Regionalne rynki biurowe nadal z dużym potencjałem

Według najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland At a Glance. Rynek biurowy w Polsce II poł. 2015, podsumowującego sytuację na rynku powierzchni biurowych w 7 największych aglomeracjach oraz 9 miastach rozwojowych, potencjał tego sektora nadal rośnie.

Całkowity wolumen transakcji sfinalizowanych w ubiegłym roku osiągnął najwyższy w historii poziom 1,3 mld euro i stanowił więcej niż połowę - 55% - łącznego kapitału zainwestowanego w ten segment rynku. Autorzy raportu podkreślają, że po raz pierwszy łączna wartość transakcji na rynkach regionalnych była wyższa niż Warszawie.

- Magnesem dla inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych poza stolicą, oprócz odpowiedniej jakości dobrze skomercjalizowanych biurowców, są również stabilne stawki czynszów i dobre perspektywy dla sektora usług wspólnych oraz badań i rozwoju. Spore zaangażowanie inwestorów w ten segment rynku i niesłabnący popyt najemców w perspektywie najbliższych kwartałów może oznaczać dalszą kompresję stóp kapitalizacji, które obecnie za najlepsze projekty oscylują w granicach 6,5 - 7,0%. - podkreśla Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa w Regionie Europy Środkowo-Wschodniej, BNP Paribas Real Estate Poland.

Na pozycji lidera pod względem zasobów i popytu na biura pozostaje Kraków. Biurowy rynek stolicy małopolski, z dostępną nowoczesną powierzchnią szacowaną na 766 tys. mkw., stanowił prawie jedną czwartą (24%) całkowitej podaży w głównych miastach regionalnych. Za Krakowem uplasował się Wrocław (618,5 tys. mkw.) z 19-procentowym oraz Trójmiasto (567 tys. mkw.) z 18-procentowym udziałem w rynku. Według prognoz autorów raportu, pozycja wspomnianej trójki - przede wszystkim za sprawą projektów o łącznej powierzchni ok. 565 tys. mkw., których budowę zaplanowano do końca 2017 roku - będzie się umacniać.

Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że rynki rozwojowe skoncentrowane wokół mniejszych miast regionalnych, z łącznym wolumenem powierzchni szacowanym na poziomie 467 tys mkw., nadal wyróżniają się znacznie niższymi kosztami prowadzenia działalności, dostępnym kapitałem ludzkim i przede wszystkim znacząco niższymi stawkami czynszu.

W wszystkich analizowanych miastach regionalnych poza stolicą poziom powierzchni biurowych w budowie, które zostaną ukończone do 2017 roku, osiągnie rekordową wartość łącznie 650-700 tys. m kw., czyli więcej niż w Warszawie. Przyczyni się do wzrostu poziomu pustostanów w perspektywie krótko i średnioterminowej. Poziom wynajęcia projektów w budowie w głównych aglomeracjach waha się od 7,3% w Szczecinie do 41,6% w Krakowie.

- Dynamiczny przyrost podaży nowych biur na omawianych rynkach może pociągnąć za sobą wzrost liczby pustostanów. Część deweloperów chcąc uniknąć tego ryzyka decyduje się na realizację inwestycji w modelu "build to suit", których cechą charakterystyczną jest dostosowywanie projektów do potrzeb konkretnych najemców, a także rozpoczęcie budowy dopiero po częściowym wynajmie powierzchni - komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że zwiększenie podaży nowych powierzchni i rosnąca stopa pustostanów będą wywierać presję na wysokość stawek czynszów, powodując tym samym korzystniejsze warunki najmu. Trend ten będzie zauważalny przede wszystkim w przypadku powierzchni o średnim i niższym standardzie. Szacuje się, że najemcy zainteresowani długoterminowymi umowami mogą liczyć na 10-15% niższe stawki. W przypadku najlepszych projektów biurowych nowe zasoby w krótkim okresie nie wpłyną w znaczący sposób na poziom czynszów.