody, że było tak jak piszesz!

Ad vocem.
"A czy ta, która jest, jest przystosowana do ruchu ciężkiego sprzętu? Oczywiście, że nie, ale to nic nowego. Dlatego właśnie zostanie zmodernizowana po zakończeniu inwestycji. Gdyby była przystosowana, nie byłaby potrzebna jej modernizacja ani naprawa."
Ale nie jest przystosowana i ulega degradacji. Za kilka miesięcy przejadą tedy tylko ciężarówki, ale nie samochód osobowy. Proszę obejrzeć sobie drogę, zapadliska i wypiętrzenia studzienek już grożą uszkodzeniem podwozia.
Włodarzewska zapomina że jest dzierżawcą drogi i jej obowiązkiem jest utrzymanie dobrego stanie drogi. Nie jest to droga prywatna Włodarzewskiej.

Ad vovem.
"Gdyby zaczęła się na poczet tej inwestycji kredytować osobom odpowiedzialnym za podjęcie takich działań grożą 2 lata pozbawienia wolności."
Na jakiej podstawie prawnej?

Nie jestem specjalistą od tego co autor miał na myśli. Jest to oficjalna strona włodarzewskiej? Jeśli tak to zgodnie z informacją handlową odpowiadają za zawarte na stronie informację.

"Nie chciałbym zostać źle zrozumiany ale Spółdzielni Jary bardzo wyjątkowo jak na ursynowskie spółdzielnie nie udało się tej sprawy do tej pory załatwić. Nie wiem dlaczego, czy to problem jej władz czy też jakaś specyfika terenu (?), ale prawie wszystkie tereny na Ursynowie spółdzielnie mają już przynajmniej w użytkowaniu wieczystym a nie w dzierżawie."

Nie wiem co masz na myśli, ale zapominasz że prawnym właścicielem gruntów jest Miasto i od nich też zależy.
Jeśli mówisz jak jest to też znaczy że dobrze się orientujesz, która to większość spółdzielni ursynowskich uregulowało kwestie gruntów. Jestem ciekawy które?

Ale tam gdzie stoi mój blok, a stoi w bezpośredniej sąsiedztwie stoi na terenie użytkowanym wieczyści. Nasz bój toczy się o uwłaszczenie.

Też ad vocem :)
Oczywiście, że pozostał ślad po propozycjach władz Stowarzyszenia Mieszkańców i nie były to ustalenia ustne. Choćby tu, na jego stronie:
http://www.stowarzyszeniejary.strefa.pl/aktualnosci.htm
a dokładniej w tym piśmie, datowanym na dzień 9 maja a kierowanym do Prokuratury Rejonowej dla Warszawy-Mokotowa, Komendanta Stołecznego Policji Państwowej oraz Komendanta Miejskiego Straży Pożarnej:
http://www.stowarzyszeniejary.strefa.pl/Prokuratura2.pdf

Absolutnie nie chcę Ci nic wmawiać, tym bardziej tego, że Włodarzewska zlitowała się nad losem mieszkańców. To bzdura. Nie wiem, ale podejrzewam, że propozycje Stowarzyszenia (przynajmniej tego w pierwszym składzie założycielskim) były jej nawet na rękę a dokładniej, były na rękę wykonawcy.

No oczywiście, że są dziury w drodze, ulega ona postępującej degradacji itd. itp. Powiem więcej - będzie z pewnością gorzej, bo remont czy też modernizacja drogi ma przecież nastąpić dopiero po zakończeniu całej inwestycji.

Wybacz za mój prywatny komentarz, ale w twoich wypowiedziach zaczynam dostrzegać pewne nieścisłości.
Raz piszesz: "... Włodarzewska zbudowała drogę nie dlatego, że ta, którą porusza się obecnie nie była przystosowana do ruchu ciężarówek ale dlatego, że prosili o to założyciele Stowarzyszenia Mieszkańców SMB Jary,.."

A potem piszesz: "...A czy ta, która jest, jest przystosowana do ruchu ciężkiego sprzętu? Oczywiście, że nie, ale to nic nowego. ..."

No to jak jest? Bo ktoś postronny może się trochę pogubić.

Ale tu bym widział raczej braku komunikacji na linii mieszkańcy-władze miasta, bądź spółdzielnia-władze miasta. Nie wiem ale założę się, że miasto wydając pozwolenie na budowę i zobowiązując Włodarzewską do modernizacji/naprawy drogi nie konsultowało się w tej sprawie z mieszkańcami. Trudno wymagać od dewelopera więcej niż albo sam się do tego zobowiązał albo też został zobowiązany. A do modernizacji drogi został zobowiązany przecież przez miasto.
------------------
"Gdyby zaczęła się na poczet tej inwestycji kredytować osobom odpowiedzialnym za podjęcie takich działań grożą 2 lata pozbawienia wolności."
Na jakiej podstawie prawnej?

