Brakuje nowych biur w Warszawie. Najemcy wypatrują kolejnych inwestycji

Warszawski rynek biurowy wszedł w 2025 rok w fazę wyraźnych zmian strukturalnych. Rekordowy popyt najemców zderzył się z bardzo ograniczoną nową podażą, malejącą dostępnością nowoczesnych powierzchni i rosnącą presją czynszową, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. Dane pokazują, że równowaga rynku coraz wyraźniej przesuwa się na korzyść właścicieli biurowców.

Z raportu Newmark Polska „Office Occupier - Rynek biurowy w Warszawie” wynika, że aktywność najemców w 2025 roku utrzymywała się na wysokim poziomie, a czwarty kwartał przyniósł rekordowy wolumen wynajętej powierzchni biurowej w historii stołecznego rynku. Jednocześnie struktura popytu była zdominowana przez renegocjacje istniejących umów.

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły nieznacznie 6,23 mln metrów kwadratowych. W ujęciu rocznym oznaczało to jednak spadek o około 1 procent, co było efektem bardzo niskiej nowej podaży oraz wycofywania z rynku starszych, nieefektywnych budynków.

W całym 2025 roku z zasobów wyłączono niemal 165 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej w związku z modernizacjami lub zmianą funkcji obiektów. W tym samym czasie nowa podaż wyniosła niecałe 90 tys. metrów kwadratowych, z czego zdecydowana większość została oddana do użytku w dwóch biurowcach w podstrefie Zachodnie Centrum. Były to The Bridge oraz AFI Office House, ukończone w drugim kwartale roku.

Aktywność deweloperska pozostawała ograniczona również po stronie projektów w realizacji. Pod koniec czwartego kwartału 2025 roku w budowie znajdowało się około 189 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Było to więcej niż kwartał wcześniej, ale jednocześnie wyraźnie mniej niż rok wcześniej. W całym 2025 roku rozpoczęto budowę tylko jednego dużego biurowca, a znacząca część realizowanych obecnie projektów trafi na rynek dopiero po 2026 roku.

Czwarty kwartał 2025 roku okazał się przełomowy pod względem popytu. Najemcy wynajęli w tym okresie blisko 310 tys. metrów kwadratowych biur, co oznaczało wyraźny wzrost zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Łączny popyt w całym 2025 roku wyniósł niemal 794 tys. metrów kwadratowych i był wyższy niż w roku poprzednim.

Największą aktywność najemców odnotowano w centrum Warszawy, na Służewcu oraz w Centralnym Obszarze Biznesu. W strukturze branżowej dominowały firmy z sektora produkcyjnego, technologicznego oraz finansowego. W ciągu roku zawarto także kilka bardzo dużych transakcji przekraczających 10 tys. metrów kwadratowych.

Renegocjacje umów odpowiadały za ponad połowę całkowitego popytu w skali roku i niemal dwie trzecie wolumenu w samym czwartym kwartale. Nowe umowy, ekspansje, transakcje na potrzeby własne oraz przednajmy miały znacznie mniejszy udział w strukturze rynku.

Na koniec grudnia 2025 roku współczynnik pustostanów spadł do 9,1 procent, osiągając najniższy poziom od kilku lat. Szczególnie ograniczona była dostępność nowoczesnych powierzchni w budynkach ukończonych po 2014 roku, gdzie poziom niewynajętej powierzchni wynosił niespełna 5 procent. Duże moduły biurowe przekraczające 5 tys. metrów kwadratowych były dostępne jedynie w pojedynczych obiektach.

Ograniczona podaż i malejąca dostępność nowoczesnych biur przełożyły się na wzrost presji czynszowej. W najlepszych lokalizacjach w centrum stolicy stawki bazowe utrzymywały się w przedziale 22-28 euro za metr kwadratowy, a w obiektach klasy premium coraz częściej przekraczały poziom 30 euro. Według prognoz analityków trend wzrostowy może utrzymać się również w kolejnych miesiącach 2026 roku.