Europa Środkowo-Wschodnia przyciąga inwestorów. Polska zdecydowanym liderem

Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej wyraźnie przyspieszył. W pierwszej połowie 2026 roku wartość transakcji w pięciu największych krajach regionu wyniosła 5,5 mld euro, a Polska odpowiadała za 55 proc. tego wyniku.

Według danych Knight Frank największym rynkiem inwestycyjnym w regionie pozostaje Polska. W okresie od stycznia do czerwca zawarto tu transakcje o łącznej wartości odpowiadającej 55 proc. obrotów CEE-5. Czechy miały 26 proc. udziału, Węgry 11 proc., natomiast Rumunia i Słowacja po 4 proc.

Tak mocny wynik nad Wisłą sprawia, że cały 2026 rok może przynieść około 6 mld euro inwestycji. Byłby to najlepszy rezultat od okresu sprzed pandemii. Analitycy spodziewają się wzrostu aktywności przede wszystkim w sektorze biurowym i handlowym, przy utrzymującym się zainteresowaniu nieruchomościami magazynowymi.

Największą część obrotów w CEE-5 w pierwszym półroczu wygenerowały nieruchomości biurowe. Ich udział wyniósł 27 proc., co przełożyło się na około 1,5 mld euro. Szczególnie istotną rolę ten segment odegrał na Węgrzech, w Rumunii i na Słowacji, ale duże transakcje zawierano również w Polsce i Czechach.

Niewiele mniej przypadło na sektor handlowy. Jego udział sięgnął 25 proc., a wartość transakcji wyniosła około 1,4 mld euro. Polska była zdecydowanie najważniejszym rynkiem dla dużych zakupów centrów handlowych oraz portfeli obiektów handlowych. Wartość transakcji zawartych w tym segmencie w naszym kraju osiągnęła 1,03 mld euro.

Nieruchomości magazynowe odpowiadały za 19 proc. całego rynku, czyli około 1,04 mld euro. Aż trzy czwarte tych transakcji przeprowadzono w Polsce. Inwestorzy koncentrowali się przede wszystkim na obiektach zapewniających przewidywalny, długoterminowy dochód, w tym transakcjach typu sale & leaseback oraz projektach BTS.

Coraz większe znaczenie ma również segment living. Jego udział w rynku CEE zwiększył się do 21 proc. Wzrost był związany między innymi z dużymi transakcjami na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce oraz zakupami mieszkań na wynajem w Czechach.

Drugim ważnym zjawiskiem jest rosnąca aktywność inwestorów z Czech. W pierwszych sześciu miesiącach roku przeznaczyli oni niemal 2 mld euro na nieruchomości komercyjne w regionie, odpowiadając za 36 proc. całego zainwestowanego kapitału CEE.

Czechy wyróżniają się również wysokim udziałem rodzimego kapitału. Inwestorzy krajowi odpowiadali tam za około 75 proc. lokalnego wolumenu. Coraz częściej wychodzą jednak poza własny rynek. W 2026 roku czeskie podmioty zawierały transakcje między innymi w Niemczech, Austrii, Chorwacji i Słowenii.

Aktywność inwestorów z regionu jest charakterystyczna dla obecnego etapu cyklu. Lokalne podmioty mają lepszą znajomość poszczególnych rynków i mogą szybciej reagować na pojawiające się okazje cenowe. Ich aktywność zwiększa płynność rynku jeszcze przed pełnym powrotem kapitału międzynarodowego.

Wyraźne ożywienie widać także na Węgrzech. Wartość inwestycji zwiększyła się tam o 24 proc. rok do roku, a udział kraju w rynku CEE-5 osiągnął 11 proc.

Na poprawę nastrojów wpłynęła między innymi stabilizacja sytuacji makroekonomicznej. Rentowność dziesięcioletnich obligacji skarbowych spadła do około 5,2 proc., czyli najniższego poziomu od początku 2022 roku. Według prognoz Knight Frank całoroczny wolumen inwestycji na Węgrzech może przekroczyć 1 mld euro.

Obecne ożywienie jest w dużej mierze napędzane przez inwestorów krajowych i regionalnych. Na rynek stopniowo powracają jednak również podmioty ze Stanów Zjednoczonych, Azji, Republiki Południowej Afryki oraz Europy Zachodniej.

Atutem regionu pozostają relatywnie atrakcyjne ceny nieruchomości, stabilny popyt najemców oraz ograniczona nowa podaż. W porównaniu z częścią zachodnioeuropejskich rynków CEE oferuje również korzystniejszą relację potencjalnego zwrotu do ryzyka.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów powinny w większości krajów pozostawać stabilne. Jednocześnie większa konkurencja o najbardziej atrakcyjne nieruchomości może prowadzić do dalszego spadku rentowności wymaganej przez inwestorów. Zjawisko to może być szczególnie widoczne w segmencie najlepszych biurowców w Warszawie.

Dane za pierwsze półrocze wskazują więc na stopniową odbudowę rynku inwestycyjnego w Europie Środkowo-Wschodniej. Polska pozostaje jego głównym motorem, podczas gdy Czechy umacniają pozycję najważniejszego źródła kapitału regionalnego. Kolejne miesiące mogą przynieść dalszy wzrost aktywności wraz z powrotem większej liczby inwestorów zagranicznych.