Najlepsza sprzedaż gruntów od 2008 roku

Malejąca podaż atrakcyjnych działek oraz rosnące koszty zatrudnienia i materiałów budowlanych to główne przyczyny ogromnej aktywności deweloperów na rynku gruntów inwestycyjnych. Według analizy Colliers International, w 2017 roku łączna wartość sprzedaży ziemi wyniosła ponad 5 mld zł. Eksperci Colliers uczestniczyli w 20 transakcjach o wartości 750 mln zł.

Mieszkaniówka rozgrzewa rynek
Największą aktywność deweloperów w 2017 roku odnotowano w sektorze mieszkaniowym. Tylko w ciągu trzech pierwszych kwartałów ubiegłego roku sprzedaż działek pod mieszkaniówkę stanowiła ponad 70% wszystkich transakcji rynkowych. Rozgrzanie rynku widać także po cenach transakcyjnych za grunty, które osiągają rekordowe wartości. Obecnie wynoszą już ponad 3 tys., a nawet 3,5 tys. zł za metr kwadratowy PUM (powierzchni użytkowej mieszkań), podczas gdy rok temu prognozowano wzrost maksymalnie do 2,5 tys. zł. Co więcej, pojawienie się dobrze przygotowanej technicznie i prawnie działki w atrakcyjnej lokalizacji, na której od ręki można rozpocząć inwestycję, wzbudza gigantyczny entuzjazm inwestorski, doprowadzając wręcz do walki o prawo do zakupu gruntu. W takich sytuacjach ceny niejednokrotnie zwiększają wartość transakcyjną względem 2016 roku o 20%, a nawet 30%.

- To efekt znacznej nierównowagi pomiędzy popytem na grunty a ich rokrocznie niższą podażą. Ten trend utrzymuje się już nie tylko w stolicy, ale i największych miastach regionalnych. W 2017 roku deweloperzy przyjęli strategię agresywnego zwiększania banków ziemi, konkurując w procesie zakupowym zarówno ceną, skróceniem okresu negocjacyjnego, jak i zwiększoną gotowością do zawierania transakcji gotówkowych. Ponadto deweloperzy śmielej analizują duże, wieloetapowe inwestycje rozłożone na 6-8 lat - dodaje Emil Domeracki, dyrektor w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International.

W 2017 roku największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się obszary na obrzeżach dużych miast i aglomeracji, w szczególności Wrocławia i Krakowa, do tej pory uważanych za peryferyjne, oraz obszary położone bliżej centrum, wymagające rewitalizacji (Łódź, Trójmiasto i Warszawa).

Kompromisy deweloperów biurowych
W ubiegłym roku efektywna średnia cena gruntów pod zabudowę biurową utrzymała się na stabilnym poziomie. Ale także w tym sektorze zauważalny jest spadek podaży atrakcyjnych działek w dużych miastach. W związku z tym deweloperzy coraz częściej poszukują lokalizacji dotychczas typowych dla budynków klasy B lub kupują centralnie zlokalizowane grunty z istniejącymi kilkunastoletnimi budynkami biurowymi, których stopień eksploatacji i struktura najemców nie są w pełni zadowalające.

- Potencjał remodelingu zachęca inwestorów do rozważenia zakupu istniejącego budynku z zamiarem zastąpienia go nowoczesnym projektem biurowym. Z drugiej strony, coraz większym zainteresowaniem cieszą się grunty pozwalające na budowę biur "butikowych", przeznaczonych dla najemców o mniejszych potrzebach powierzchniowych, lecz gotowych zapłacić wyższy czynsz w zamian za prestiż lokalizacji - mówi Emil Domeracki.

Rynkami cieszącymi się dużym zainteresowaniem pozostanie Kraków i Trójmiasto, podczas gdy poszukiwanie nowych nisz skierować może deweloperów w kierunku miast dotychczas pomijanych, takich jak Łódź, Lublin czy Szczecin.

Po ziemię do Trójmiasta
W 2017 roku obszarami cieszącymi się dużym zainteresowaniem deweloperów magazynowo-przemysłowych po raz kolejny okazały się Polska Centralna (ze względu na aktywność gospodarczą stolicy i rozwijającą się infrastrukturę transportową) oraz południowe i zachodnie regiony przygraniczne, w szczególności Śląsk i Szczecin. Po ukończeniu terminala DCT w Gdańsku zauważalnie zwiększyła się także aktywność zakupowa na rynku gruntów w regionie Trójmiasta.

Według ekspertów Colliers International, inwestorzy zachęceni sukcesami minionych lat, takimi jak przyciągnięcie do Polski wielkich, międzynarodowych najemców, będą kontynuować działalność zakupową w 2018 roku. Obszary zainteresowania inwestorów pod względem geograficznym nie powinny się znacząco zmienić. Wyjątkiem może być większa popularność Trójmiasta. Z kolei w regionach okołowarszawskich spodziewać się można wzrostu cen związanego z malejącą podażą odpowiednich gruntów.

W handlu spokojnie
Na rynku gruntów handlowo-usługowych nie odnotowano znaczących zakupów o profilu pozwalającym na budowę centrów handlowych tzw. "trzeciego pokolenia" (z bogatą ofertą usługowo-rozrywkową) w dużych miastach. Wzrok inwestorów zwrócił się w stronę miejscowości poniżej 100 tys. mieszkańców, a profil realizowanych projektów powrócił do modelu parków handlowych. Ceny gruntów pozostały stabilne, adekwatnie do skali i lokalizacji projektów. Jednocześnie wzrosło znaczenie komponentów handlowo-usługowych stanowiących część uzupełniającą wielkoobszarowe inwestycje o charakterze mieszkaniowym lub biurowym.

Pod hotele i akademiki
Wzrost atrakcyjności Polski w oczach międzynarodowych turystów, w szczególności Krakowa, Gdańska i Warszawy oraz większy ruch biznesowy przyczyniły się do wzrostu zapotrzebowania na pokoje hotelowe oraz powierzchnie konferencyjne. Ponadto klasyfikacja usług hotelarskich w opracowaniach planistycznych dała deweloperom możliwość większej elastyczności wykorzystania nieruchomości, np. w systemie condo, jako franczyzy istniejącego operatora lub jako apartamenty na wynajem lub inne obiekty zamieszkania zbiorowego (akademiki, sanatoria, domy seniorów).

- Umożliwiło to inwestorom poszukującym gruntów pod budowę hotelu bądź akademika wykorzystanie zapisów planistycznych przewidzianych pierwotnie dla rozwoju tkanki biurowej. Obie te funkcje charakteryzowane są jako funkcja usługowa - mówi Krzysztof Chyla, koordynator ds. transakcji w dziale gruntów inwestycyjnych Colliers International.

Lekkie wyhamowanie
W 2018 roku można spodziewać się lekkiego wyhamowania aktywności zakupowej i zmniejszenia liczby realizowanych transakcji. Nie oznacza to jednak, że w najbliższych kwartałach na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce zapanuje dekoniunktura. Ceny powinny nadal rosnąć. W przypadku dobrze przygotowanych gruntów bez wad prawnych i technicznych wzrost ten może być drastyczny w związku z malejącą podażą takich produktów. Jedynie wzrost stóp procentowych może spowodować odwrót inwestorów od koncepcji budowania mieszkań na wynajem i powrotu do lokowania środków na lokatach, co lekko zatrzyma zeszłoroczny rajd transakcyjny. Jeśli tak się stanie, najbardziej ucierpią inwestycje mieszkaniowe w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach i sektorze popularnym.