Niskie stopy zniwelują skutki nowego podatku?

Rynek mieszkań nadal będą wspomagać niskie stopy procentowe. Dzięki nim kredyt powinien być tańszy a osoby trzymające do tej pory kapitał w bankach będą przeznaczać go na zakup nieruchomości.

Według ekspertów Lion?s Bank, w połowie przyszłego roku może dojść do kolejnego cięcia stóp procentowych - Dzięki niemu rata 30-letniego kredytu może stopnieć o 20 zł miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł - szacuje Bartosz Turek, analityk z Lion's Bank. Ta informacja z pewnością odbije się pozytywnym echem na rynku. Z drugiej jednak strony, jak zaznacza Bartosz Turek, wprowadzenie podatku bankowego może mieć niestety odwrotny skutek.

Lokata w nieruchomościach

Przy rekordowo niskich stopach procentowych (1,5 proc.), przeciętna rata kredytowa wynosi dziś ok. 450 zł miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł. Dla porównania pod koniec 2012 r. oscylowała na poziomie 640 zł. - Najnowsze prognozy sugerują, że to jeszcze nie koniec spadków. Uporczywa deflacja, spowolnienie wzrostu gospodarczego czy po prostu zmiany w składzie Rady mogą doprowadzić do kolejnego cięcia kosztu pieniądza - prognozuje Bartosz Turek.

Niskie stopy nie tylko zachęcają do brania kredytów hipotecznych. Wiele osób, nie widząc większych korzyści z trzymania swoich środków na lokatach bankowych, nadal chętnie kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych, z myślą o ich wynajmie. - Np. w jednym z naszych projektów - I etapie osiedla Neptun II w podwarszawskich Ząbkach, niemała grupa klientów płaci gotówką i to jeszcze na etapie przedsprzedaży mieszkań. Zwykle gotówkowe transakcje realizują przede wszystkim inwestorzy - potwierdza Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu w spółce Polnord SA. Pierwszy etap osiedla Neptun II obejmie 138 lokali, od kawalerek po czteropokojowe lokale. Inwestycja będzie gotowa w III kwartale 2017 r. Natomiast docelowo cały projekt przewiduje mieszkania dla ok. 600 rodzin.

Na popyt na nowe mieszkania w 2016 r. oddziaływać będzie nie tylko poziom stóp procentowych, lecz także zmiany wynikające z Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz podwyższony wkład własny. - Od przyszłego roku banki będą udzielać kredytów do wysokości 85 proc. wartości nieruchomości, co oznacza konieczność wniesienia 15 proc. środków własnych. Nie można jednak zapominać o rozwiązaniach dopuszczanych przez regulacje KNF. W myśl zapisów Rekomendacji S, możliwe będzie w dalszym ciągu finansowanie w wysokości 90 proc. (10 proc. wkładu własnego), ale pod warunkiem ubezpieczenia części brakującego wkładu własnego. Można zatem przypuszczać, że część banków zdecyduje się na takie rozwiązanie - zauważa Michał Krajkowski, główny analityk w Notus Doradcy Finansowi.

Z zaszytą marżą

Na wyniki sprzedaży deweloperów w przyszłym roku będzie wpływać do pewnego stopnia program Mieszkanie dla Młodych (MdM). Jednak siła jego oddziaływania zależy w dużym stopniu od regionu Polski i nie wszędzie deweloperzy będą posiłkować się tym rządowym programem. Na przykład, w Krakowie bardzo trudno nabyć lokal spełniający kryteria MdM - Znacznie łatwiej jest o lokum z rządową dopłatą w Warszawie. Z kolei w Łodzi czy Gdańsku limity programu są na tyle wysokie w porównaniu do obowiązujących cen mieszkań, że znalezienie wymarzonego "M" kwalifikującego się do rządowej pomocy nie sprawia obecnie żadnych trudności - tłumaczy Wioletta Kleniewska.

Optymizm wśród osób starających się o kredyt może nieco ostudzić informacja o wprowadzeniu podatku od aktywów bankowych - Banki będą starać się przerzucić na kredytobiorców przynajmniej część dodatkowego kosztu. Ci więc, którzy zadłużą się pod reżimem nowego prawa muszą się liczyć z tym, że w oprocentowaniu kredytu zaszyta zostanie wyższa marża ? ostrzega Bartosz Turek.

Michał Krajkowski dodaje, że nie należy również zapominać o czynniku politycznym. - Nowy rząd z pewnością przedstawi swoje propozycje polityki mieszkaniowej. Z kolei w sektorze bankowym obok podatku pojawią się rozwiązania dotyczące kredytów frankowych. Są to obszary, które będą wpływać na cały sektor nieruchomości. Trudno jednak w tej chwili ocenić, jakie będą skutki tych działań - mówi analityk.