Biura premium w centrum Warszawy rozchwytywane – pustostany topnieją, czynsze rosną

Warszawskie biura wracają do łask — i to z rozmachem. Centralne lokalizacje przyciągają jak magnes, a nowoczesne powierzchnie typu premium zapełniają się szybciej niż powstają. Popyt rośnie, stawki najmu szybują, a inwestorzy lokują kapitał tam, gdzie jakość i prestiż idą w parze. Eksperci JLL podsumowują gorący początek roku na stołecznym rynku biurowym.

Warszawski rynek biurowy w I kwartale 2025 r. udowodnił, że prestiż, centralna lokalizacja i jakość to wciąż najważniejsze waluty w oczach najemców i inwestorów. Poziom pustostanów w centrum miasta spadł do 7,4%, co oznacza roczny spadek aż o 2,2 punktu procentowego. W najlepszych biurowcach wskaźnik ten wynosi zaledwie 5,4%, pokazując, jak bardzo rynek premiuje nowoczesność i lokalizację.

Na fali tej popularności, aktywność inwestycyjna osiągnęła poziom 175 mln euro, co stanowi wzrost aż o 67% rok do roku. Centrum Warszawy pozostaje głównym beneficjentem tego boomu — zarówno pod względem popytu, jak i nowych projektów.

Do końca 2025 roku na rynek trafią m.in. biurowce The Bridge, Office House i V-Tower — razem prawie 100 000 m² wysokiej klasy przestrzeni. Obecnie w realizacji znajduje się 230 000 m² powierzchni, co świadczy o wysokim zaufaniu deweloperów do przyszłości stołecznego rynku.

Pierwszy kwartał przyniósł też wzrost łącznego wolumenu transakcji najmu do 160 500 m² — to o 15% więcej niż rok temu. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że aż 60% umów podpisanych w centrum to nowe najmy lub ekspansje — świadczące o rosnącym apetycie firm na biura w ścisłym sercu miasta.

Warto jednak zauważyć, że rynek jest silnie zróżnicowany. Podczas gdy najlepsze lokalizacje i nowe budynki błyszczą niskimi wskaźnikami pustostanów, starsze nieruchomości, szczególnie poza centrum, mierzą się z wyraźnym wzrostem wakatów — sięgającym 13%. Eksperci przewidują, że ta polaryzacja będzie się pogłębiać, szczególnie w miarę wycofywania starszych budynków z rynku.

Ceny wynajmu również nie stoją w miejscu. W Centralnym Obszarze Biznesu stawki sięgają już 28,5 €/m²/m-c, a w centrum oscylują wokół 26,5 €. Najszybszy wzrost notowany jest w rejonie Ronda Daszyńskiego — miejscu, które coraz śmielej rywalizuje o miano biurowego serca stolicy.

Po stronie inwestycyjnej widać jasny trend — kapitał płynie tam, gdzie nieruchomości są najlepiej zlokalizowane i mają najwyższy potencjał wzrostu. Transakcje takie jak zakup kompleksu Wronia 31 przez UNIQA Real Estate czy sprzedaż części projektu Bohema pokazują, że także obszary wschodniej Warszawy zaczynają przyciągać inwestorów.

Widzimy coraz większy rozdźwięk pomiędzy atrakcyjnymi, nowoczesnymi aktywami a starszymi biurowcami. Inwestorzy są dziś bardzo selektywni i szukają albo „bezpiecznych przystani”, albo projektów z potencjałem wzrostu wartości

powiedział: Marcin Sulewski z JLL

Wszystko wskazuje na to, że w nadchodzących kwartałach stołeczny rynek biurowy pozostanie pod znakiem jakości, centralizacji i dalszego wzrostu stawek.