Warszawa bez niespodzianek – rekord na rynku biurowym

W ubiegłym roku podpisano umowy na spektakularne 880 000 mkw., z czego aż 225 000 mkw. stanowiły umowy przednajmu.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec 2019 r.

Popyt przechodzi do historii
Mimo, że rynek nieruchomości z reguły nie kojarzy się z szybkim tempem zmian, Warszawa, dla której 2019 rok był pełen rekordów, przeczy tej zasadzie. Przede wszystkim mieliśmy do czynienia z historycznie najwyższym popytem – firmy wynajęły blisko 880 000 mkw. powierzchni. Jednym z powodów tak spektakularnego sukcesu stolicy jest różnorodność najemców. To organizacje i firmy działające w Warszawie od lat, takie jak podmioty z sektora bankowo-finansowego, firmy telekomunikacyjne, jednostki należące do Skarbu Państwa, centra usług, dostawcy usług IT czy operatorzy powierzchni elastycznych. Wśród nich są również nowi gracze, którzy wybierają Warszawę jako kierunek swojej ekspansji - Jakub Sylwestrowicz, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL

W 2019 roku zawarto w Warszawie aż dwanaście umów przekraczających 10 000 mkw., z czego dwie opiewały na ponad 40 000 mkw. Co ciekawe, firmy z sektora finansowego odpowiadały za 23% całkowitego zapotrzebowania na biura w stolicy oraz aż 42% popytu w szerokim centrum miasta. Największe umowy w Warszawie zawarły takie firmy jak mBank (45 600 mkw., Mennica Legacy Tower), Orange Polska (44 800 mkw. w Miasteczku Orange) oraz T-Mobile (27 400 mkw. w Marynarskiej 12).

Wyróżnikiem 2019 roku był też dynamiczny wzrost wolumenu przednajmów.
Coraz mniejsza dostępność opcji najmu w istniejących biurowcach skłania firmy do rozważenia obiektów w budowie. W okresie od stycznia do końca grudnia aż 225 000 mkw. popytu przypadło na przednajmy, co jest 60% wzrostem w porównaniu z całym 2018 rok - Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Najemcy bardziej otwarci na flexy
Rok 2019 był bardzo intensywny także dla operatorów przestrzeni elastycznych. Otwarto wtedy 50 000 mkw. nowych centrów, w tym największą elastyczną przestrzeń w Polsce: WeWork w kompleksie Mennica Legacy.

Dynamika rynku pracy i wyzwania, które on stawia przed pracodawcami, to powody, dla których rozwiązania flex zyskują na popularności w oczach dużych firm. Jedną z transakcji najlepiej obrazujących ten trend jest decyzja JTI o ulokowaniu Globalnego Centrum Usług Biznesowych w WeWork, w kompleksie Mennica Legacy. W ramach elastycznych powierzchni do pracy swoją działalność postanowiły prowadzić też inne międzynarodowe marki - pośród nich m.in. EY - Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL

Wysoki popyt na biura napędza aktywność deweloperów komercyjnych. W 2019 roku do użytku oddano ponad 160 000 mkw. biur w siedemnastu budynkach. Do największych należały: Wola Retro (24 500 mkw.), Moje Miejsce B1 (18 700 mkw.) oraz Generation Park Z (17 300 mkw.).

Obecnie w budowie znajduje się ok. 790 000 mkw. biur, z terminem ukończenia do 2022 roku. Co ważne, około 40% tego wolumenu jest już zabezpieczone umowami przednajmu - Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL

Pustostany i czynsze
Współczynnik pustostanów w Warszawie obniżył się do 7,8% (5,3% w strefach centralnych i 9,4% poza nimi), co jest spadkiem o 0,9 p.p. r-d-r. Tak niski wakat przekłada się na ograniczoną dostępność opcji najmu w istniejących budynkach, szczególnie w strefach centralnych, przez co wzrasta wolumen przednajmów. Firmom coraz trudniej jest znaleźć odpowiednią przestrzeń w zakończonych inwestycjach.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. Największą dynamiką wzrostu cechuje się rejon ronda Daszyńskiego. W szerokim centrum czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 18 do 24 EUR/mkw./miesiąc, a poza nim od 11 EUR do 16 EUR/ mkw./miesiąc.