Ceny mieszkań w odwrocie. Warszawa tanieje, Katowice drożeją

Wreszcie coś drgnęło. Po wielu miesiącach nieustannych wzrostów, ceny mieszkań w największych polskich miastach zaczęły... spadać. Co więcej – nie są to już tylko symboliczne korekty w skali miesiąca, ale wyraźne obniżki widoczne nawet rok do roku.

Z raportu przygotowanego przez Rankomat.pl i Rentier.io wynika, że Warszawa, Gdańsk czy Kraków notują spadki cen w większości segmentów mieszkań. A to dopiero początek, bo analitycy przewidują dalsze zmiany na rynku.

Warszawa i Kraków: drogo, ale wreszcie taniej

W stolicy Polski średnia cena małego mieszkania (do 35 m²) wynosi dziś 19 188 zł za m², czyli o 2% mniej niż rok temu. Dla porównania – w III kwartale 2024 roku stawka ta sięgała niemal 20 tys. zł, więc widać, że rynek zaliczył wyraźny oddech.

Podobna sytuacja ma miejsce w Krakowie – tu małe lokale potaniały w ciągu ostatniego kwartału o 3%. Średnie i duże mieszkania także taniały – w Warszawie średni metraż jest tańszy o 3%, a duży o 2%.

Gdzie jeszcze spadły ceny?

Największe obniżki w skali roku odnotowano w Sosnowcu – tu małe mieszkania staniały aż o 18%. W Gdańsku i Gdyni spadki sięgnęły 7%, a w Warszawie – wspomniane wcześniej 2%.

Co ciekawe, kwartalnie największy spadek (aż 12%) również zanotowano w Sosnowcu. Miasto to wręcz stało się symbolem ochłodzenia rynku.

Katowice i inne wyjątki: w górę i to mocno

Nie wszędzie jednak tanieje. W Katowicach, tuż obok wspomnianego Sosnowca, rynek wręcz szaleje – w ciągu roku ceny średnich mieszkań wzrosły aż o 24%! Taki rozjazd między sąsiadującymi miastami to rzadkość.

Toruń, Bydgoszcz i Rzeszów również notują solidne wzrosty – odpowiednio 10–12% w skali roku.

Co się dzieje na rynku?

Według Antona Bubiela, prezesa Rentier.io, głównym powodem spadków jest zachwianie równowagi między podażą a popytem:

Popyt inwestycyjny się załamał. Osoby kupujące za gotówkę przestały inwestować, bo zyski z najmu już nie są tak atrakcyjne jak kiedyś. Część inwestorów zaczęła wręcz sprzedawać swoje nieruchomości, zwiększając podaż.

Zwykli kupujący nie nadążają za cenami. Kredyty są nadal drogie, a pensje nie rosną w takim tempie, jak mieszkania rosły do tej pory.

Demografia działa przeciwko mniejszym miejscowościom. Wyludniające się miasteczka i wsie będą miały poważny problem – coraz więcej pustostanów i coraz mniejsze zainteresowanie kupujących.

Co nas czeka dalej? Stabilizacja czy dalsze spadki?

Analitycy są ostrożni w przewidywaniach. W dużych, dynamicznych miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, ceny prawdopodobnie się ustabilizują. Już w 2025 roku mają pojawić się:

obniżki stóp procentowych,
oraz nowy program dopłat dla kupujących „Pierwsze klucze”.

To może ponownie pobudzić rynek. Zupełnie inaczej sytuacja wyglądać może w mniejszych miastach i na wsiach, gdzie demografia i odpływ młodych ludzi mogą spowodować spadki cen nawet powyżej 20%.

Ile kosztują mieszkania w I kwartale 2025 r.? Przegląd miast

Małe mieszkania (do 35 m²):
Najdrożej: Warszawa (19 188 zł/m²), Kraków (17 375 zł), Wrocław (16 100 zł)
Najtaniej: Sosnowiec (6 440 zł), Częstochowa (7 552 zł), Bydgoszcz (10 000 zł)

Średnie mieszkania (35–60 m²):
Najdrożej: Warszawa (16 396 zł), Kraków (15 602 zł), Gdańsk (13 409 zł)
Najtaniej: Częstochowa (6 900 zł), Sosnowiec (7 096 zł), Radom (7 389 zł)

Duże mieszkania (powyżej 60 m²):
Najdrożej: Warszawa (16 806 zł), Kraków (14 600 zł), Gdańsk (12 800 zł)
Najtaniej: Sosnowiec (6 360 zł), Radom (7 111 zł), Częstochowa (7 468 zł)

Małe = drogie? Niekoniecznie wszędzie

Zwykle mniejsze mieszkania są najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy – tak było w 12 z 17 analizowanych miast. Jednak nie brakuje wyjątków – w Gdyni, Warszawie i Częstochowie to średnie mieszkania były tańsze za metr. W Sosnowcu z kolei... najdroższe okazały się właśnie te średnie!

Podsumowując:
Rynek mieszkaniowy w Polsce zaczyna się wyraźnie zmieniać. W dużych miastach zaczęło się ochłodzenie, a w mniejszych miejscowościach może być jeszcze gorzej. Równocześnie w niektórych aglomeracjach – jak Katowice – nadal rośnie popyt i ceny. Przed nami ciekawe miesiące, a być może i cała nowa era na rynku nieruchomości.