Rynek biurowy w Łodzi

Porównywalny z poprzednimi latami wolumen nowej podaży na łódzkim rynku biurowym w 2022 roku w połączeniu z relatywnie niskim popytem, przyczyniły się do znacznego wzrostu współczynnika pustostanów. Na koniec 2022 roku wyniósł 21% i był najwyższym współczynnikiem pustostanów odnotowanym w miastach regionalnych.

Całkowite zasoby biurowe w Łodzi na koniec 2022 roku wyniosły ponad 631 000 m kw. Od stycznia do grudnia deweloperzy dostarczyli blisko 43 300 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi projektami zrealizowanymi w tym okresie były inwestycje Echo Investment - kompleks Fuzji C i D (18 700 m kw.) i React I (14 200 m kw.). Wolumen oddanych do użytku projektów był wynikiem zbliżonym do średniej rocznej podaży z ostatnich 5 lat, wynoszącej ponad 39 000 m kw. i stanowił 11% powierzchni biurowej oddanej w 2022 roku w miastach regionalnych. W IV kwartale 2022 roku zakończono budowę tylko jednego kameralnego projektu biurowego – Milionowa 21 o powierzchni 1 800 m kw.

Aktywność deweloperów w Łodzi utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Na koniec 2022 roku na etapie realizacji było ponad 48 100 m kw. nowocześniej powierzchni biurowej, z czego 85% ma zostać ukończone w 2023 roku. Do największych inwestycji pozostających w budowie na typ etapie należą Widzewska Manufaktura (29 880 m kw., Cavatina Holding) oraz kolejny budynek kompleksu Fuzja (8 300 m kw., Echo Investment).

„Kierunek transformacji, który od wielu lat konsekwentnie realizuje miasto, wydaje się właściwym wyborem. Potwierdzeniem tego są wysokie pozycje Łodzi w polskich i międzynarodowych rankingach. Aktywność najemców w 2022 roku utrzymała się na poziomie porównywalnym z rokiem poprzednim. Wolumen transakcji w Łodzi w całym 2022 roku wyniósł blisko 48 400 m kw., co stanowiło niecałe 8% wszystkich umów najmu zawartych w miastach regionalnych. Niemniej jednak, należy zwrócić uwagę, że obecna aktywność najemców jest mimo wszystko niższa niż w latach przed pandemią, a także w porównaniu do średniego rocznego popytu z ostatnich 5 lat wynoszącego ponad 55 000 m kw.,” – komentuje Filip Kowalski, Negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

W IV kwartale 2022 podpisano umowy najmu na blisko 11 100 m kw. W strukturze transakcji w minionym roku dominowały nowe umowy (74%). Renegocjacje stanowiły 21%, a ekspansje wyniosły zaledwie 5%.

„W związku ze znaczącą ilością nowej powierzchni biurowej dostarczanej na łódzki rynek w 2022 roku i utrzymującym się na relatywnie niskim poziomie popycie, choć zbliżonym do wyniku z 2021 roku, współczynnik pustostanów w porównaniu z końcem 2021 roku wzrósł aż o 5,2 pp. do poziomu 21% na koniec grudnia 2022 roku. Jest to wciąż najwyższy współczynnik pustostanów odnotowany w miastach regionalnych, choć IV kwartał 2022 przyniósł spadek współczynnika o 1 pp.,” – dodaje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Stawki wywoławcze czynszu na łódzkim rynku biurowym pod koniec 2022 roku wynosiły od 9,00 EUR do 15,00 EUR za m kw. miesięcznie.

Utrzymująca się bardzo wysoka dostępność powierzchni biurowej może zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Z drugiej strony, wysokie koszty budowy, a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów, zwłaszcza w nowych budynkach. Nadal zauważalny jest również wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 15,00 do 21,00 PLN/m kw./miesiąc.