W Warszawie zaczyna brakować biur. Firmy walczą o najlepsze adresy

Kurcząca się oferta nowoczesnych biur w centrum Warszawy i na Woli sprawia, że firmy planujące zmianę siedziby lub odnowienie umów najmu muszą działać z coraz większym wyprzedzeniem.

Warszawski rynek powierzchni biurowych wchodzi w okres rosnącej konkurencji o najlepsze lokalizacje. Szczególnie widoczne jest to w centralnych częściach miasta oraz na bliskiej Woli, gdzie dostępność nowoczesnych powierzchni klasy A systematycznie maleje.

Jednym z głównych powodów jest ograniczona aktywność inwestycyjna. Liczba nowych projektów realizowanych w stolicy pozostaje na bardzo niskim poziomie, a wiele budynków znajduje najemców jeszcze przed ukończeniem budowy. W efekcie przedsiębiorstwa planujące przeprowadzki w drugiej połowie dekady już dziś rozpoczynają poszukiwania nowych lokalizacji.

Sytuację dodatkowo komplikuje skala przyszłego zapotrzebowania. W najbliższych latach wygasną umowy najmu wielu dużych organizacji, które będą konkurować o najbardziej atrakcyjne powierzchnie. Przy niewielkim poziomie wolnych biur w prestiżowych lokalizacjach oznacza to coraz większą presję na wzrost stawek czynszowych.

Eksperci podkreślają, że nawet szybkie uruchomienie nowych inwestycji nie doprowadzi do istotnego zwiększenia podaży w krótkim czasie. Proces przygotowania i realizacji nowoczesnych biurowców trwa kilka lat, dlatego firmy planujące relokację do 2030 roku powinny rozpocząć działania odpowiednio wcześniej.

– Na warszawskim rynku dostępnych jest coraz mniej nowoczesnych biur klasy A, szczególnie w centrum i na bliskiej Woli, czyli tam, gdzie firmy najchętniej chcą się rozwijać. Problem pogłębia ograniczona nowa podaż. Pod koniec pierwszego kwartału aktywność deweloperska w stolicy spadła do najniższego poziomu od 2011 roku. W budowie pozostawało niewiele ponad 115 tys. mkw., z czego w ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę tylko jednego projektu – AFI Tower – mówi Magdalena Zagórska, Dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Znaczenia nabiera również wybór strategii najmu. Organizacje analizują dziś zarówno możliwość pozostania w obecnej siedzibie, jak i przeprowadzkę do innego budynku. Część przedsiębiorstw rozważa również krótkoterminowe przedłużenie obowiązujących umów, aby zyskać dodatkowy czas na podjęcie decyzji.

Alternatywą dla najbardziej obleganych rejonów stolicy pozostają inne dzielnice biznesowe. Szczególną uwagę zwraca Mokotów, gdzie dostępność powierzchni jest większa, a koszty najmu pozostają bardziej konkurencyjne niż w ścisłym centrum miasta.

Jednocześnie zmienia się sposób myślenia o przestrzeni biurowej. Dla wielu firm kluczowe przestają być wyłącznie metry kwadratowe. Coraz większe znaczenie mają funkcjonalność, możliwość elastycznego dostosowania powierzchni do zmieniających się modeli pracy oraz przygotowanie biura na przyszłe potrzeby organizacji.

Wpływ na decyzje mają także dynamiczne zmiany technologiczne, rozwój sztucznej inteligencji oraz ewolucja pracy hybrydowej. W efekcie nowoczesne środowisko pracy musi zapewniać nie tylko stanowiska biurowe, lecz również strefy współpracy, miejsca do spotkań, przestrzenie projektowe oraz odpowiednio zaprojektowane części wspólne.

Specjaliści zwracają uwagę, że optymalizacja kosztów nie zawsze oznacza zmniejszenie zajmowanej powierzchni. W wielu przypadkach większe korzyści przynosi odpowiednie zaplanowanie funkcji biura i dostosowanie go do rzeczywistych potrzeb zespołów.

W warunkach ograniczonej podaży i rosnącego zainteresowania najlepszymi lokalizacjami czas staje się jednym z najważniejszych czynników wpływających na powodzenie całego procesu. Firmy, które wcześniej rozpoczną analizę swoich potrzeb i strategii najmu, zyskają znacznie większą swobodę wyboru oraz lepszą pozycję negocjacyjną.