Sprzedaż w dół, oferta w górę. Stołeczny rynek mieszkaniowy w trudnym momencie

Warszawski rynek mieszkaniowy znalazł się w fazie wyczekiwania. Choć oferta nowych lokali dynamicznie rośnie, kupujący wstrzymują się z decyzjami, ostrożnie analizując warunki finansowe i sygnały płynące z gospodarki.

W drugim kwartale 2025 roku rynek mieszkaniowy w Warszawie odnotował spadek dynamiki sprzedaży. Zrealizowano 2897 transakcji, co oznacza 5,6-procentowy spadek względem poprzedniego kwartału i wynik znacznie niższy od średniej z ostatnich pięciu lat, wynoszącej około 4000 lokali kwartalnie - informują CBRE i TabelaOfert.

Ograniczenie aktywności nabywców wiąże się przede wszystkim z trudnymi warunkami finansowania - wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz wymagany wkład własny stanowią istotną barierę. Choć obniżki stóp procentowych w maju i lipcu przyniosły chwilowe ożywienie, rynek nadal pozostaje ostrożny, a kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej mogą mieć kluczowe znaczenie dla dalszych trendów.

Średnia cena mieszkań sprzedanych w stolicy wyniosła 17 522 PLN/mkw., utrzymując się na stabilnym poziomie względem wcześniejszego kwartału. Jednocześnie przeciętna cena ofertowa nowych lokali osiągnęła poziom 18 153 PLN/mkw., co stanowi wzrost o 1,9% rok do roku, przy inflacji na poziomie 4,1%. Wyraźny, niemal 10-procentowy spadek cen dotyczył natomiast lokali po raz pierwszy wprowadzanych na rynek, osiągających średnio 17 528 PLN/mkw. Należy jednak uwzględnić, że z analiz wykluczono kilka inwestycji o niestandardowo wysokich cenach, które mogłyby zaburzyć statystyki.

Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3854 mieszkania, co oznacza wzrost podaży o 11,3% względem pierwszego kwartału. Na koniec czerwca dostępnych było łącznie 17 011 mieszkań - o 5,9% więcej niż trzy miesiące wcześniej. Tak znaczna oferta może w przyszłości sprzyjać kupującym, zwłaszcza jeśli warunki kredytowe ulegną poprawie.

Oczekiwania wobec ewentualnych rządowych programów mieszkaniowych wyraźnie osłabły, ponieważ planowane rozwiązania nie mają obejmować dopłat do kredytów hipotecznych. Nowa ustawa o jawności cen, obowiązująca od lipca, choć nie wpływa bezpośrednio na ceny, może zwiększyć przejrzystość i poprawić dostęp do informacji dla osób poszukujących nieruchomości.

Rynek najmu instytucjonalnego również pozostaje aktywny. Na koniec czerwca w zasobach inwestorów znajdowało się 24,9 tys. lokali przeznaczonych na wynajem, a w planach pozostaje budowa kolejnych 24,5 tys. jednostek. W ostatnim kwartale zrealizowano dwie transakcje inwestycyjne - obie dotyczące obiektów oddanych do użytku w Gdańsku.

Wszystko wskazuje na to, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w Warszawie w nadchodzących miesiącach będzie w dużym stopniu zależna od kierunku zmian stóp procentowych oraz zdolności rynku do adaptacji wobec rosnącej podaży i nowych regulacji.