Nowe mieszkania w Warszawie tańsze. Średnia cena spadła poniżej 19 tys. zł za metr

Warszawski rynek mieszkaniowy wyraźnie zwiększył podaż, ale jednocześnie sprzedaż nowych lokali osłabła względem bardzo mocnego początku roku. W II kwartale 2026 roku deweloperzy rozpoczęli sprzedaż 4753 mieszkań, czyli o 66,8 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej.

W okresie od kwietnia do czerwca na stołeczny rynek trafiło 4753 nowych mieszkań, co w porównaniu z I kwartałem oznacza to wzrost o 66,8 proc. Łączna liczba lokali oferowanych przez deweloperów zwiększyła się natomiast o 7,1 proc., osiągając na koniec czerwca 16 345 mieszkań.

Sprzedaż nie nadążyła za wzrostem podaży. W II kwartale nabywców znalazło 3840 nowych lokali, czyli o 9,4 proc. mniej niż w poprzednich trzech miesiącach. Mimo tego wynik pozostawał powyżej długoterminowej średniej. Kwartalna sprzedaż była o 4,6 proc. wyższa od przeciętnego poziomu z ostatnich pięciu lat, wynoszącego 3670 mieszkań.
Ponad 3,3 tys. mieszkań czeka już na nabywców

Coraz większą część warszawskiej oferty stanowią lokale ukończone, które nadal pozostają niesprzedane. Pod koniec czerwca było ich 3344, co odpowiadało 20,5 proc. całego zasobu dostępnego dla klientów.

Znaczna część gotowych mieszkań została oddana do użytkowania stosunkowo niedawno. Około jedna trzecia lokali w tej grupie została ukończona w II kwartale. Jednocześnie na rynku wciąż znajdują się mieszkania oddane wcześniej, w tym kilkaset ukończonych pod koniec 2025 roku. Kolejne planowane przekazania mogą sprawić, że udział gotowych nieruchomości w ofercie pozostanie wysoki również w następnych miesiącach.

Zmieniła się także struktura cenowa nowej podaży. Średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II kwartale wyniosła 18 593 zł za mkw., czyli o 8,6 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Był to pierwszy od trzech kwartałów przypadek, gdy średnia cena nowych mieszkań spadła poniżej poziomu 19 tys. zł za mkw.

Jeszcze niższa była przeciętna cena lokali, które znalazły nabywców. Wyniosła 18 585 zł za mkw. Nie oznacza to jednak, że średnia cena całej warszawskiej oferty również spadła. Wyczerpywanie się tańszych mieszkań spowodowało jej niewielki wzrost do 19 405 zł za mkw.

Jednym z powodów obniżenia średniej ceny nowych projektów była ich lokalizacja. W II kwartale deweloperzy częściej uruchamiali inwestycje poza ścisłym centrum, kierując ofertę do szerszego grona kupujących.

Na sytuację na rynku w kolejnych miesiącach istotnie wpłyną warunki finansowania zakupu mieszkań. Niższe oprocentowanie kredytów zwiększa możliwości zakupowe części klientów, a duża liczba gotowych i niemal ukończonych lokali daje im większy wybór.

Jednocześnie po stronie deweloperów rosną koszty realizacji inwestycji, a nowe wymogi regulacyjne mogą wpływać na skalę uruchamianych projektów. W rezultacie średnie ceny ofertowe mogą pozostać pod presją wzrostową, choć przy lokalach długo pozostających w sprzedaży nadal możliwe są promocje i indywidualne negocjacje.

Na koniec lipca większość deweloperów oczekiwała przede wszystkim stabilizacji sprzedaży w kolejnych miesiącach.