Stan deweloperski mieszkania: co to znaczy i co obejmuje?
Polski rynek nowych mieszkań i domów z pewnością posiada swoją specyfikę. Chodzi nie tylko o udział rynkowy deweloperów na poziomie około 40% - 50% sprzedaży wszystkich lokali mieszkalnych. To jeden z najwyższych wyników w Europie. Poza tym krajowy rynek pierwotny (deweloperski) wyróżnia się dużym udziałem nieruchomości sprzedawanych w stanie do dalszego wykończenia. Tak zwany stan deweloperski pozostaje rynkowym standardem. Osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania, dość często zastanawiają się co należy rozumieć pod pojęciem stanu deweloperskiego. Postanowiliśmy zatem udzielić odpowiedzi.
Sprzedaż nowych mieszkań i domów jest dość mocno uregulowana na gruncie obowiązujących przepisów. W związku z tym, może rodzić się pytanie, czy istnieje jakaś prawna definicja dotycząca stanu deweloperskiego. Odpowiedź znajdziemy w dwóch aktach prawnych, które regulują sprzedaż nowych mieszkań i domów konsumentom. Chodzi o:
- Ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
- Ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Starsza ze wspomnianych ustaw, która do 1 lipca 2024 r. obejmuje jeszcze tylko inwestycje ze sprzedażą rozpoczętą przed połową 2022 roku, nie zawiera formalnej definicji stanu deweloperskiego. Okazuje się, że w nowej ustawie deweloperskiej z 2021 roku również nie znajdziemy szczegółowych uregulowań dotyczących stanu wykończenia lokalu.
Sytuacja związana z brakiem oficjalnej definicji stanu deweloperskiego nie oznacza jednak, że ten temat został zupełnie pominięty przez ustawodawcę. Warto zwrócić uwagę, że obydwie ustawy deweloperskie zobowiązują dewelopera do określenia w prospekcie informacyjnym zakresu prac wykończeniowych, które powinny zostać wykonane przed przekazaniem mieszkania lub domu klientowi. W przypadku sprzedaży realizowanej na podstawie przepisów nowszej ustawy deweloperskiej, prospekt musi być przekazany nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej. Taki dokument informacyjny powinien zostać udostępniony klientowi dewelopera również przed złożeniem podpisu na umowie rezerwacyjnej.
Odpowiednia „wykończeniowa” rubryka w prospekcie informacyjnym nosi nazwę „Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper” lub „Określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper”. Wymaganych informacji na temat standardu wykończenia trzeba szukać na końcu prospektu informacyjnego. Deweloperzy są zobowiązani do stosowania prospektów zgodnych ze wzorem podanym w załączniku do ustawy deweloperskiej.
Przepisy wskazują również, że obowiązkowym załącznikiem do prospektu informacyjnego jest wzór umowy deweloperskiej. W takiej umowie obowiązkowo powinny znaleźć się informacje na temat zakresu i standardu prac wykończeniowych. Sytuacja związana z: brakiem odpowiednich informacji na temat wykończenia w prospekcie informacyjnym, niedoręczeniem prospektu, pominięciem informacji o wykończeniu w umowie deweloperskiej lub z niezgodnością informacji przekazywanych przez prospekt informacyjny oraz umowę uprawnia klienta do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Aktualnie na rynku można znaleźć dużą ilość nowych inwestycji. Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie, warto sprawdzić na stronie https://wybierzdewelopera.pl/inwestycje/warszawa/.
Jak widać pomysłodawcy obowiązujących przepisów pozostawili deweloperom swobodę dotyczącą określania tego, jaki standard wstępnego wykończenia będzie określany jako stan deweloperski. Warunkiem jest tylko odpowiednie poinformowanie potencjalnego klienta, tak aby jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy mógł on oszacować przyszłe wydatki związane z wykończeniem. O jakich kosztach mowa? Wiele zależy od tego, jak w danym przypadku wygląda stan deweloperski. Znaczenie mają również indywidualne gusta i potrzeby nowego właściciela lokum. Jednakże stawka wykończeniowa wynosząca 1500 zł - 2000 zł w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy mieszkania nie powinna być postrzegana jako bardzo wysoka.
W ramach podsumowania, warto podać przykład tego, jaki standard wykończenia może przewidywać stan deweloperski mieszkania. Lista pochodząca z prospektu informacyjnego przykładowego dewelopera obejmuje:
- stolarkę okienną i balkonową
- drzwi wejściowe do lokalu
- podokienniki zewnętrzne z blachy oraz parapety wewnętrzne
- tynki wewnętrzne gipsowe z agregatu
- wylewkę betonową z agregatu na podłodze
- balkon wykonany zgodnie z projektem budynku i ukończoną elewację budynku
- instalację kanalizacyjną, a także instalacje ciepłej i zimnej wody bez białego montażu i armatury
- instalację centralnego ogrzewania z grzejnikami
- instalację elektryczną, czyli puszki z wyprowadzonym okablowaniem oraz z zainstalowanym osprzętem
- instalację domofonową oraz telefoniczną/internetową
Stan deweloperski często wygląda właśnie tak jak powyżej. Warto wiedzieć, że deweloperzy oprócz wykończenia „pod klucz” oferują czasem tzw. stan deweloperski plus za mniejszą dopłatą. Każdorazowo trzeba sprawdzić, jakie dodatkowe prace przewiduje taki pakiet. Potencjalny klient dewelopera może też przestudiować propozycje wykończenia „pod klucz”. Zwykle nie będzie żadnego problemu z kredytowaniem dodatkowych pakietów wykończeniowych przez bank - oczywiście pod warunkiem posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. Na stronie wybierzdewelopera.pl znajduje się lista nowych inwestycji z całej Polski, jeśli szukasz nowego mieszkania, warto sprawdzić.
