Rekord na warszawskim rynku biurowym. 283 tys. mkw. wynajęte w trzy miesiące

W II kwartale 2026 roku firmy wynajęły w Warszawie 283 tys. mkw. biur, o 83,5 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie dostępna powierzchnia skurczyła się do 529 tys. mkw., a w centralnych lokalizacjach wskaźnik pustostanów wynosi już tylko 4,8 proc.

Aktywność najemców wyraźnie wzrosła, mimo że podaż nowych powierzchni pozostaje ograniczona. Od kwietnia do czerwca podpisano umowy obejmujące 283 tys. mkw., co oznacza najlepszy kwartalny wynik od siedmiu lat. Dotychczasowy rekord wynosił 258 tys. mkw.

Największą transakcją w II kwartale było przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w biurowcu Senator. Kontrakt objął ponad 23 tys. mkw. Kolejne miejsca zajęły renegocjacja umowy Frontexu w Warsaw Spire B na 21,5 tys. mkw. oraz nowa umowa Visa Europe w The Bridge dotycząca 17,3 tys. mkw.

Rosnący popyt coraz mocniej koncentruje się na wysokiej jakości budynkach zlokalizowanych w centrum. Szczególnie duże zainteresowanie widoczne jest na Śródmieściu i Woli, gdzie ograniczona dostępność nowoczesnych powierzchni zmniejsza możliwości wyboru po stronie najemców.

Potwierdza to struktura zawieranych umów. W II kwartale przedłużenia dotychczasowych kontraktów odpowiadały za 52 proc. całkowitego wolumenu. Nowe umowy stanowiły 44 proc., natomiast przednajmy zaledwie 3,6 proc.

Jednocześnie warszawski rynek nadal zmaga się z niewielką liczbą nowych projektów. W II kwartale oddano zaledwie 2,3 tys. mkw. powierzchni w jednym budynku, przy ul. Przemysłowej 26. W ciągu ostatnich czterech kwartałów nowa podaż wyniosła niespełna 49 tys. mkw.

Większa liczba projektów znajduje się obecnie w budowie. Do końca 2028 roku w Warszawie ma zostać oddanych ponad 138 tys. mkw. nowych biur, z czego 63 proc. przypadnie na lokalizacje centralne. Wśród największych przedsięwzięć są AFI Tower z około 50 tys. mkw., Upper One z 35 tys. mkw. oraz Skyliner II z 23 tys. mkw.

Ograniczona podaż przekłada się na dalszy spadek dostępnych powierzchni. Na koniec II kwartału w Warszawie oferowano około 529 tys. mkw. wolnych biur. To o 22 proc. mniej niż rok wcześniej i o 11 proc. mniej niż trzy miesiące wcześniej. Średni poziom pustostanów zmniejszył się do 8,5 proc.

Największa różnica widoczna jest między centrum a pozostałymi częściami miasta. W centralnych strefach niewynajęte pozostaje 4,8 proc. powierzchni, podczas gdy poza centrum wskaźnik wynosi 11,8 proc. Szczególnie wysoki poziom pustostanów odnotowano w rejonie Żwirki i Wigury, gdzie sięga on niemal 20 proc., oraz na Służewcu, z wynikiem 17 proc.

Najbardziej poszukiwane są nowe budynki. W obiektach mających mniej niż pięć lat wolna powierzchnia stanowi zaledwie 2,1 proc. zasobów. Pokazuje to, że firmy coraz częściej koncentrują się na nowoczesnych obiektach oferujących odpowiedni standard techniczny i lokalizacyjny.

Na rynku widoczna jest także aktywność sektora publicznego. W ciągu ostatnich czterech kwartałów odpowiadał on za 13 proc. zawartych umów, wyprzedzając produkcję z udziałem na poziomie 12 proc., sektor IT z wynikiem 11 proc. oraz bankowość, która odpowiadała za 10 proc. transakcji.

Dodatkowym źródłem popytu mogą stać się przedsiębiorstwa rozwijające technologie wykorzystywane zarówno w sektorze cywilnym, jak i obronnym. Rozwój tego segmentu może zwiększyć zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w pobliżu zaplecza technologicznego i badawczo-rozwojowego.

Mimo stabilnych obecnie czynszów ograniczona podaż może w kolejnych miesiącach zwiększać presję na stawki. W najlepszych lokalizacjach centralnych czynsze bazowe sięgają obecnie 30 euro za mkw. miesięcznie, natomiast poza centrum maksymalne stawki wynoszą około 19,50 euro. Przy utrzymaniu obecnego popytu ceny najbardziej prestiżowych powierzchni mogą jeszcze w tym roku przekroczyć poziom 30 euro za mkw.