Kolejny kwartał ze spadkiem sprzedaży mieszkań przez deweloperów

Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w II kwartale 9,8 tys. mieszkań. Spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem wyniósł blisko 11%.

Do oferty weszło łącznie prawie 15,3 tys. nowych mieszkań, o 8,5% mniej niż w poprzednim kwartale. Zarówno w liczbie zrealizowanych transakcji, jak i nowych ofert, widać duże zróżnicowanie pomiędzy miastami. Eksperci JLL podsumowują sytuację na rynku mieszkaniowym w II kwartale 2024 r.

Kolejny kwartał ze spadkiem sprzedaży

Jak wskazują eksperci JLL ostatnie trzy miesiące to okres przestoju pomiędzy dwoma programami dopłat, którym towarzyszy informacyjny chaos związany z nowym programem dopłat do kredytów. Wypowiedzi pozwalające wnioskować, że subsydiowanych kredytów może w ogóle nie być stanowiły zimny prysznic zarówno dla części nabywców, jak i deweloperów.

W II kwartale 2024 r. wyniki sprzedaży okazały się słabsze niż w pierwszych trzech miesiącach br. Łącznie na sześciu głównych rynkach, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi deweloperzy sprzedali w II kwartale 9,8 tys. mieszkań, co stanowi 11% spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem. W relacji do I kwartału spadki sprzedaży były mocno zróżnicowane w zależności od miasta. Największe odnotowano w Krakowie i Warszawie, odpowiednio: 27% i 19%, podczas gdy w Poznaniu i Łodzi wyhamowanie sprzedaży było nieco mniejsze: 10% i 7% kdk. Jedynie w Trójmieście liczba sprzedanych mieszkań była na podobnym poziomie jak w minionym I kwartale (spadek tylko o 2%).

- Warto podkreślić, że zasadniczy spadek popytu miał wprawdzie miejsce już w pierwszym kwartale bieżącego roku, ale przekonanie uczestników rynku o nieodległym uruchomieniu programu „,naStart”, który miał ruszyć od 1 lipca w połączeniu z doświadczeniami z pierwszej połowy 2023 i wpływem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” na popyt, podtrzymały zakupy dokonywane w pierwszych miesiącach roku przez nabywców przewidujących wzrost cen i kurczenie się oferty. Podobnie ocenili sytuację deweloperzy. Spokojnie ruszali z inwestycjami i wprowadzali do sprzedaży kolejne projekty, z wyższymi cenami z myślą o nowej fali popytowej w kolejnych miesiącach. – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector.

I połowa 2024 r. okazała się być nie tylko zdecydowanie słabsza sprzedażowo niż II połowa 2023 r. (kiedy funkcjonował program BK2), ale również słabsza niż I poł. 2023 r. (kiedy to zapowiedź programu wywołała już wzrost zakupów i rezerwacji).

Liczba nowych lokali ponownie większa od sprzedaży

Drugi kwartał przyniósł po raz trzeci z rzędu dość dużą liczbę lokali wprowadzonych do sprzedaży. Łącznie na sześciu głównych rynkach do oferty weszło prawie 15,3 tys. nowych mieszkań, o 8,5% mniej niż w poprzednim kwartale. Liczba nowych wprowadzeń po raz kolejny była większa od sprzedaży, co sprawiło, że oferta na koniec czerwca wzrosła o ponad 14%, a nabywcy mogli wybierać mieszkania z puli około 48,4 tys. jednostek. Podobnie jak w przypadku liczby transakcji silne zróżnicowanie pomiędzy miastami było także widoczne w skali nowej podaży. W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba nowych jednostek w Łodzi i Poznaniu była wyraźnie mniejsza, co jednak z uwagi na słabszą sprzedaż, nie przyczyniło się do ograniczenia oferty. Łódź nadal pozostaje na drugiej pozycji, zaraz po Warszawie, pod względem liczby mieszkań dostępnych w ofercie. Nabywcy mogą wybierać spośród ponad 8,2 tys. jednostek. Podobnie w Poznaniu, oferta jest na rekordowym poziomie ponad 7 tys. lokali. Duża liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale, na rynkach takich jak Kraków i Wrocław, sprawiła, że oferta w tych miastach wyraźnie się zwiększyła i wynosi obecnie w Krakowie 6,7 tys., a we Wrocławiu 7,3 tys. mieszkań. Wzrósł również wybór dla nabywców poszukujących mieszkań w stolicy – na koniec czerwca w Warszawie dostępnych było prawie 12,4 tys. mieszkań.

