Jak wygląda rynek powierzchni biurowej w regionach po pierwszym kwartale 2024?

Podsumowanie wolumenu nowoczesnych zasobów biurowych, nowych obiektów oddanych do użytku, ilości transakcji najmu oraz liczby pustostanów wskazuje na ostrożną aktywność na rynku biurowym w regionach – takie wnioski płyną z raportu „At A Glance – rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w I kwartale 2024 roku” przygotowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland.

Regiony przebiją rynek warszawski

Na koniec pierwszego kwartału 2024 roku na największych ośmiu regionalnych rynkach biurowych w Polsce deweloperzy oddali, w ramach dwóch inwestycji, jedynie 31 tys. m kw., co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu 6,7 mln m kw. W Krakowie, drugim po Warszawie największym rynku biurowym w Polsce, oddano Brain Park C (Echo Investment, 13 tys. m kw.), a w trzecim – we Wrocławiu, nowoczesna powierzchnia biurowa powiększyła się o Quorum Office Park A (Cavatina Holding, 18 tys. m kw.)

Zgodnie z zapowiedziami deweloperów więcej powierzchni biurowej w perspektywie kolejnych kwartałów ma zostać oddane do użytkowania w miastach regionalnych. Do końca 2026 roku w Warszawie przybędzie 280 tys. m kw. nowej powierzchni, a w regionach prognozy nowej podaży zostaną zrealizowane w wysokości ok. 335 tys. m kw. Dalszy wpływ na decyzje o ewentualnej budowie czy rozbudowie projektów biurowych będzie uwarunkowany popytem i sytuacją makroekonomiczną.

Niski poziom najmu

Początek roku pokazuje jednak, że wskaźnik popytu obniża się. Całkowity wolumen transakcji najmu
w pierwszym kwartale 2024 roku wyniósł prawie 140 tys. m kw., co jest wynikiem o 36% gorszym względem ubiegłego kwartału oraz o 17% gorszym względem analogicznego kwartału w poprzednim roku. W okresie styczeń - marzec 2024 r. najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (44 tys. m kw.), Wrocławiu (25 tys. m kw.) oraz Poznaniu (24 tys. m kw.)

W strukturze popytu, wskaźnik nowych umów zrównał się z poziomem umów zawartych w ramach odnowień.

– W latach 2022-2023 najemcy, w obliczu wysokich kosztów relokacji i aranżacji wnętrz, jak i niepewnej sytuacji gospodarczej, w znacznej mierze odnawiali aktualnie trwające umowy. W okresie styczeń - marzec 2024 r. udział nowych umów i odnowienia dotychczasowych kontraktów był niemal równy i wyniósł po ok 47%. Cztery z pięciu największych transakcji w tym okresie dotyczyło właśnie odnowienia istniejących kontraktów – wskazuje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Ze względu na znaczną ilość powierzchni biurowej dostępnej w budynkach istniejących, jak i będących
w budowie, autorzy raportu przewidują, że stawki czynszowe w najbliższych kwartałach pozostaną na dotychczasowym poziomie tj. 16-17 Euro/m kw. za miesiąc.

Powierzchnia dostępna od zaraz

W pierwszym kwartale 2024 roku regionalne rynki biurowe nadal notują rekordy, jeśli chodzi o poziom wakatów w istniejących biurowcach. Na koniec marca 2024 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia oferowane było około 1,19 mln m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,8%. Daje to wzrost o 0,3 p.p. względem poprzedniego kwartału oraz wzrost o 1,9 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku.

Najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Łodzi – 21,3%, a najniższy w Szczecinie – 5,5%. Jednak jak przewidują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, wraz z ograniczeniem aktywności deweloperów i mniejszej ilości nowych projektów biurowych w regionach, do końca 2024 roku prognozowany jest spadek pustostanów.

4-dniowy tydzień pracy na horyzoncie

Jednym z czynników warunkujących kształt powierzchni biurowej w regionach może mieć zmiana modelu na 4-dniowy tydzień pracy. Już teraz pojawiają się pierwsze firmy, które wprowadzają pilotażowo lub na stałe to rozwiązanie. Przykładem jest Herbapol, która od 1 stycznia 2025 roku zapowiedziała całkowite wprowadzenie czterodniowego tygodnia pracy dla wszystkich pracowników. Czy takie rozwiązanie jest możliwe w całym kraju?

– Według szacunków Eurostatu zajmujemy drugie miejsce w Unii Europejskiej pod względem liczby przepracowanych godzin w tygodniu ze średnią 40,4 godz. Polki i Polacy są jednym z tych społeczeństw Europy, które najdłużej pracują, jednak nie zawsze przekłada się to na efektywność pracy.​ Jak wynika
z badań przeprowadzonych w Wielkiej Brytanii, skrócenie czasu pracy o 20% w skali tygodnia bez utraty wynagrodzenia doprowadziło do spadku poziomu stresu, zwiększenia lojalności pracowników wobec pracodawcy oraz wyraźnie poprawiło równowagę między życiem zawodowym a prywatnym. Nie wpłynęło natomiast na pogorszenie wydajności pracy

– podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywa 4-dniowego tygodnia pracy może budzić jednak obawy ze strony pracodawców i państwa ze względu na wyniki konkurencyjności i produktywności Polski względem innych krajów Zachodniej Europy.