Na podstawie art 33 ustawy deweloperskiej.
------------------
W których uregulowano? A choćby w dużej cześci w SMB Ursynów, SM Wyżyny, SM Przy Metrze też prawie cały teren jest w użytkowaniu wieczystym.
Z SMB Ursynów sprawa jest zresztą ciekawa o tyle, że tereny o nieuregulowanym statusie to znów głównie Ursynów Północny.

Dodać trzeba, że znów -to, że część gruntów ursynowskich ma nieuregulowany status prawny to zasługa nie deweloperów, którzy niektóre z tych terenów kupują pod działalność inwestycyjną a władz miasta, które od wielu lat robi z przeproszeniem w trąbę własnych mieszkańców.
Aż dziwne, że właściwie chyba wszyscy udają, że nie ma problemu. A tymczasem -moim przynajmniej zdaniem, ale pewnie nie tylko moim- to jeden z najważniejszych, jeśli w ogóle nie najważniejszy problem miasta.

A jakie kryteria należy sprawdzić aby wejść na rynek obligacji?
Czy rynek obligacji rządzi się innymi regułami niż bank lub giełda papierów wartościowych?

Polecam lekturę dokumentów włodarzewskiej. Dostępne:
www.google.pl/#q=informacje+o+w%C5%82odarzewskiej+s.a.
Jeśli ktoś umie analizować raporty biegłego to chętnie usłyszę co z nich wynika.
W roku 2013 obniżają wartość akcji z 500 zł do 20 gr. za akcję.
Zadłużenie spółki to 60,29%
Wzrost zobowiązań krótkoterminowych w stosunku do obrotów.
Kiedyś, chyba w dobrych czasach, istniał w finansach państwowych 55% próg zadłużania się budżetu, który zmuszał państwo do ograniczania zadłużenia , aby nie wpaść w korkociąg.
Kredyt, czy obligację to kolejne zobowiązanie, które trzeba spłacić z procentem. A pieniędzy "nima", aby spłacać zobowiązania.

"Wybacz za mój prywatny komentarz, ale w twoich wypowiedziach zaczynam dostrzegać pewne nieścisłości."

Nie ma problemu, ale tu nie ma żadnej nieścisłości. Nie napisałem, że wybudowała drogę mimo, że istniejąca była przystosowana. W pierwszej wypowiedzi nie pisałem w ogóle nic o fakcie przystosowania (bądź nie) drogi istniejącej a o tym, że nowa droga (ta skrótowa) została wybudowana bez względu na to, czy stara była przystosowana czy nie była. No nie wiem, ale nie widzę tu nieścisłości.

Masz i tak w takim razie "szczęście", że masz choćby grunt w użytkowaniu wieczystym. Celowo napisałem w cudzysłowiu, bo powinna być własność a nie jakiś PRL-owski relikt w postaci pseudo własności, która jest de facto własnością i tak kogoś innego. Uwłaszczenie to rzecz jeszcze dalej idąca, choć zdecydowanie warta walki. Tu się sam bym chętnie przyłączył, bo też mam taki problem :) A na razie trzymam kciuki! :)

Art. 33. Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje,
podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

N to wracamy do zarzutu, że deweloper zbudował drogę "bo Stowarzyszenie o to poprosiło".

Byłeś świadkiem tych ustaleń. Bo ja nie pamiętam takiego wydarzenia.

Pytanie uzupełniające.
Jaką siłą Stowarzyszenie zmusiło dewelopera do wybudowania drogi, jeśli włodarzewska nie miała takiego obowiązku?
Przecież stowarzyszenie, ani mieszkańcy, ani spółdzielnia nie jest stroną w sprawie.

A co ma do rzeczy kondycja finansowa dewelopera? Tu znów kłania się pytanie czy to dobrze czy źle, że jest taka, jaka jest (choć moim zdaniem jest przeciętna a biorąc pod uwagę niedawny krach na rynku nieruchomości, w trakcie którego Włodarzewska jako jeden z nielicznych deweloperów nadal prowadziła działalność inwestycyjną, jest całkiem niezła)?

A poza tym - no właśnie. Żeby dyskutować nad sprawozdaniami finansowymi i opiniami biegłych rewidentów trzeba mieć wiedzę w tym zakresie.
A co Ty powiesz przykładowo na to, że wartość aktywów trwałych wzrosła w ciągu 12 miesięcy o 21%, wartość inwestycji długoterminowych wzrosła o 28%, zysk netto wzrósł o 750%?

Akurat z akcjami to stary, znany i powszechnie stosowany sposób na dokapitalizowanie firmy. Oczywiście można się przerzucać różnymi liczbami wyciągniętymi z rozmaitych raportów, tylko co z tego ma wynikać? Że to źle, że jest tak źle bądź dobrze, czy też to dobrze, że jest tak źle bądź dobrze?
No bądźmy poważni.