W Krakowie mieszkania drożały tak szybko jak w Warszawie

Dwa pokoje na średnio 34,5 mkw. Takie mieszkania najczęściej wybierali mieszkańcy Krakowa w ubiegłym roku. Jednocześnie to właśnie w stolicy Małopolski lokale na rynku deweloperskim drożały najszybciej, a wraz z cenami mieszkań rósł budżet potencjalnych nabywców.

W 2022 roku w Krakowie deklarowana cena maksymalna zakupu wzrosła aż o 15% dla lokali dwupokojowych i 19% dla tych z trzema pokojami. Nieruchomości nie da się kupić krakowskim targiem, dlatego rynek koryguje ceny, a krakowianie weryfikują swoje możliwości nabywcze.

Według najnowszego raportu JLL i Otodom w ciągu ostatnich trzech lat mieszkanie dwupokojowe, czyli najczęstszy wybór Polaków od 2019 roku, zmalało średnio o 2 mkw. W IV kwartale ubiegłego roku zamiar zakupu takiego lokum deklarowała 37 proc. użytkowników obido, platformy mieszkaniowej z ofertami deweloperskimi. Nie inaczej było w Krakowie, gdzie dwoma pokojami był zainteresowany taki sam odsetek osób poszukujących własnego „M”. Wraz z wyraźnym wzrostem cen, którego doświadczyliśmy w ostatnim roku zauważalny był spadek zainteresowania „trójkami” i wzrost wyszukiwań lokalu typu studio (19 proc.). Dla tego ostatniego typu mieszkań minimalny ​ akceptowany przez poszukujących metraż w Krakowie wynosił średnio 29,7 mkw., dla „dwójki” – 34,5 mkw., a trzy pokoje nabywcy chcieli mieć na powierzchni nie mniejszej niż 50 mkw.

Czy można kupić mieszkanie krakowskim targiem? Można próbować, ale lepiej uważnie obserwować rynek i reagować na zmiany. Tak jak mieszkańcy Krakowa, którzy dostosowywali swoje preferencje wyboru własnego „M” do sytuacji w sektorze mieszkaniowym. O ile w 2022 roku Polacy generalnie nie byli w stanie nadążyć za rosnącymi cenami mieszkań, to na koniec minionego roku najmniejsze dysproporcje pomiędzy maksymalnym deklarowanym budżetem a średnią ceną mieszkania w ofercie były właśnie w Krakowie - komentuje Katarzyna Kuniewicz dyrektor badań rynku Otodom Analytics.

W raporcie czytamy, że w 2022 r. największe trudności z dostosowaniem budżetu do oczekiwań deweloperów mieli wrocławianie. Tam dysproporcja w relacji budżet - średnie ceny była największa i wyniosła 22 %. W Krakowie było to zaledwie 6%.

Warto też zauważyć, że to stolica Małopolski miała wówczas jedne z najdroższych mieszkań na tle największych rynków w Polsce - dodaje ekspertka Otodom Analytics.

Nie tylko dla najbogatszych

Jak pokazują jednak najnowsze dane Otodom Analytics, w tym roku sytuacja w Krakowie zmienia się z korzyścią dla nabywców. Średnie ceny mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży w maju 2023 r. ​ były wyraźnie, bo aż o 27 proc., niższe niż jeszcze przed miesiącem. Zdaniem ekspertów Otodom jest to reakcja na duże zainteresowanie rządowym programem dopłat do kredytów.

Mogliśmy się spodziewać, że deweloperzy zareagują na zainteresowanie nabywców z mniej zasobnym portfelem. W końcu znaczna ich część wróciła na rynek po złagodzeniu wymogów dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Zajęło im to oczywiście więcej czasu, bo i większa jest bezwładność działań po stronie produktu - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Kto kupuje mieszkania w Krakowie?

Jak się okazuje krakowscy kupujący są najmniej skłonni do dzielenia się tą informacją. Aż 30 % osób poszukujących mieszkań w 2022 r. nie chciało zadeklarować przynależności do jednej z czterech zdefiniowanych na platformie obido kategorii: singiel, para, rodzina, inwestor. W tych grupach najliczniejszą reprezentację stanowiły ex aequo rodziny z dziećmi i pary (po 24%). Singli było 15%, a zdeklarowanych inwestorów niewiele ponad 7%. Pary poszukujące własnego „M” w Krakowie wyróżniły się na tle tych z innych rynków tym, że dość mocno zmniejszyły swoje oczekiwania względem minimalnego metrażu planowanego zakupu. Okazuje się, że spośród czterech miast analizowanych w raporcie najmniejszych mieszkań szukały właśnie pary z Krakowa.

Ciekawie prezentują się też preferencje zakupowe nabywców, którzy nie określili swojego profilu na obido. Ich najczęstszymi wyborami, jeśli chodzi o typ mieszkania, są kawalerki lub mieszkania dwupokojowe. Zaskakujący w tym kontekście może być natomiast rozkład deklarowanych na zakup budżetów. Blisko 35% z nich chciałoby wydać na mieszkanie do 300 tys. zł. Z drugiej strony prawie co czwarty inwestor kupujący w Krakowie zabezpieczył na zakup kwotę dwukrotnie większą, przekraczającą 700 tys. zł. ​

W grupie osób nie deklarującej przeznaczenia zakupu z całą pewnością jest spora grupa osób inwestujących świadomie. To z dużym prawdopodobieństwem ci, którzy dysponując większymi budżetami, wybierają bardziej atrakcyjne lokalizacje, lepszy standard. Przy wyborze kierują się potencjałem, jaki dana nieruchomość daje na zwrot z inwestycji. Jakąś część stanowią również ci nabywcy, którzy wobec rosnącej inflacji i powszechnego przekonania, że na inwestycji w mieszkania raczej się nie traci, poprzez taki zakup chcieli zabezpieczyć oszczędności. Niewielkie może na tle rynku, ale wystarczające, by zakup małej kawalerki sfinansować. Pewnie wciąż nie myślą o sobie jak o inwestorach. ​ Część z kupionych przez nich mieszkań może na rynek najmu nigdy nie trafić - tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, szefowa badań rynku Otodom Analytics.

Czy zakupy inwestycyjne utrzymają się nadal na wysokim poziomie w 2023 r.? Wydaje się, że początek roku był w dużej mierze czasem aktywności nabywców, którzy zamierzają skorzystać z rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2% lub tych, którzy boją się, że efektem programu będzie wzrost cen.