Wielki kapitał wraca do Polski. Rynek nieruchomości wyraźnie przyspieszył

W pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji inwestycyjnych sięgnęła 3,03 mld euro, a największy udział miały zakupy przekraczające 100 mln euro; inwestorzy szczególnie interesowali się handlem, magazynami i najlepszymi biurowcami, podczas gdy rekordowa transakcja na rynku mieszkań na wynajem opiewała na 575 mln euro.

Pierwsze sześć miesięcy 2026 roku przyniosło wyraźne ożywienie na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Wartość zawartych transakcji sięgnęła 3,03 mld euro, a znaczną część tego wyniku wygenerowały pojedyncze zakupy przekraczające 100 mln euro. Inwestorzy ponownie zwiększają zaangażowanie w Polsce, czemu sprzyjają perspektywy gospodarcze, stabilizacja wycen oraz poprawa warunków finansowania.

Za znaczną część obrotów odpowiadały największe transakcje, co wskazuje na powrót inwestorów dysponujących dużym kapitałem. Według danych BNP Paribas Real Estate Poland polska gospodarka ma w 2026 roku urosnąć o 3,5 proc. To jeden z czynników zwiększających zainteresowanie aktywami generującymi stabilne przychody.

Na rynek pozytywnie oddziałują także środki pochodzące z funduszy Unii Europejskiej oraz warunki finansowania, które pozostają korzystne w relacji do obecnych wycen nieruchomości. Istotne znaczenie ma również zmniejszenie różnic między oczekiwaniami sprzedających a poziomem cen akceptowanym przez kupujących.

W pierwszej połowie roku największy udział w wolumenie inwestycyjnym miał sektor handlowy. Zainteresowaniem cieszyły się przede wszystkim centra oraz parki handlowe, których właściciele korzystają z utrzymującego się popytu konsumenckiego.

Jedną z największych transakcji na całym rynku było przejęcie portfela Resi4Rent. Vantage Development nabył aktywa od Echo Investment i Griffin Partners za 575 mln euro. Była to rekordowa transakcja w segmencie mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce.

Rynek magazynowy również utrzymuje mocną pozycję. W tym sektorze zawierane są zarówno transakcje obejmujące całe portfele nieruchomości, jak i operacje typu sale and leaseback. W tym drugim przypadku właściciel sprzedaje obiekt, a następnie pozostaje w nim jako najemca.

Ożywienie widoczne jest również w sektorze biurowym. Inwestorzy ponownie interesują się najlepszymi budynkami klasy prime, a poza Warszawą pojawiają się oznaki stopniowego wzrostu aktywności na rynkach regionalnych.

Jednym z najważniejszych czynników wpływających na rynek jest stabilizacja poziomu wycen. W drugim kwartale 2026 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości pozostały na zbliżonym poziomie. W przypadku powierzchni biurowych wynosiły 6,25 proc., centrów handlowych 6,50 proc., a parków handlowych 7 proc.

Odmienną sytuację odnotowano w segmencie magazynowo-logistycznym. Stopa kapitalizacji zmniejszyła się tam o 0,25 punktu procentowego i osiągnęła 6 proc. Przyczyną pozostaje silna konkurencja inwestorów o najlepsze obiekty oraz utrzymujący się popyt na wysokiej jakości powierzchnie logistyczne.

Stabilizacja parametrów inwestycyjnych ogranicza niepewność po obu stronach transakcji. Dzięki temu łatwiej jest dopasować oczekiwania właścicieli nieruchomości do możliwości finansowych potencjalnych nabywców.

Zmienia się również struktura inwestorów aktywnych w Polsce. Na znaczeniu zyswa kapitał pochodzący z Europy Zachodniej, w tym francuskie fundusze SCPI. Podmioty te coraz częściej analizują polski rynek pod kątem możliwości zakupu nieruchomości oferujących atrakcyjne relacje między ceną a przewidywanymi dochodami.

W ocenie ekspertów dalsza poprawa sytuacji inwestycyjnej będzie w największym stopniu dotyczyła obiektów o najlepszych parametrach. Szczególnie poszukiwane pozostają nieruchomości zlokalizowane na silnych rynkach, wynajęte wiarygodnym najemcom i zapewniające przewidywalne przepływy pieniężne.

Pierwsza połowa 2026 roku pokazuje więc zmianę sytuacji względem okresu ograniczonej aktywności inwestorów. Powrót dużych transakcji, stabilniejsze wyceny oraz większa aktywność kapitału zagranicznego wskazują na stopniową odbudowę płynności polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.