Poznań z nadwyżką podażową

Wśród sześciu największych miast Poznań zazwyczaj znajdował się na jednym z najniższych miejsc, jednak ostatnie dwa kwartały br. odmieniły tę sytuację. Do poznańskiej oferty trafiły nowe, duże projekty. Tylko w I kwartale deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 3 tys. nowych mieszkań a potem w II kwartale kolejne 1,7 tysiąca. Z drugiej strony popyt na początku roku okazał się być słabszy niż oczekiwano. W II kwartale br. deweloperzy sprzedali nieco ponad 1,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem tylko trochę lepszym niż w I i II kw. 2022 r. W rezultacie liczba dostępnych mieszkań na koniec czerwca była w Poznaniu najwyższa w historii tego rynku i wyniosła powyżej 7 tys. jednostek. Oznacza to, że przy tempie sprzedaży z drugiego kwartału potrzeba ponad półtora roku, aby sprzedać mieszkania znajdujące się w ofercie. Poznań znalazł się zatem w sytuacji od dawna niespotykanej. Rynek, który do tej pory uznawany był za najbardziej stabilny, z podażą równoważącą popyt, wszedł w fazę nadwyżki podażowej.

- W porównaniu do pozostałych dużych rynków Poznań nie wykorzystał najprawdopodobniej w całości potencjału programu BK2. Roczny wolumen sprzedaży w 2023 r. przekroczył 5,3 tys. mieszkań, ale nie był to rekordowy wynik tak jak w 2021 r. (7,4 tys.) czy 2019 r. (6,4 tys.). Główną przyczyną takiej sytuacji mogła być konkurencja inwestycji zlokalizowanych w innych miastach aglomeracji poznańskiej, która stanowi alternatywę dla potencjalnych nabywców. Warto podkreślić, że Poznań pod tym względem wyróżnia się na tle kraju, a skala sprzedaży w gminach okalających Poznań jest porównywalna ze sprzedażą w samym mieście. - mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.

Ceny lokali rosną w zależności od lokalizacji

Średnie ceny lokali, które pozostały w ofercie na koniec czerwca 2024 r. najbardziej wzrosły (w porównaniu do cen z końca marca) w Warszawie (4,9%) i Łodzi (4,6%), a najmniej we Wrocławiu (0,5%). W Krakowie i Trójmieście wzrosty wyniosły odpowiednio: 3,3% i 1,7% kdk. Jedynym rynkiem, gdzie odnotowano niewielki spadek średniej ceny był Poznań, z poziomem korekty -0,7% kdk. W 12-miesięcznym okresie największy wzrost, powyżej 20%, miał miejsce w Warszawie (20,1%). Podobnie, na poziomie 18% wzrosły ceny w przypadku Łodzi. Kilkunastoprocentowy wzrost średnich cen mieszkań w ofercie został także odnotowany w Krakowie, Trójmieście i Poznaniu (między 12% a 14,8% rdr), podczas gdy we Wrocławiu wzrost wyniósł 8,9%.

- W 2023 r. widoczna była duża różnica pomiędzy cenami w ofercie, a średnią ceną mieszkań sprzedawanych przez deweloperów, co miało związek z kupowaniem przez dużą część nabywców mieszkań w granicach limitów cenowych w ramach programu kredytów BK2. W I i II kwartale br. średnie ceny ofertowe sprzedanych lokali wyraźnie wzrosły we wszystkich analizowanych miastach, co oznaczało kolejne rekordowe poziomy. W efekcie zbliżyły się one na części rynków do cen oferty. Co więcej, z uwagi na niższą sprzedaż w ostatnich miesiącach i wobec wydłużającego się okresu oczekiwania na nowy program dopłat do kredytów „naStart”, deweloperzy bardziej elastycznie podchodzili także do możliwości negocjacji, oferując w wybranych inwestycjach lub pulach mieszkań promocje i upusty – mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego.