Śródmieście górą, Służewiec w odwrocie? Warszawski rynek biurowy w 2025 pod lupą

Nowe biura rosną głównie w centrum, najemcy ostrożnie podejmują decyzje, a deweloperzy tną plany budowlane niemal o połowę. Warszawski rynek biurowy w pierwszej połowie 2025 roku pokazuje, że stabilność to dziś efekt selektywności, elastyczności i rosnących oczekiwań wobec lokalizacji i standardu.


Pierwsza połowa 2025 roku potwierdziła, że warszawski sektor biurowy potrafi dostosować się do gospodarczych zmian, utrzymując aktywność najemców na poziomie około 300 tys. mkw. Choć brakowało spektakularnych transakcji, ponad połowa zapotrzebowania koncentrowała się w centralnych dzielnicach. W tym czasie oddano do użytku 85 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni, głównie za sprawą realizacji prestiżowych projektów w Śródmieściu.

Choć całkowity wolumen umów nieco zmalał względem poprzednich lat, dominowały nowe najmy i ekspansje, stanowiące przeważającą część aktywności. Służewiec, jako najpopularniejsza lokalizacja poza centrum, odpowiadał za niemal jedną czwartą popytu, gdzie najczęściej dochodziło do przedłużania istniejących kontraktów. Najemcy reprezentujący branże finansowe, technologiczne, przemysłowe i usługowe szukali rozwiązań łączących efektywność kosztową z nowoczesnym środowiskiem pracy.

W budowie pozostaje obecnie 140 tys. mkw. biur - to niemal połowa mniej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Deweloperzy koncentrują się głównie na lokalizacjach o wysokim prestiżu, takich jak Wola i Śródmieście, gdzie powstają między innymi Upper One, V Tower czy Skyliner II. Projekty na obrzeżach stają się coraz rzadsze, co odzwierciedla rosnącą selektywność inwestycyjną.

Na koniec czerwca wskaźnik pustostanów wyniósł 10,8%, utrzymując się na zbliżonym poziomie do poprzedniego kwartału. W centralnych rejonach zanotowano jednak spadek w ujęciu rocznym, co wskazuje na utrzymującą się przewagę tych lokalizacji. Starsze zasoby biurowe w mniej atrakcyjnych częściach miasta nadal notują wyższe poziomy niewynajętej powierzchni, co wymusza na właścicielach działania modernizacyjne.

Czynsze w centralnych lokalizacjach utrzymują stabilny poziom, jednak w najbardziej pożądanych projektach przekraczają 30 EUR/mkw./miesiąc. Poza centrum stawki są wyraźnie niższe, co wciąż przyciąga najemców poszukujących tańszych alternatyw.

Firmy coraz częściej wybierają gotowe biura dostępne na elastycznych zasadach. Takie podejście wynika z potrzeby ograniczenia wydatków na aranżację i szybkiego rozpoczęcia działalności. Zmniejszona skłonność do relokacji przekłada się na większy udział przedłużeń istniejących umów.

Warszawski rynek biurowy utrzymuje równowagę między stabilnym popytem a selektywnym rozwojem. Centralne lokalizacje umacniają swoją dominującą pozycję, a starsze obiekty stają przed koniecznością modernizacji, by pozostać konkurencyjne w zmieniającym się otoczeniu biznesowym.