Polski rynek nieruchomości komercyjnych bliski rekordu

Przez 20 lat polski rynek nieruchomości komercyjnych stał się atrakcyjny dla światowych funduszy, które coraz częściej inwestują w miastach regionalnych. Wartość transakcji inwestycyjnych w 2017 r. może przekroczyć rekordowe 4,6 mld EUR. Do Polski może też napłynąć nowy strumień kapitału, między innymi spoza Europy.

W połowie lat 90. rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce był dopiero na początkowym etapie rozwoju. Wówczas brakowało sprawdzonych regulacji, które gwarantowałyby stabilizację, co w połączeniu z niską płynnością wiązało się ze zwiększonym ryzykiem, dlatego inwestorzy przyjmowali krótki horyzont inwestycyjny lub lokowali środki na innych rynkach.

Przełomem była akcesja do Unii Europejskiej w 2004 r., która uwiarygodniła Polskę w oczach zagranicznych inwestorów i wzbudziła duże zainteresowanie branżą nieruchomości komercyjnych. Napływ funduszy strukturalnych i perspektywy wzrostu polskiej gospodarki napędzały aktywność inwestycyjną. W szczytowym okresie wartość zrealizowanych transakcji w Polsce sięgnęła 4,5 mld EUR w 2006 r.

Od kryzysu do rekordu
Globalny kryzys finansowy z lat 2008/2009 podważył zaufanie do globalnego sektora finansowego i rynku nieruchomości, a negatywne nastroje inwestorów nie ominęły również Polski. W efekcie, wyhamował popyt zagranicznych funduszy na nieruchomości komercyjne na polskim rynku, co skutkowało znaczącym spadkiem wolumenu inwestycji do 790 mln euro z rekordowego poziomu 4,5 mld EUR trzy lata wcześniej.

Na rynku panował brak płynności po stronie inwestorów, jak i banków dostarczających finansowanie na nowe projekty. Impas nie trwał jednak długo, bo już na początku 2010 r. rozpoczął się systematyczny wzrost wartości realizowanych transakcji. Co więcej, w 2016 r. wolumen transakcji osiągnął nowe maksimum na poziomie 4,6 mld EUR, z czego 1,8 mld EUR zainwestował kapitał z Republiki Południowej Afryki.

Spektakularne transakcje
W ostatnich latach Colliers International doradzał przy najbardziej spektakularnych inwestycjach w nieruchomości komercyjne w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Przykładowo, w 2015 r. doradcy firmy Colliers obsługiwali transakcję nabycia pakietu kontrolnego w spółce Echo Investment przez joint venture pomiędzy Griffin Real Estate/Oaktree i PIMCO.

- Przez 20 lat rynek inwestycyjny na tyle się rozwinął, że w nieruchomości w Polsce inwestują gracze z całego świata. Nowi inwestorzy przeważnie chcą zbudować lub od razu przejąć platformę, która pozwoli im na szybki wzrost organiczny. Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą liczyć na pełne wsparcie profesjonalnych doradców. Pomagamy klientom skutecznie sfinalizować nawet najbardziej złożone transakcje - mówi Piotr Mirowski, partner i szef działu doradztwa inwestycyjnego w Colliers International.

Na radarze globalnych inwestorów
Na przestrzeni 20 lat zmieniła się struktura narodowościowa inwestorów. Dziś na polskim rynku nieruchomości komercyjnych nie inwestują jedynie fundusze z Wielkiej Brytanii, Niemiec lub USA. Coraz większą grupę kupujących stanowią inwestorzy z RPA i Azji (Malezja, Korea Południowa, Singapur).

Swoją obecność w Polsce zaznaczyli też chińscy inwestorzy, a ich śladem mogą pójść kolejni inwestorzy spoza Europy, bowiem zakup aktywów w Polsce rozważają też fundusze z Kanady i Australii.

Rośnie znaczenie regionów
- Inwestorzy coraz chętniej inwestują w mniejszych miastach. W 2010 r. w Polsce zrealizowano transakcje o wartości 1,7 mld EUR, z czego 80 proc. zainwestowano w Warszawie, a 20 proc. w miastach regionalnych. W 2016 r. te proporcje się odwróciły, ok. 75 proc. kapitału trafiło na rynki regionalne, a udział stolicy w transakcjach zmniejszył się do ok. 25 proc. Ta zmiana w głównej mierze odzwierciedla rosnące zaufanie inwestorów do rynków regionalnych, ale wynika też z braku odpowiedniej liczby produktów inwestycyjnych dostępnych na sprzedaż w Warszawie - mówi Piotr Mirowski.

Stopa zwrotu za najlepsze budynki biurowe w Warszawie wynosi obecnie ok. 5,25 proc., w czasie gdy w miastach regionalnych ok. 6 proc. W przypadku centrów handlowych w stolicy i miastach regionalnych, stopa zwrotu wynosi 5 proc., a w mniejszych miastach kształtuje się w przedziale 6,5-8 proc., w zależności od populacji i pozycji obiektu na lokalnym rynku.

Nowy rekord na horyzoncie
Według danych firmy Colliers International, od 2006 r. do pierwszego półrocza 2017 r. na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zrealizowano transakcje o łącznej wartości 34,2 mld EUR. Tylko w pierwszych dwóch kwartałach tego roku wolumen inwestycji wyniósł 1,5 mld EUR, a cały 2017 r. może przekroczyć rekordowe 4,6 mld EUR z 2016 r.

- Polska cieszy się dużym zainteresowaniem globalnych funduszy. Na korzyść polskiego rynku przemawia potencjał gospodarczy, stabilność systemu prawnego i głębokość ośrodków miejskich, w których inwestorzy chcą ulokować kapitał. Część międzynarodowych graczy zaczyna zaliczać Polskę do rynków typu "core", który cechuje stabilność i niski poziom ryzyka. Udział Polski w europejskim rynku nieruchomości komercyjnych powinien się stale zwiększać w kolejnych latach - mówi Piotr Mirowski. - Wolumen transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce za cały 2017 r. może osiągnąć rekordowy poziom. Spodziewam się, że 2018 będzie również rokiem silnych wzrostów, ale wiele będzie zależało od dostępności budynków na sprzedaż - przewiduje Piotr Mirowski.