Ceny biją rekordy, a PRS rośnie w siłę – obraz warszawskiego rynku w 2025

Warszawski rynek mieszkaniowy w 2025 roku balansuje na granicy odbicia i stagnacji. Z jednej strony widać oznaki ożywienia – sprzedaż nowych mieszkań delikatnie wzrosła, a obniżki stóp procentowych mogą zwiększyć dostępność kredytów. Z drugiej strony – rosnące ceny i wciąż ograniczony popyt zmuszają deweloperów do większej elastyczności. Na horyzoncie wyłania się jednak silny trend, który może zmienić strukturę rynku – rekordowy rozwój najmu instytucjonalnego (PRS).

W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie wzrosła o 2,4% względem końcówki 2024 roku, osiągając poziom 3 070 lokali. Choć to wyraźny wzrost w porównaniu do pandemicznie niskiego trzeciego kwartału 2024 roku (wzrost o 19%), nadal pozostaje to wynik poniżej pięcioletniej średniej, która wynosiła około 4 100 mieszkań kwartalnie – wynika z raportu CBRE i Tabelaofert.pl.

Popyt na własne „M” nadal tłumią wysokie ceny ofertowe oraz ograniczona dostępność kredytów hipotecznych. Mimo stopniowego spadku WIBOR-u, kredytobiorcy muszą mierzyć się z nadal wysokim poziomem wkładu własnego i niepewnością co do dalszych decyzji RPP.

Tymczasem podaż na rynku rośnie – na koniec pierwszego kwartału 2025 roku w ofercie deweloperów znajdowało się 16 070 mieszkań, co oznacza wzrost o 1,9% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Taka sytuacja tworzy bardziej konkurencyjne warunki dla kupujących, ale dla firm deweloperskich oznacza konieczność stosowania rabatów, elastycznego podejścia do cen i zwiększenia wysiłków marketingowych.

Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w stolicy wyniosła 18 188 zł za mkw., co oznacza wzrost o 5,3% r/r. Jeszcze szybciej rosły ceny mieszkań faktycznie sprzedanych – średnio o 8%, osiągając poziom 17 497 zł/mkw. Największym zaskoczeniem były ceny mieszkań dopiero wprowadzanych do sprzedaży – przeciętnie aż 19 444 zł/mkw., co jest historycznym rekordem.

Na tym tle coraz większą uwagę przyciąga rynek PRS. W pierwszych trzech miesiącach roku do wynajmu oddano 2 240 mieszkań w ramach siedmiu projektów, a inwestorzy instytucjonalni zapowiadają uruchomienie ponad 8 200 kolejnych lokali w 2025 roku (choć część z nich trafi na rynek dopiero w 2026 roku).

Jak podkreśla Agnieszka Mikulska z CBRE, rok 2025 to czas prób, ale również możliwości: „Choć sprzedaż mieszkań nadal kuleje, rosnąca podaż i rozwój rynku najmu instytucjonalnego tworzą nową dynamikę. Jeśli trend spadkowy w zakresie stóp procentowych się utrzyma, może to pobudzić decyzje zakupowe wielu konsumentów”.