Nowe biura w Warszawie? Najwcześniej w 2026 roku

Choć warszawski rynek biurowy nie zwalnia tempa pod względem aktywności najemców, nowe inwestycje praktycznie stanęły w miejscu. Niewielka liczba realizowanych projektów, rosnące koszty i ograniczona dostępność nowoczesnej powierzchni sprawiają, że centrum stolicy staje się towarem deficytowym - zarówno dla firm, jak i inwestorów.

Warszawski rynek biurowy w pierwszym półroczu 2025 r. pozostaje w fazie ograniczonej aktywności deweloperskiej, z wyraźnie zauważalnym przesunięciem w strukturze popytu. Obecnie w realizacji znajduje się tylko 125 tys. m² nowych powierzchni, z czego 50 tys. m² zostanie oddane jeszcze w drugiej połowie roku. Kolejne projekty ruszą dopiero w 2026 r., co nie zatrzyma trwającego od pandemii trendu spadkowego.

W analizowanym okresie podpisano umowy najmu na 301 400 m², z czego 155 tys. m² przypadło na drugi kwartał. Przeważały renegocjacje i przedłużenia (59% udziału), spowodowane głównie wysokimi kosztami adaptacyjnymi oraz ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni. Szczególnie aktywni byli najemcy z sektora finansowego i technologicznego, a największa liczba renegocjacji miała miejsce w rejonie Służewca oraz w ścisłym centrum.

Zasoby biurowe Warszawy wynoszą obecnie 6,33 mln m². W pierwszym półroczu oddano 85 200 m², w tym budynki The Bridge i Office House. Całkowita nowa podaż w 2025 r. ma przekroczyć 135 tys. m², lecz dalsze wzrosty będą ograniczone – do 2027 r. planuje się zaledwie 180 tys. m² nowej powierzchni, głównie w centralnych lokalizacjach. Inwestycje są uzależnione od pozyskania kluczowych najemców, co może powodować opóźnienia w realizacji.

Na koniec czerwca 2025 r. wskaźnik pustostanów osiągnął poziom 10,8%, notując wzrost o 0,3 p.p. w ujęciu kwartalnym. W centrum wzrósł do 7,8%, a poza nim - do 13,3%. Główne powody to relokacje i reorganizacja portfeli najmu. Pomimo tego przewiduje się, że w dłuższym horyzoncie czasowym dostępność powierzchni będzie się zmniejszać, szczególnie w segmencie premium.

Niski poziom dostępnych biur najwyższej klasy powoduje dalszy wzrost stawek czynszowych - w centralnych lokalizacjach ceny zbliżają się do 29 EUR/m², a w wybranych przypadkach przekraczają już 30 EUR. Ograniczona nowa podaż utrwala presję na wzrost stawek również w obiektach klasy B.

Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniosła 414 mln euro w pierwszym półroczu 2025 r., czyli niemal o połowę mniej niż rok wcześniej. Mimo niższej wartości odnotowano aż 23 transakcje – najwięcej od pięciu lat. Ponad połowa z nich dotyczyła Warszawy, gdzie sfinalizowano 10 sprzedaży.

Największą z nich była zmiana właściciela kompleksu Wronia 31. W czołówce znalazły się również Plac Zamkowy Business with Heritage oraz Zaułek Piękna. Dobrze zlokalizowane obiekty nadal przyciągają inwestorów instytucjonalnych, podczas gdy mniej prestiżowe nieruchomości stają się polem działania dla prywatnych graczy i firm szukających okazji typu value-add.