Autor artykułu – Łukasz Pierzchała, pasjonat rynku nieruchomości i właściciel portalu wybierzdewelopera.pl.
Stan deweloperski: nie ma formalnej definicji w przepisach
Sprzedaż nowych mieszkań i domów jest dość mocno uregulowana na gruncie obowiązujących przepisów. W związku z tym, może rodzić się pytanie, czy istnieje jakaś prawna definicja dotycząca stanu deweloperskiego. Odpowiedź znajdziemy w dwóch aktach prawnych, które regulują sprzedaż nowych mieszkań i domów konsumentom. Chodzi o:
- Ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
- Ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
Starsza ze wspomnianych ustaw, która do 1 lipca 2024 r. obejmuje jeszcze tylko inwestycje ze sprzedażą rozpoczętą przed połową 2022 roku, nie zawiera formalnej definicji stanu deweloperskiego. Okazuje się, że w nowej ustawie deweloperskiej z 2021 roku również nie znajdziemy szczegółowych uregulowań dotyczących stanu wykończenia lokalu.
Prospekt informacyjny mówi jak wykończone jest lokum …
Sytuacja związana z brakiem oficjalnej definicji stanu deweloperskiego nie oznacza jednak, że ten temat został zupełnie pominięty przez ustawodawcę. Warto zwrócić uwagę, że obydwie ustawy deweloperskie zobowiązują dewelopera do określenia w prospekcie informacyjnym zakresu prac wykończeniowych, które powinny zostać wykonane przed przekazaniem mieszkania lub domu klientowi. W przypadku sprzedaży realizowanej na podstawie przepisów nowszej ustawy deweloperskiej, prospekt musi być przekazany nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej. Taki dokument informacyjny powinien zostać udostępniony klientowi dewelopera również przed złożeniem podpisu na umowie rezerwacyjnej.
Odpowiednia „wykończeniowa” rubryka w prospekcie informacyjnym nosi nazwę „Określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper” lub „Określenie powierzchni użytkowej i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper”. Wymaganych informacji na temat standardu wykończenia trzeba szukać na końcu prospektu informacyjnego. Deweloperzy są zobowiązani do stosowania prospektów zgodnych ze wzorem podanym w załączniku do ustawy deweloperskiej.
Przepisy wskazują również, że obowiązkowym załącznikiem do prospektu informacyjnego jest wzór umowy deweloperskiej. W takiej umowie obowiązkowo powinny znaleźć się informacje na temat zakresu i standardu prac wykończeniowych. Sytuacja związana z: brakiem odpowiednich informacji na temat wykończenia w prospekcie informacyjnym, niedoręczeniem prospektu, pominięciem informacji o wykończeniu w umowie deweloperskiej lub z niezgodnością informacji przekazywanych przez prospekt informacyjny oraz umowę uprawnia klienta do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Aktualnie na rynku można znaleźć dużą ilość nowych inwestycji. Jeśli szukasz mieszkania w Warszawie, warto sprawdzić na stronie https://wybierzdewelopera.pl/inwestycje/warszawa/.
Co może obejmować stan deweloperski (przykład)?
Jak widać pomysłodawcy obowiązujących przepisów pozostawili deweloperom swobodę dotyczącą określania tego, jaki standard wstępnego wykończenia będzie określany jako stan deweloperski. Warunkiem jest tylko odpowiednie poinformowanie potencjalnego klienta, tak aby jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy mógł on oszacować przyszłe wydatki związane z wykończeniem. O jakich kosztach mowa? Wiele zależy od tego, jak w danym przypadku wygląda stan deweloperski. Znaczenie mają również indywidualne gusta i potrzeby nowego właściciela lokum. Jednakże stawka wykończeniowa wynosząca 1500 zł - 2000 zł w przeliczeniu na jeden metr kwadratowy mieszkania nie powinna być postrzegana jako bardzo wysoka.
W ramach podsumowania, warto podać przykład tego, jaki standard wykończenia może przewidywać stan deweloperski mieszkania. Lista pochodząca z prospektu informacyjnego przykładowego dewelopera obejmuje:
- stolarkę okienną i balkonową
- drzwi wejściowe do lokalu
- podokienniki zewnętrzne z blachy oraz parapety wewnętrzne
- tynki wewnętrzne gipsowe z agregatu
- wylewkę betonową z agregatu na podłodze
- balkon wykonany zgodnie z projektem budynku i ukończoną elewację budynku
- instalację kanalizacyjną, a także instalacje ciepłej i zimnej wody bez białego montażu i armatury
- instalację centralnego ogrzewania z grzejnikami
- instalację elektryczną, czyli puszki z wyprowadzonym okablowaniem oraz z zainstalowanym osprzętem
- instalację domofonową oraz telefoniczną/internetową
Stan deweloperski często wygląda właśnie tak jak powyżej. Warto wiedzieć, że deweloperzy oprócz wykończenia „pod klucz” oferują czasem tzw. stan deweloperski plus za mniejszą dopłatą. Każdorazowo trzeba sprawdzić, jakie dodatkowe prace przewiduje taki pakiet. Potencjalny klient dewelopera może też przestudiować propozycje wykończenia „pod klucz”. Zwykle nie będzie żadnego problemu z kredytowaniem dodatkowych pakietów wykończeniowych przez bank - oczywiście pod warunkiem posiadania odpowiedniej zdolności kredytowej. Na stronie wybierzdewelopera.pl znajduje się lista nowych inwestycji z całej Polski, jeśli szukasz nowego mieszkania, warto sprawdzić.
Autor artykułu – Łukasz Pierzchała, pasjonat rynku nieruchomości i właściciel portalu wybierzdewelopera.pl.
Komentarze
Brak wpisów.