Spadek pustostanów w Krakowie

Stosunkowo nieduży wolumen nowej podaży w I kwartale 2022 roku na krakowskim rynku biurowym oraz wysoka, w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim, aktywność najemców wpłynęła na spadek wskaźnika pustostanów.

Z zasobami na poziomie blisko 1,64 mln m kw. Kraków niezmiennie utrzymuje pozycję lidera wśród rynków regionalnych.

W pierwszym kwartale do użytku oddano dwa projekty: High 5ive III oraz Aquarius o łącznej powierzchni ponad 21 000 m kw. Nowa podaż stanowiła niecałe 10% powierzchni oddanej w miastach regionalnych.

Analizując powierzchnię biurową na etapie budowy do końca bieżącego roku planowo ma zostać ukończone około 24% z realizowanych ponad 197 000 m kw. Największymi inwestycjami, pozostającymi w budowie są: Brain Park (40 000 m kw. , Echo Investment), Ocean Office Park B (28 600 m kw., Cavatina Holding) oraz Kreo (24 100 m kw. , Ghelamco Poland).

„Kraków jako największy biurowy rynek regionalny w dalszym ciągu jest naturalnym wyborem dla inwestorów i najemców. Korzyściami, które stoją za stolicą Małopolski jest niewątpliwie szeroki wybór powierzchni biurowej oraz jeden z najwyższych wolumenów transakcji najmu spośród sześciu miast regionalnych. Jestem przekonana, że planowana nowa podaż, która ma być oddana w 2022 roku, atrakcyjność miasta oraz potencjał w postaci dobrze wyedukowanych absolwentów, przyciągną nowych inwestorów oraz zachęcą dotychczasowych najemców do pozostania w Krakowie,” – komentuje Aleksandra Markiewicz, Associate Director w Knight Frank.

„Aktywność krakowskich najemców w I kw. 2022 roku w porównaniu z pozostałymi miastami była dość wysoka. Od stycznia do marca 2022 roku wolumen transakcji najmu powierzchni biurowej osiągnął blisko
31 100 m kw., co było wynikiem o 16% wyższym od analogicznego okresu w roku ubiegłym. Jest to drugi najwyższy wynik, stanowiący blisko 20% całkowitego wolumenu transakcji zawartych w miastach regionalnych,” – dodaje Katarzyna Bojar, Junior Consultant w dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Na krakowskim rynku biurowym zauważalna jest zmiana w strukturze podpisanych umów najmu. O ile jeszcze do niedawna notowaliśmy znaczący udział renegocjacje, to na koniec marca nowe umowy stanowiły aż 90% całkowitego popytu. Renegocjacje w istniejących budynkach stanowiły zaledwie 10% wolumenu transakcji.

Relatywnie niska nowa podaż i dość wysoki popyt przełożyły się na spadek wskaźnika pustostanów, który na koniec I kw. wyniósł 15,6%. Dobry sygnał na przyszłość, aczkolwiek odnosząc się do poprzednich lat, współczynnik wciąż jest na bardzo wysokim poziomie.

Dynamiczne zmiany, które przyświecały gospodarce w ostatnich latach, nie wpłynęły na znaczne wahania czynszów wywoławczych, które na koniec marca 2022 roku zaczynały się od 10,00 EUR i dochodziły do 16,50 EUR za m kw. Warto dodać, że biura w najbardziej prestiżowych lokalizacjach sięgały nawet 17,00 EUR/m kw. miesięcznie. W najbliższym czasie należy oczekiwać presji ze strony najemców na renegocjacje stawek czynszów i pakietów zachęt ze względu na dużą dostępność powierzchni biurowej. Z drugiej strony, rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów, zwłaszcza w nowych budynkach. We wszystkich projektach można natomiast oczekiwać wzrostu stawek eksploatacyjnych, z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów.