Nowoczesne biura w centrum drożeją, a nowych inwestycji coraz mniej

Warszawski rynek biurowy w pierwszym półroczu 2025 roku zyskał nowe inwestycje, ale deweloperzy wyraźnie wyhamowali. W obliczu ograniczonej podaży i rosnącej liczby renegocjacji, rynek zmierza w kierunku większej selektywności i stabilizacji czynszów w topowych lokalizacjach.

W pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku w Warszawie oddano do użytku 85 200 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Zdecydowana większość tego wolumenu – ponad 93% – przypadła na drugi kwartał. Największe inwestycje obejmowały m.in. The Bridge (47 000 mkw.), Office House w ramach kompleksu T22 (27 800 mkw.) oraz zmodernizowaną Nową Bellonę (4800 mkw.), wszystkie zlokalizowane w podstrefie Zachodnie Centrum.

Całkowite zasoby biurowe w stolicy wynoszą obecnie około 6,33 mln mkw. W całym 2025 roku prognozowana podaż przekroczy 140 000 mkw., co oznacza wzrost o ponad jedną trzecią względem 2024 roku. Mimo tego, w porównaniu z rekordowym 2016 rokiem, kiedy przybyło ponad 407 000 mkw., obecny poziom jest o 66% niższy. Przeważająca część nowych inwestycji koncentruje się w centralnych dzielnicach, szczególnie na Woli.

Aktywność deweloperów znacząco zmalała, osiągając rekordowo niski poziom 129 000 mkw. w budowie. Blisko 90% powstających projektów realizowanych jest w lokalizacjach centralnych. Według prognoz, niski poziom aktywności utrzyma się przynajmniej do 2027 roku, co może ograniczyć dostępność nowoczesnych biur.

Popyt w pierwszym półroczu wyniósł łącznie ponad 301 000 mkw., rozkładając się niemal po równo na dwa kwartały. W ujęciu rocznym odnotowano niewielki spadek – o 4,5%. Transakcje najczęściej dotyczyły przedłużeń dotychczasowych umów (43%) oraz nowych najemców (38%). Najwięcej renegocjacji zawierano na Służewcu, Mokotowie oraz w ścisłym centrum. Umowy przednajmu i ekspansje stanowiły marginalną część rynku – łącznie zaledwie 10%.

Najwięcej powierzchni biurowej wynajmowały firmy z sektora finansowego (17%) i IT (16%), a także przedsiębiorstwa produkcyjne i BPO/SSC – po 10%. Wysoki udział renegocjacji w strukturze popytu wskazuje na ograniczoną dostępność dużych i nowoczesnych modułów.

Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca osiągnął poziom 10,8%, co oznacza nieznaczny wzrost kwartalny, ale lekki spadek w ujęciu rocznym. W ofercie dostępnych było prawie 683 000 mkw. wolnej powierzchni. Nowe budynki oddane po 2020 roku oferowały łącznie mniej niż 60 000 mkw., z czego jedną trzecią stanowił ukończony w II kwartale wieżowiec The Bridge.

Od początku roku z rynku wycofano pięć starszych obiektów, co przełożyło się na spadek zasobów o ponad 53 000 mkw. Ten trend, wraz z niewielką liczbą nowych inwestycji, może przyczynić się do dalszego zmniejszania poziomu pustostanów.

Stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach centralnych wynosiły od 22 do 27 euro za mkw., natomiast poza centrum od 16 do 18 euro. Silna pozycja właścicieli w topowych lokalizacjach ogranicza możliwości negocjacyjne. Większe ustępstwa obserwowane są w starszych budynkach, gdzie stopień niewynajęcia pozostaje wyższy.