FAT we Wrocławiu: miasto mówi „nie" osiedlu, ale nie pokazuje alternatywy

Decyzja władz Wrocław o negatywnej ocenie pre-wniosku dotyczącego zabudowy mieszkaniowej na terenach po dawnej Fabryce Automatów Tokarskich (FAT) wywołała szeroką dyskusję wśród mieszkańców Grabiszyna i okolicznych osiedli. Sprawa dotyczy jednego z większych niezagospodarowanych obszarów w tej części miasta.


Miasto uzasadnia swoją decyzję przede wszystkim skalą planowanej inwestycji, możliwym wzrostem obciążenia komunikacyjnego oraz brakiem wystarczająco doprecyzowanych inwestycji towarzyszących. Jednocześnie ratusz podkreśla, że zgodnie z obowiązującymi kierunkami planistycznymi teren ten powinien zachować przede wszystkim funkcję przemysłowo-usługową.

Z punktu widzenia urbanistyki oznacza to utrzymanie intensywnej aktywności gospodarczej w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy mieszkaniowej bez przedstawienia mieszkańcom szczegółowego scenariusza obsługi transportowej, logistyki czy ograniczania hałasu.

Inwestor w swoich propozycjach uwzględnił stanowisko Miasta w zakresie budowy nowej szkoły podstawowej, modernizacji i rozbudowy układów komunikacyjnym w obszarze Obwodnicy Śródmiejskiej. Zadeklarował również przeznaczenie połowy swojego terenu, całego obszaru objętego ewidencją zabytków dawnych hal Zakładów Trelenberga i Heckmanna o powierzchni ok. 40.000m2 na funkcje centrotwórcze, ogólnodostępne zaplecza sportowo-rekreacyjne, handlowo-usługowe, gastronomiczne, biurowe służące mieszkańcom osiedla.

Oznacza to, że niezależnie od losów koncepcji mieszkaniowej, obszar nie pozostanie pusty. W świetle aktualnych zapisów planistycznych możliwa jest tam intensywna zabudowa gospodarcza lub usługowa, co również wiąże się z określonymi konsekwencjami - m.in. ruchem dostawczym, innym rytmem funkcjonowania czy potencjalnymi uciążliwościami dla okolicznych mieszkańców. To właśnie ten aspekt coraz częściej pojawia się w rozmowach mieszkańców: czy rzeczywiście funkcja przemysłowo-usługowa będzie mniej obciążająca niż nowoczesna, etapowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa?

Właściciel terenu, przedstawił koncepcję przekształcenia terenów poprzemysłowych w założenie mieszkaniowo-usługowe o charakterze wielkomiejskim. Projekt zakładał realizację około 1,52 tys. lokali mieszkalnych dla ok. 2 tys. tysięcy mieszkańców, uzupełnionych o lokale usługowe, podziemne garaże oraz nowy układ drogowy. Planowana zabudowa miała sięgać do siedmiu kondygnacji, z wybranymi dominantami do dziewięciu, jednostkowo jedenastu pięter. W koncepcji przewidziano również tereny zielone, dziedzińce, place zabaw oraz adaptację części dawnych hal przemysłowych na funkcje kulturalne i społeczne. Uzupełnieniem miała być budowa nowoczesnej szkoły podstawowej z kompletnym zapleczem sportowym oraz około 3,5 tys. mkw. nowej powierzchni usługowej.

W części transportowej projekt opierał się na wykorzystaniu istniejącej bardzo rozbudowanej w tym obszarze infrastruktury komunikacji zbiorowej, w tym pobliskich linii tramwajowych i autobusowych oraz sąsiedztwa stacji kolejowej Wrocław Grabiszyn oraz tras rowerowych, a także na modernizacji i rozbudowie istniejącego układu komunikacyjnego o nowe rondo, drogi dojazdowe, trasy rowerowe i chodniki. Miejsca postojowe planowano w większości pod ziemią, aby ograniczyć ruch i parkowanie na powierzchni.

Jednocześnie w toku konsultacji społecznych pojawiały się pytania o realną przepustowość okolicznych ulic, harmonogram realizacji infrastruktury publicznej oraz gwarancje powstania zapowiadanych funkcji społecznych. Część mieszkańców obawiała się nadmiernej intensywności zabudowy i wzrostu liczby samochodów, inni wskazywali, że dobrze zaprojektowana, etapowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa może być mniej uciążliwa intensywna działalność przemysłowo-logistyczna. I zauważa, że dobrze skomunikowany transportem zbiorowych ten obszar miasta może sprzyjać ograniczeniu ruchu kołowego dla mieszkańców nowego osiedla.

Eksperci zwracają uwagę, że kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie warunków realizacji: układu transportowego, udziału zieleni, dostępności usług publicznych oraz mechanizmów ograniczania uciążliwości. Brak całościowej, szczegółowej koncepcji zagospodarowania może w obu wariantach prowadzić do problemów komunikacyjnych i przestrzennych. Inwestor przedstawił propozycje w tym zakresie i zadeklarował gotowość do wypracowania optymalnych rozwiązań.

Miasto podkreśla, że decyzja o negatywnej ocenie pre-wniosku nie zamyka drogi do dalszych rozmów, lecz sygnalizuje konieczność dostosowania projektu do przyjętych dokumentów planistycznych i możliwości infrastrukturalnych tej części Wrocławia. Z kolei inwestor deklaruje gotowość do dialogu i modyfikacji koncepcji, która uwzględni realne potrzeby mieszkańców, dla których najważniejsze pozostaje dziś pytanie nie o to, czy teren zostanie zabudowany, lecz w jakiej formule i na jakich zasadach. Wyraził też obawę, że negatywne stanowiska Urzędu Miasta do przedstawionych propozycji w pre-wniosku LEX oraz utrzymywanie funkcji przemysłowo-usługowej na co wskazuje aktualny projekt Planu Ogólnego przedłożonego przez Miasto do konsultacji społecznych uniemożliwi na długie lata skuteczne przekształcenie tego obszaru co będzie skutkowało konieczności wznowienia pierwotnych funkcji z czasów kiedy obszar ten stanowił obrzeża Wrocławia.

Ostateczny kształt zagospodarowania dawnej fabryki FAT będzie miał znaczenie nie tylko dla Grabiszyna, ale dla całego układu urbanistycznego tej części miasta.