Warszawski rynek pierwotny z rekordową ofertą gotowych lokali

Duża podaż gotowych mieszkań, rosnące ceny i wyraźne ożywienie sprzedaży zamknęły 2025 rok na warszawskim rynku pierwotnym. Dane pokazują rekordowy udział niesprzedanych lokali, ale jednocześnie stabilny popyt i dobre perspektywy na początek 2026 roku.

Koniec 2025 roku przyniósł wyraźne zwiększenie liczby gotowych mieszkań pozostających w ofercie deweloperów w Warszawie. Zakończenie projektów uruchamianych dwa lata wcześniej, w okresie silnego popytu, doprowadziło do wzrostu udziału ukończonych, a jeszcze niesprzedanych lokali do 19,6 procent całej oferty. To najwyższy poziom notowany na stołecznym rynku pierwotnym.

Według najnowszych danych przygotowanych przez CBRE oraz Tabelaofert.pl, w sprzedaży znajduje się obecnie około 16,7 tysiąca mieszkań. Kupujący mają więc szeroki wybór lokali, w tym dużą pulę gotowych do odbioru.

W samym czwartym kwartale 2025 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż ponad 4 tysięcy mieszkań, co oznacza wzrost o 8,5 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem. Jednocześnie sprzedaż utrzymywała się na wysokim poziomie. W ostatnich trzech miesiącach roku nabywców znalazło ponad 3,7 tysiąca lokali, co było drugim najlepszym wynikiem w ciągu siedmiu ostatnich kwartałów.

Pomimo rosnącej podaży ceny mieszkań nadal zwyżkowały. Średnia cena ofertowa nowych lokali dostępnych na rynku na koniec 2025 roku osiągnęła w Warszawie poziom 18 681 zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o 4,8 procent w skali roku, przy inflacji wynoszącej 2,4 procent w grudniu. Z kolei średnia cena mieszkań sprzedanych w czwartym kwartale ukształtowała się na poziomie 17 667 zł za metr, co oznacza wzrost o 2,1 procent rok do roku.

Eksperci wskazują, że istotnym czynnikiem wpływającym na sytuację rynkową pozostają decyzje Rada Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych. Między majem a grudniem 2025 roku stopa referencyjna została obniżona łącznie o 1,75 punktu procentowego. Na 2026 rok prognozowane są kolejne redukcje, choć ich skala może być mniejsza niż w poprzednim roku.

Poprawa warunków finansowania może dodatkowo wzmocnić popyt, zwłaszcza w warunkach wysokiej dostępności mieszkań. Analitycy podkreślają jednak, że dopiero kolejne kwartały pokażą, czy wzrost zainteresowania zakupami będzie miał trwały charakter i w jakim stopniu przełoży się na warunki kredytowe oferowane klientom.

Na rynek wpływa także obowiązująca od września 2025 roku ustawa o jawności cen mieszkań deweloperskich. Choć nie doprowadziła ona do gwałtownych zmian w poziomie cen ani wielkości oferty, zwiększyła przejrzystość danych i wpłynęła na sposób prezentowania ofert przez deweloperów.