Warszawa: od 10 do 97 tys. zł za m². Półtora roku bez wzrostów cen w stolicy

Warszawski rynek mieszkaniowy wyraźnie wyhamował, a sprzedający coraz częściej muszą liczyć się z koniecznością udzielania rabatów. Choć średnie ceny ofertowe pozostają stabilne, prawdziwe korekty pojawiają się dopiero przy negocjacjach - zwłaszcza że różnice między lokalizacjami są dziś większe niż kiedykolwiek.

Najnowsza analiza danych zgromadzonych w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl wskazuje, że stołeczny rynek mieszkań wszedł w fazę uspokojenia. Popyt, szczególnie inwestycyjny, osłabł, a rosnąca liczba ofert - zarówno nowych, jak i z drugiej ręki - sprzyja stabilności cen.

Średnia kwota oczekiwana przez sprzedających na rynku wtórnym w październiku wyniosła 17 453 zł/m². To o 2,3 proc. mniej niż rekord osiągnięty w kwietniu 2024 r., jednak utrzymujący się wysoki udział ofert z nowego budownictwa sprawia, że spadki nie są dramatyczne. W praktyce pozyskanie nabywcy wymaga dziś jednak udzielenia kilku procent upustu – zwłaszcza w przypadku mieszkań wymagających nakładów lub położonych w mniej popularnych rejonach.

Najdrożej w Śródmieściu, najtaniej w Wesołej

Różnice cen między dzielnicami pozostają duże. Najwyższe stawki niezmiennie utrzymują się w Śródmieściu, gdzie średnia cena metra kwadratowego sięga 22 815 zł. To o jedną trzecią więcej niż wynosi średnia dla miasta i ponad 80 proc. więcej niż w najtańszej dzielnicy, czyli Wesołej – tam przeciętna cena ofertowa to 12 480 zł/m².

Do grona droższych lokalizacji należą również Mokotów, Wilanów, Wola i Żoliborz. W tych obszarach stawki mieszczą się między 18 500 a 19 600 zł/m². Z kolei Białołęka, Targówek i Rembertów pozostają wśród najtańszych rejonów Warszawy, z ofertami oscylującymi wokół 13 000 -14 000 zł/m².

Gdzie szukać ofert?

Najwięcej ogłoszeń sprzedaży mieszkań pochodziło w październiku z Mokotowa, który odpowiadał za 15,5 proc. całej bazy. Kolejnymi dzielnicami pod względem liczby ofert były Wola (11,2 proc.), Śródmieście (9,8 proc.) oraz Praga-Południe (9,7 proc.).

Niewielki wybór panował tradycyjnie w dzielnicach peryferyjnych, takich jak Wesoła i Rembertów - razem generowały zaledwie 1 proc. ogłoszeń. Uderzająco mało propozycji pojawia się także na Żoliborzu, który mimo dużego popytu pozostaje jedną z najmniejszych dzielnic miasta.

Rozwarstwienie cenowe rośnie

Warszawa notuje coraz większą różnicę między najtańszymi a najbardziej luksusowymi mieszkaniami. Lokale wymagające remontu, położone w słabszych lokalizacjach lub o znacznych metrażach, zaczynają się od 10 000–11 000 zł/m². Na peryferiach można spotkać oferty jeszcze niższe, szczególnie w przypadku lokali dwupoziomowych wymagających kapitalnych prac.
fot. morizon.pl Gratka

Na drugim biegunie znajdują się apartamenty premium, w których ceny przekraczają 40 000 zł za metr. Przykładowo, lokal o powierzchni 45,5 m² w prestiżowej lokalizacji przy ul. Foksal został wystawiony za ponad 3,1 mln zł, co daje 70 000 zł/m². Jeszcze wyższe stawki pojawiają się w wieżowcu przy ul. Złotej 44, gdzie apartament na 45. piętrze został wyceniony na 16,999 mln zł, czyli ponad 97 000 zł za metr kwadratowy.