Warszawa: Tylko cztery pozwolenia na budowę biurowców w całym roku

Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę stabilizacji, w której kluczowe znaczenie ma jakość istniejących zasobów, a nie tempo nowych inwestycji. Wysokie nasycenie powierzchnią oraz selektywne decyzje administracyjne sprawiają, że deweloperzy koncentrują się na centralnych lokalizacjach i projektach o najwyższym potencjale komercyjnym.

Na koniec 2025 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6 232 400 metrów kwadratowych. Oznacza to spadek o około 1 procent w ujęciu rocznym. Redukcja wynikała przede wszystkim z wyburzeń starszych obiektów oraz czasowego wyłączenia części budynków z rynku w związku z planowanymi modernizacjami lub zmianą funkcji.

W ubiegłym roku wydano cztery pozwolenia na budowę biurowców, złożono trzy nowe wnioski o ich uzyskanie oraz wydano jedną decyzję o warunkach zabudowy. Choć liczba decyzji administracyjnych pozostaje niska i utrzymuje się na zbliżonym poziomie od kilku lat, łączna powierzchnia projektów z uzyskanym pozwoleniem wzrosła do około 180 tys. metrów kwadratowych, co oznacza wzrost o 157 procent rok do roku. Wpływ na ten wynik miały duże inwestycje, w tym Warsaw One oraz AFI Tower.

Nowa podaż w 2025 roku przekroczyła nieznacznie 80 tys. metrów kwadratowych i była o około 15 procent niższa niż rok wcześniej. Na koniec czwartego kwartału w realizacji znajdowało się około 180 tys. metrów kwadratowych powierzchni, czyli o 22 procent mniej niż przed rokiem. W tej puli uwzględniono zarówno nowe budynki, jak i obiekty poddawane modernizacji.

Aktywność inwestycyjna koncentruje się w ścisłym centrum miasta. Ponad 85 procent realizowanej powierzchni powstaje w centralnych dzielnicach, przede wszystkim na Woli i w Śródmieściu. Największe skupiska biur nadal znajdują się na Woli, gdzie zasoby sięgają 1 727 000 metrów kwadratowych, następnie na Mokotowie z wynikiem 1 457 000 metrów kwadratowych oraz w Śródmieściu, które dysponuje 1 336 000 metrów kwadratowych.

Istotnym elementem obecnego cyklu rynkowego są modernizacje oraz zmiany funkcji budynków. W 2025 roku z użytkowania wycofano ponad 140 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej, głównie w obiektach powstałych przed 2000 rokiem. Część z nich przeznaczono do gruntownej przebudowy lub adaptacji, inne uznano za nieopłacalne w dalszej eksploatacji i skierowano do rozbiórki.

Decyzje administracyjne obejmowały m.in. wyburzenia budynków Syriusz, Orion i Saturn na Mokotowie, obiektu Megadex przy ulicy Mickiewicza, zabudowy przy ulicy Jagiellońskiej 88 oraz wieżowca Intraco przy ulicy Bonifraterskiej, gdzie procedury zostały czasowo wstrzymane w związku z postępowaniem dotyczącym ochrony konserwatorskiej. Złożono także wniosek o rozbiórkę części nadziemnej budynku przy ulicy Konstruktorskiej 4, a z rynku wycofany zostanie biurowiec przy ulicy Gdańskiej 27/31.

Rosnące znaczenie mają standardy środowiskowe i efektywność energetyczna. Starsze obiekty, które nie spełniają aktualnych wymagań technicznych ani kryteriów ESG, wymagają wysokich nakładów inwestycyjnych, aby utrzymać konkurencyjność. W części przypadków analizowana jest konwersja na funkcję mieszkaniową, szczególnie w centralnych lokalizacjach, gdzie taki scenariusz bywa bardziej uzasadniony ekonomicznie. W 2025 roku wydano co najmniej trzy decyzje umożliwiające taką zmianę przeznaczenia.

Prognozy wskazują, że do 2028 roku podaż nowej powierzchni może wzrosnąć o około 290 tys. metrów kwadratowych. O kierunku rozwoju stołecznego rynku w najbliższych latach będą jednak decydować przede wszystkim standard techniczny, funkcjonalność oraz zdolność budynków do spełnienia rosnących wymagań najemców, a nie sama skala realizowanych projektów.