Mało nowych projektów, rosnące czynsze w 2026 roku. Warszawa z 6,23 mln m kw. powierzchni biurowej

Warszawski rynek biurowy zamknął 2025 rok wyraźnym ożywieniem w końcówce roku i spadkiem pustostanów do najniższego poziomu od kilku lat. Ograniczona nowa podaż, dominacja przedłużeń umów oraz koncentracja projektów w centrum miasta ukształtowały obraz stabilnego, lecz selektywnego rynku.

Całkowity wolumen transakcji najmu w stolicy w 2025 roku wyniósł blisko 795 tys. m kw., co oznacza wzrost o 7 proc. rok do roku. Szczególnie aktywny był czwarty kwartał, w którym podpisano umowy na niemal 310 tys. m kw. To wynik wyższy o 69 proc. względem trzeciego kwartału.

Strukturę zawieranych kontraktów zdominowały renegocjacje. W całym roku odpowiadały one za około 51 proc. wynajętej powierzchni, natomiast nowe umowy stanowiły 40 proc. W ostatnim kwartale udział przedłużeń sięgnął 65 proc., przy 31 proc. nowych transakcji. Udział przednajmów w ujęciu czterech ostatnich kwartałów wyniósł 7,4 proc.

Największa aktywność najemców koncentrowała się w strefach centralnych, które odpowiadały za 32 proc. całkowitego wolumenu. Drugą pozycję zajął Służewiec z udziałem na poziomie 23 proc. Wśród większych transakcji odnotowano powiększenie i przedłużenie umowy przez AstraZeneca w budynku Postępu 14 do blisko 22,5 tys. m kw. Poufny najemca zakontraktował 16 tys. m kw. w Eurocentrum Office Complex Delta. Zarząd Transportu Miejskiego oraz Ringier Axel Springer Polska przedłużyły umowy na około 12 tys. m kw. każda, odpowiednio w Fabryce PZO I i Signum Work Station.

Na koniec grudnia zasoby biurowe w Warszawie osiągnęły poziom 6,23 mln m kw. W 2025 roku oddano do użytku niespełna 88 tys. m kw., czyli o 15 proc. mniej niż rok wcześniej. Największe ukończone projekty to The Bridge o powierzchni 47 tys. m kw. oraz Office House z 27,8 tys. m kw. W samym czwartym kwartale nie dostarczono żadnego nowego obiektu, ponieważ część inwestycji została przesunięta na początek 2026 roku.

Stolica odpowiada za 48 proc. krajowych zasobów biurowych, przy czym 64 proc. budynków ma ponad 10 lat. Obecna podaż w Warszawie jest mniejsza niż łączna powierzchnia biurowa w ośmiu największych miastach regionalnych.

W budowie znajduje się obecnie około 200 tys. m kw., które mają zostać oddane w ciągu dwóch najbliższych lat. To o 27 proc. mniej niż rok wcześniej. Ponad 61 proc. tej powierzchni powstaje w centrum, a 33 proc. w Centralnym Obszarze Biznesu. Wśród realizowanych projektów znajdują się AFI Tower o powierzchni 50 tys. m kw., Upper One z 35,5 tys. m kw. oraz modernizowany V-Tower oferujący 31 tys. m kw., którego oddanie planowane jest na koniec pierwszego kwartału 2026 roku.

Wskaźnik pustostanów spadł do 9,1 proc., co oznacza poprawę o 1,5 punktu procentowego w skali roku. W centrum poziom niewynajętej powierzchni obniżył się do 6,1 proc., natomiast poza centralnymi lokalizacjami wyniósł 11,6 proc. Około 18 proc. dostępnej powierzchni koncentruje się w strefie Służewiec.

Ograniczona liczba nowych projektów oraz stabilny popyt przekładają się na wzrost stawek czynszów w najlepszych lokalizacjach. Prognozy na 2026 rok wskazują, że czynsze prime mogą osiągnąć 32 EUR za m kw. miesięcznie, a w najbardziej prestiżowych punktach miasta nawet 34-35 EUR za m kw.